Tín dụng bất động sản trong tầm kiểm soát

Số liệu mới nhất được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cho thấy, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Đây không phải là con số đáng ngại, nhưng trước diễn biến kém khả quan của thị trường BĐS, giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể phức tạp hơn…

Số liệu được công bố cho hay, tính đến nay tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả nước là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào BĐS lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay BĐS trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60% tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng.

Trong số các dự án đầu tư BĐS ở địa bàn TP.HCM có 3 lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh BĐS khác. Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21.400 tỷ đồng. Nếu như chỉ cần 1/3 số vốn khách hàng không trả nợ đúng hạn thì sẽ có khoảng 7.500 tỷ đồng chuyển thành nợ quá hạn. Như vậy tổng số nợ xấu trên địa bàn TP. HCM sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng theo thông lệ quốc tế.

Điều này rất có thể xảy ra. Bởi vì thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là lúc thị trường BĐS trong cả nước nói chung và ở TP. HCM nói riêng phát triển nóng, giá cả tăng cao, nhu cầu mua đi bán lại nhà đất rất sôi động. Cũng chính tại thời điểm này dư nợ cho vay BĐS tăng cao tại các NHTM nhất là một số NHTM cổ phần. Các khoản cho vay phần lớn là có kỳ hạn 1 năm. Song hiện nay đã là cuối năm 2008 và chuẩn bị đầu năm 2009, tức là đến thời điểm nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư BĐS đến kỳ hạn phải trả nợ gốc và lãi. Trong khi đó nguồn trả nợ vốn vay phần lớn là tiền bán nhà, bán đất phân lô, bán căn hộ cho thuê nhà,… Nhưng hiện nay giá BĐS ở TP. HCM, Hà Nội và nhiều nơi khác giảm mạnh. Có nhiều dự án giá giảm tới 30% - 40% thậm chí cá biệt có nơi giảm tơi 50%.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, do Việt Nam chưa có khung pháp lý cho việc "chứng khoán hóa" BĐS nên chưa có những rủi ro như thị trường BĐS Mỹ. Tuy nhiên, nợ xấu đối với lĩnh vực này của Việt Nam không hẳn không đáng lo ngại. Đó là một số dự án BĐS của Việt Nam còn đang ở trên giấy, chữ không phải căn nhà hẳn hoi. Mặt khác. các BĐS của Việt Nam được bản thân doanh nghiệp và các nhà đầu cơ đẩy giá vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính BĐS đó. Cho nên, độ rủi ro của chúng có thể là tương tự nhưng chứng khoán được hình thành từ các khoản vay thế chấp BĐS dưới chuẩn, chứ không phải là độ rủi ro của chính các khoản vay này.

Ở góc độ khác, kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá BĐS thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng này, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của BĐS. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Nhiều khả năng, các NHTM phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng của thị trường tín dụng BĐS, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.

Các lĩnh vực đầu tư BĐS khác ngoài 3 lĩnh vực nói trên cũng không phải là không tiềm ẩn những rủi ro. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phẩm, khả năng vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh,… nên chắc chắn nhiều doanh nghiệp không khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng,… đúng kế hoạch. Do đó chủ đầu tư các KCN-KCX cũng khó thu được tiền thuê đất theo dự kiến để trả nợ ngân hàng. Các trung tâm thương mại cũng vậy, nguồn thu để trả nợ ngân hàng là từ tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với xu hướng chung diễn biến của thị trường hiện nay chắc chắn nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp phải điều chỉnh và tính toán lại việc triển khai của mình.