Bán dự án: Tham thì thâm

Do gặp khó khăn, nhiều chủ đầu tư trong nước đang muốn sang nhượng dự án cho đối tác nước ngoài và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng muốn mua. Thế nhưng số thương vụ mua bán thành không nhiều.

Daniel F.Shambaugh - Giám đốc Đầu tư Công ty Indochina Land Việt Nam, doanh nghiệp đã đầu tư 1,2 tỷ USD vào thị trường bất động sản Việt Nam - than phiền rằng, các nhà đầu tư nước ngoài rất khó có được đất để phát triển dự án ở Việt Nam.

Một con đường để có đất là mua lại quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp trong nước. Nhưng lúc thị trường bất động sản sôi động thì rất khó đàm phán với chủ đất. Họ sợ bán hớ nên không chịu linh hoạt trong giá cả.

“Các chủ đất không có tầm nhìn lâu dài nên không bán quyền sử dụng đất mà dùng đất đó cầm cố vay mượn tiền để kinh doanh hoặc lại đầu tư vào đất. Đến bây giờ, khi tín dụng thắt chặt, đến thời hạn phải trả nợ thì họ lại tìm cách bán. Một số nhà đầu tư nước ngoài quay lại đàm phán đòi giảm 50% nhưng bên kia chỉ chịu giảm từ 30 đến 40%” -ông Daniel cho biết.

Nhà đầu tư này khuyến cáo: “Chủ đầu tư phía Việt Nam cần uyển chuyển hơn trong đàm phán, vì giá dự án ở nhiều địa phương đã giảm 50%. Nhiều người gọi đó là “khủng hoảng”, nhưng đó là do trước đây đất được định giá quá cao”.

Ông Trần Quyết Thắng, Chủ tịch HĐQT Công ty Refico, một người có kinh nghiệm trong việc tiếp cận dự án cho rằng, trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay, nhiều nhà đầu tư trong nước muốn hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng nếu chỉ nhìn vào giá thì hai bên khó gặp nhau.

Đơn cử, có khu đất ban đầu chỉ 1.000 USD/m2 nay tăng lên 7.000 USD/m2 nhưng doanh nghiệp trong nước mất 7 năm mới có được đất sạch - ông Thắng giải thích. Doanh nghiệp trong nước khó đưa ra quyết định giảm giá vì tính tới công sức bao nhiêu năm thực hiện.

Vì thế khi không thỏa thuận được về giá, nhà đầu tư nước ngoài không nên “bước ra ngoài” ngay, mà nên tìm hiểu thêm vì sao có mức giá đó. Có lẽ nếu tìm hiểu quá trình có được từng khu đất thì nhà đầu tư nước ngoài sẽ thấy giá cả không phải là quá bất hợp lý.

Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản ở Việt Nam gặp khó khăn về vốn. Trước kia chỉ cần vốn tự có 10%, còn bây giờ họ phải nâng vốn tự có lên 50% mới có thể tiếp cận được vốn ngân hàng. 40% vốn tăng thêm đó là cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.

“Nhà đầu tư nào mong muốn vào Việt Nam sẽ có cơ hội ở Việt Nam, còn nếu coi Việt Nam chỉ là nơi cần đến thì khi so sánh với thị trường khác, họ sẽ bỏ cuộc” - ông Thắng nói.

Đặc biệt, theo ông Thắng, nếu nhà đầu tư nước ngoài muốn có đất ở trung tâm quận 1, TPHCM thì cần hoạch định thời gian dài hơn so với ở các thị trường khác. Nếu nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia đấu thầu dự án của UBND TPHCM thì việc lựa chọn một đối tác địa phương cùng theo đuổi dự án là quan trọng vì “tôi không thấy có khả năng nhà đầu tư nước ngoài thuần túy thắng thầu các khu đất ở trung tâm”.

Từ góc độ Hiệp hội các doanh nghiệp bất động sản TPHCM, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài đang quyết liệt “săn” dự án ở những vị trí đẹp mà đối tác Việt Nam gặp khó khăn khi “nhảy” vào.

Khi phía Việt Nam đưa giá ra, họ yêu cầu cung cấp hệ số sử dụng đất của dự án, số tầng được phép xây. Giá phía nước ngoài trả thường chỉ bằng 50% giá phía Việt Nam chào và họ chỉ quan tâm dự án diện tích lớn, trừ vị trí ở trung tâm thành phố. Ở thời điểm hiện nay, xem ra các doanh nghiệp trong nước ở thế yếu hơn trong cuộc đàm phán bán dự án.

Nhưng theo ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam, phía doanh nghiệp Việt Nam cũng cần hiểu rằng, không dễ mà công ty nước ngoài “xì” tiền ra mua đất ngay. Phía nước ngoài muốn hiểu đối tác trong nước, không chỉ hiểu việc kinh doanh hiện tại mà cần hiểu tường tận cả hoàn cảnh mà doanh nghiệp trong nước đã trải qua.

Và một điều đáng lưu ý là “chưa có người bán nào ở Việt Nam gọi trực tiếp cho tôi mà thông tin thường đi vòng vèo, nói qua người này người kia. Các doanh nghiệp Việt Nam nên tiếp cận trực tiếp khi muốn bán dự án hay hợp tác với đối tác nước ngoài” - ông này khuyên.

Về dài hạn, mặc dù thị trường bất động sản đang khó khăn nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng của thị trường Việt Nam. Họ sẵn sàng chờ đợi từ 2 đến 6 năm nữa để người mua quay lại với thị trường.

Đó chính là lý do mặc dù còn nhiều khó khăn để tiếp cận dự án bất động sản, nhưng nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn bám trụ tại đây.

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp