Gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng: Triển khai lúng túng, hiệu quả không cao

 Gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng được khẳng định là đúng và trúng nhu cầu của thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, sau hơn hai tháng triển khai, tiến độ và hiệu quả của chính sách quan trọng này vẫn chưa như mong muốn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, đã có hai doanh nghiệp (DN) ký hợp đồng vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng để triển khai dự án nhà ở xã hội là Công ty cổ phần Vicoland và Công ty cổ phần Tư vấn, thương mại, dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, với tổng số tiền 540 tỷ đồng (đã giải ngân 34 tỷ đồng). Trong khi đó khách hàng cá nhân đã được ngân hàng cam kết cho vay là 150 hộ, với số tiền 46 tỷ đồng (đã có 139 khách hàng được giải ngân 33,4 tỷ đồng). Ông Nam xác nhận, hiện các ngân hàng được giao triển khai gói 30.000 tỷ đồng đã nhận được nhiều hồ sơ xin vay, riêng VietinBank nhận 160 hồ sơ, BIDV: 100 hồ sơ… và các ngân hàng đang tiếp tục thẩm định theo quy định.

Tuy nhiên, thực tế triển khai chính sách lớn và quan trọng này đã gặp không ít lúng túng, khiến hiệu quả, tiến độ triển khai chưa như mong muốn. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thừa nhận điều này và cho rằng do chính sách tín dụng hỗ trợ nhà ở là chính sách mới, lần đầu thực hiện, chưa có tiền lệ nên khó tránh khỏi việc phải vừa làm, vừa điều chỉnh những bất cập. Đơn cử như khi ban hành thông tư hướng dẫn, Bộ Xây dựng đã xác định rõ các đối tượng cho vay như đã có hợp đồng thuê, thuê mua nhà xã hội hoặc chưa có nhà hay nhà ở diện tích nhỏ dưới 8m2/người thì được mua nhà thương mại diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2…, nhưng thực tế các ngân hàng thương mại lại có những cách hiểu khác nhau. Có ngân hàng vẫn yêu cầu hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn mua nhà thương mại diện tích nhỏ phải có xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Bộ Xây dựng đã phải có công văn giải thích rõ, đối tượng mua nhà thương mại diện tích nhỏ không phải xác nhận là đối tượng thu nhập thấp, mà chỉ cần xác nhận điều kiện cư trú và thực trạng nhà ở. Với đối tượng thu nhập thấp, để ký hợp đồng mua nhà đã phải qua quá trình thẩm định khắt khe.

Liên quan đến chuyện xác nhận thực trạng nhà ở, hiện nhiều UBND phường từ chối xác nhận với lý do UBND phường không thể biết đối tượng đó có thực sự khó khăn về nhà ở hay không; có nhà ở địa phương khác hay không… Về việc này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam giải thích, đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang đơn vị công tác sẽ xác nhận thực trạng nhà ở. Đối tượng là người lao động, DN, hợp tác xã, lao động nghỉ chế độ… sẽ do UBND phường xác nhận thực trạng nhà ở tại địa chỉ mà hộ gia đình, cá nhân đăng ký thường trú hoặc tạm trú. Hộ gia đình, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm về thực trạng nhà ở của mình tại địa phương khác. Thực tế, nhiều phường vẫn xác nhận thực trạng nhà ở. Hà Nội có cách làm rất hay là mời các phường đến tập huấn, hướng dẫn cụ thể việc xác nhận. Trong khi vướng mắc về thủ tục có thể vừa làm, vừa điều chỉnh thì khó khăn do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ phải cần có thời gian dài hơn để xây dựng. Và có lẽ đây là vướng mắc chính khiến số hồ sơ được vay còn hạn chế.

Việc thiếu nguồn cung nhà xã hội, nhà diện tích nhỏ dẫn đến thực trạng là người có nhu cầu không thể ký hợp đồng mua nhà, mà chưa có hợp đồng mua nhà cũng có nghĩa là thiếu điều kiện quan trọng nhất để được vay vốn ngân hàng. Thực tế, việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội và điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường tại các địa phương rất chậm. Hà Nội, một trong hai thị trường lớn đã tiếp nhận thẩm định 26 hồ sơ dự án, trong đó 12 dự án chuyển đổi sang nhà xã hội, 14 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ, song đến nay mới có 5 dự án được chấp thuận chủ trương, trong đó 2 dự án có quyết định chính thức. Tại TP Hồ Chí Minh, tổng số hồ sơ tiếp nhận cũng là 26 dự án, trong đó 11 dự án chuyển sang nhà xã hội, 14 dự án điều chỉnh cơ cấu diện tích, 1 dự án chuyển công năng sang bệnh viện, song đến nay, chưa hồ sơ nào chính thức có quyết định cho phép. Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Hữu Tín, con số 26 dự án xin chuyển đổi chỉ chiếm khoảng 5% tổng số dự án BĐS trên địa bàn thành phố. Đây là tỷ lệ rất thấp. Tại sao một chính sách được coi là trúng và đúng nhu cầu thị trường hiện nay lại không được sự hưởng ứng của DN? Đó là vì chính sách chưa thực sự tạo được động lực. Thứ nhất, nhiều dự án đã triển khai, nộp tiền sử dụng đất rồi, giờ chuyển đổi giải quyết thế nào, vấn đề có trả lại cho DN không vẫn chưa có câu trả lời. Tương tự là chính sách lãi suất, dự án nhà thương mại có giai đoạn chịu lãi suất hơn 20%/năm, nay chuyển đổi có được tái cơ cấu lãi suất đã vay không? Nếu được thì tái cơ cấu về mức nào, 10%/năm hay 6%/năm như gói tín dụng hỗ trợ? Một vấn đề nữa là, dưới góc độ người mua nhà, qua điều tra của TP Hồ Chí Minh thì phần đông cán bộ, công chức, viên chức, đối tượng chính thụ hưởng chính sách, có thu nhập bình quân 8 triệu đồng/tháng. Với căn hộ 70m2, giá bán 12 triệu đồng/m2, người mua phải có ít nhất 170 triệu đồng để thanh toán 20% giá trị theo quy định. Phần còn lại nếu được vay, bình quân người mua nhà phải trả ngân hàng 40 triệu đồng tiền lãi/năm, rõ ràng vẫn là con số lớn với phần đông người lao động.

Xác định khả năng trả nợ của hộ gia đình, cá nhân cũng là vướng mắc đối với các ngân hàng. Việc yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân chứng minh thu nhập bảo đảm khả năng trả nợ, trong khi phần đông đối tượng thụ hưởng đều có thu nhập thấp, có thể gây ra khó khăn nhất định cho đối tượng vay là cá nhân. Ngược lại, khi cho vay, ngân hàng cũng phải bảo đảm khả năng thu hồi nợ từ khách hàng, vì gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, mặc dù lãi suất thấp, nhưng là gói tín dụng có vay có trả, người vay phải có khả năng trả nợ mới ký hợp đồng vay.