Thụy Sĩ với ký ức bong bóng bất động sản

Thời điểm cuối thập niên 1980 ở Thụy Sĩ, các ngân hàng cho vay mua nhà tới 100% giá trị mà không đòi hỏi thế chấp. Hậu quả là đến đầu thập niên 1990, cuộc khủng hoảng nhà đất đã trở thành bài học xương máu với nước này. Ký ức cách đây 25 năm khi bong bóng bất động sản của Thụy Sĩ bị nổ tung dẫn đến tình trạng thua lỗ 50 tỷ franc (54 tỷ USD) và khiến nhiều ngân hàng bị phá sản, đang dần trở lại...

Bong bóng đang phình to?

Dựa trên các số liệu cùng với những đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ngân hàng UBS lớn nhất Thụy Sĩ khẳng định thị trường nhà đất ở đây lần đầu tiên trong hơn 20 năm qua đã ở trên ngưỡng 1 điểm. Chỉ số bong bóng bất động sản đã tăng 1,11 điểm trong quý IV/2012. Theo chỉ số của UBS, cứ trên 1 điểm thị trường BĐS bị coi là rủi ro và trên 2 điểm là biểu hiện bong bóng. Nếu xu hướng này tiếp tục, Thụy Sĩ sẽ chạm đến ngưỡng “bong bóng” trên thị trường BĐS vào cuối năm 2014.

Chuyên gia François Hiltbrand tại Công ty Phát triển và Phân tích Bất động sản có trụ sở ở Geneva nhận định: Hiện số lượng các vụ giao dịch BĐS chậm lại trong khi giá vẫn cao. Điều này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn bong bóng.

Đúng như các chuyên gia của UBS đã nhận xét: Giá BĐS tăng phần nào thể hiện hiệu ứng của đầu tư và lãi suất thấp. Trong những năm gần đây, vay nợ của các hộ gia đình ở Thụy Sĩ gia tăng do lãi suất xuống thấp kỷ lục. Trên thị trường, mức lãi suất vay cố định trên 10 năm vào khoảng 2 - 2,5%/năm, còn mức lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ có 1%. Chính vì thế người dân không ngần ngại chìm sâu hơn vào các khoản nợ để có thể mua BĐS bởi giá trị của chúng không ngừng tăng. Những khoản nợ thế chấp tồn đọng gia tăng theo năm tháng, với con số 604 tỷ franc (630 tỷ USD) năm 2009 lên 632 triệu franc (658 triệu USD) năm 2010. Cũng trong hai năm này, số tiền mà các hộ gia đình Thụy Sĩ đầu tư vào thị trường BĐS đã tăng thêm 55 tỷ franc, lên 1.400 tỷ franc.


Theo ngân hàng trung ương Thụy Sĩ SNB, tổng tín dụng thế chấp trong năm 2012 của Thụy Sĩ đã lên tới 614,244 tỷ franc (668,819 tỷ USD), tương đương với 103,6% tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Duy nhất chỉ có Hà Lan là có tỷ lệ này cao hơn (107,1% GDP), còn lại các nước khác đều có tỷ lệ nợ thấp hơn Thụy Sĩ. Chẳng hạn như ở Mỹ tổng tín dụng thế chấp là 76,5% GDP, còn Tây Ban Nha là 64%. Thụy Sĩ hiện nằm trong số những quốc gia có nhiều người mua nhà nợ nần nhất thế giới. Trong khi đó, thị trường lên giá và hệ thống thuế dễ dãi tiếp tục "tiếp nhiên liệu" cho việc bùng nổ thế chấp khiến các nhà chức trách càng thêm lo ngại.

Philippe Thalmann, giáo sư kinh tế tại Viện Công nghệ liên bang (EPFL) của Lausanne và là chuyên gia thị trường BĐS, nhận xét: Mức nợ cao luôn báo trước một thảm họa và những con số của Thụy Sĩ trong lĩnh vực này thực sự đang gây sự chú ý. Với tổng số nợ thế chấp nói trên cũng có nghĩa là trung bình mỗi một BĐS ở Thụy Sĩ có mức nợ khoảng 250.000 franc. Trong khi đó, giá trị một căn hộ trung bình của Thụy Sĩ khoảng 600.000 franc. Nếu mức giá này bị giảm khoảng một nửa thì mọi thứ sẽ trở nên thật tồi tệ cho hầu hết những người vay tiền mua nhà.

