30.000 tỷ đồng cho vay BĐS: Ồ ạt chuyển sang nhà ở XH

 Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở đang trong quá trình triển khai vẫn tiếp tục bộc lộ những vướng mắc.

Tăng cung!

Sau khi thông tin về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giải ngân chậm vì thiếu nguồn cung, báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết: Tính đến thời điểm này đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, có 22 dự án nhà ở thương mại đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với quy mô thiết kế ban đầu khoảng 6.000 căn hộ, nay điều chỉnh tăng lên 8.320 căn hộ. Có 1 dự án chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ (bệnh viện 500 giường).

Tại Hà Nội đã có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 11.400 căn, tổng mức đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234 căn.

Tại TP.HCM đã có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn với tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng; 10 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu 2.183 căn hộ thành 3.084 căn hộ; 1 dự án chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại từ 360 căn hộ sang công trình dịch vụ thành bệnh viện 500 giường.

Bộ Xây dựng cho rằng, tuy kết quả việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, nhưng từ tháng 5.2013 đến nay đã có 11 dự án nhà ở xã hội được động thổ, khởi công xây dựng, đặc biệt tại Hà Nội có 4 dự án được động thổ.

Thách thức mới

“Nếu nhà ở thương mại tồn kho chuyển sang nhà ở xã hội cũng bị tồn kho thì quá nguy hiểm” - ông Trần Trọng Tuấn- Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cảnh báo. Ông Tuấn cho rằng nếu chỉ so sánh về giá cả thì chưa hẳn nhà ở xã hội đã có lợi thế và hấp dẫn hơn so với nhà ở thương mại. “Nhà giá thấp là do suất đầu tư thấp, nhà giá cao do chi phí xây dựng cao, chất lượng cao. Do đó, nếu nói nhà ở xã hội giá chỉ có 8 triệu đồng/m2 là rẻ hơn so với nhà ở thương mại giá mười mấy triệu đồng/m2 thì chưa chắc”- ông Tuấn phân tích.

"Nếu nhà ở thương mại tồn kho chuyển sang nhà ở xã hội cũng bị tồn kho thì quá nguy hiểm”. ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, ông Tuấn bày tỏ lo ngại tình trạng chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo kiểu giảm diện tích căn hộ để tăng số lượng căn hộ: “Điều này có nghĩa số người ở trong một khu nhà sẽ tăng lên, sẽ gây áp lực lớn cho kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Nếu áp dụng cách này cho toàn TP.HCM thì không ổn”.

Bình luận về hướng tháo gỡ này, chuyên gia trong lĩnh vực đất đai, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Hiện thị trường bất động sản rơi vào tình trạng quá tải nguồn cung trong khu vực nhà ở giá cao, giá trung bình nên nhiều người có tâm lý lo ngại về việc nguồn cung quá mức đối với khu vực nhà ở xã hội. “Tất nhiên khả năng nguồn cung tăng quá yêu cầu cần thiết đối với nhà ở xã hội rất có thể xảy ra nhưng không phải trong tương lai gần vì hiện chưa có đủ nguồn cung trong khu vực nhà ở xã hội”- ông Võ cho biết.

Để khắc phục được tình trạng cung quá mức trong tương lai, ông Võ cho rằng cần thống kê, dự báo về quan hệ cung, cầu thật chặt chẽ.
 

Nhiều nguy cơ khó lường

Phóng viên NTNN phỏng vấn tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội.

Theo ông, việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là cần thiết. Nhưng nếu thực hiện ồ ạt thì có thể phát sinh những nguy cơ gì?

- Theo tôi, đã có sự dễ dãi trong triển khai quy hoạch bất động sản dẫn đến việc tồn đọng lớn. Theo thống kê gần đây của một số tỉnh thành, lượng bất động sản tồn đọng có thể tương đương hơn 100.000 tỷ đồng.

Bất động sản tồn đọng này do tác động của nền kinh tế, cộng thêm sự suy thoái của thế giới cũng như khu vực, nên nếu chuyển đổi ồ ạt từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có thể dẫn đến những nguy cơ khó lường trước.

Cá nhân tôi cho rằng, không thể chuyển đổi hết nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để tránh những tác động xấu đến phân bố dân cư, hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, nếu tỷ lệ chuyển đổi không thích đáng không vì lợi ích xã hội thì việc doanh nghiệp trục lợi có thể xảy ra.

Để giải quyết có hiệu quả những bất cập mà ông nói, cần phải làm gì?

- Theo tôi, cần phải có cách nhìn tổng thể và chọn hướng đi mới để tái cơ cấu thị trường bất động sản. Do yêu cầu quản lý nên chúng ta cần tìm cách mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở thương mại, trong đó cần nghiên cứu giảm giá thành.

Thời gian qua, việc nhìn nhận, đánh giá giá trị bất động sản, đặc biệt là căn hộ cao cấp vẫn mang giá trị ảo. Cần phải có quan niệm cụ thể về vấn đề này vì nhiều căn hộ cao cấp mới chỉ đáp ứng chất lượng bên trong chứ chưa bảo đảm được hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, nếu chỉ vận động mà không xem xét kỹ nhu cầu sẽ dẫn đến việc phân bố dân cư không phù hợp với quy hoạch. Nếu điều này xảy ra thì sẽ dẫn tới nhiều tác hại về hạ tầng xã hội.