Giáo sư Thalmann giải thích thêm: Ở Thụy Sĩ các ngân hàng không yêu cầu phải thanh toán nợ gốc thế chấp, trong khi ở Pháp hoặc ở Italia thì phải trả trong vòng 20 hoặc 30 năm. Ngược lại, các ngân hàng Thụy Sĩ vẫn thoải mái khi khách hàng chậm thanh toán nợ gốc vì thực tế ngân hàng vẫn có lợi. Ngân hàng huy động tiết kiệm dài hạn trong dân với lãi suất chỉ có 0,75% năm, trái phiếu 10 năm 1,15% năm, dài hạn hơn cũng chỉ ở mức đó. Chênh lệch lãi suất cũng khoảng 1%, với mức rủi ro có thể nói là không đáng kể, nên ngân hàng Thụy Sĩ coi tín dụng BĐS là dịch vụ tương đối màu mỡ cần duy trì. Chính vì vậy, các ngân hàng Thụy Sĩ chỉ yêu cầu trả khoảng 1/3 số nợ trong vòng 20 năm hoặc khi đến tuổi nghỉ hưu.

Trên thực tế, Mỹ đã bị vướng vào cuộc khủng hoảng nhà đất thế chấp dưới chuẩn, bong bóng nhà đất của Hà Lan đã bị nổ tung trong năm ngoái, và Tây Ban Nha đang chứng kiến thị trường BĐS bị tàn phá buộc phải viện đến cứu trợ từ bên ngoài. Trong bối cảnh nhiều thị trường BĐS trên thế giới nguội lạnh, giảm giá suốt thời gian dài thì Thụy Sĩ là điểm sáng hiếm hoi khi mà các điều kiện hiện tại - lãi suất thấp, nhu cầu về các căn hộ mạnh, nền kinh tế tăng trưởng - vẫn tốt.

Phòng bệnh hơn chữa bệnh

Lịch sử đã chứng minh phần lớn những khủng hoảng thế giới đều bắt nguồn từ BĐS. Cho đến nay, Thụy Sĩ quản lý thị trường nhà đất trên nguyên tắc không can thiệp, chỉ tạo ra những điều kiện thuận lợi để mua nhà và nếu cần sẽ ngăn chặn những biến động thái quá trên thị trường.

Tuy nhiên, tỷ lệ nợ nần cao đặt các hộ gia đình đối mặt với những rủi ro nhất định, chẳng hạn như khi lãi suất tăng mạnh. Một khi giá BĐS giảm đi đôi với lãi suất tăng sẽ gây bất ổn thị trường, nhất là khi số gia đình vay thế chấp để mua nhà tăng lên quá nhiều. Chính vì vậy, bất cứ chính sách tài chính nào khuyến khích vay nợ quá nhiều để mua nhà đều cần phải tránh.

Bộ Tài chính Thụy Sĩ cảnh báo nếu lãi suất tăng nhanh có thể dẫn đến những tình huống cực đoan. Trong trường hợp đó, giá trị BĐS sẽ bị ảnh hưởng và đặc biệt những người nợ thế chấp bất ngờ gặp khó khăn trong việc thanh toán lãi suất. Những rủi ro có thể nhanh chóng lan ra các ngân hàng và ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống tài chính. Nếu kịch bản tồi tệ này xảy ra có thể đòi hỏi sự can thiệp rất tốn kém của nhà nước.

Các cơ quan khác như ngân hàng trung ương (SNB), chính phủ và Cơ quan Giám sát thị trường tài chính Thụy Sĩ (Finma) đều bày tỏ những mối lo ngại tương tự về khả năng vỡ bong bóng BĐS. Theo đề nghị của SNB, chính phủ Thụy Sĩ đã quyết định đến hết ngày 30/9 năm nay, các ngân hàng buộc phải nâng tỷ lệ vốn dự phòng thêm 1% để ngăn ngừa rủi ro vay thế chấp trong nước. Biện pháp trên sẽ buộc các ngân hàng phải có thêm một khoản vốn đệm khoảng 3 tỷ franc Thụy Sĩ (3,3 tỷ USD), như vậy sẽ phải hạn chế cho vay.

Trước đó, chính phủ Thụy Sĩ cũng đã quy định hạn ngạch mỗi năm cho phép những người nước ngoài không cư trú được mua nhà. Các công ty và cá nhân nước ngoài muốn mua BĐS ở Thụy Sĩ phải có giấy phép của bang nơi họ muốn mua và số lượng giấy phép này rất hạn chế. Người nước ngoài mua nhà đất ở Thụy Sĩ phải sử dụng làm nơi cư trú chính của mình. Hiện nay, 23% dân số Thụy Sĩ là người nước ngoài.

Còn Finma cũng đã công bố các quy định, theo đó hạn chế việc sử dụng tiền tiết kiệm nghỉ hưu để mua nhà, người vay tiền mua nhà phải trả ít nhất 10% giá trị căn nhà và trong vòng 20 năm đầu tiên sẽ phải trả 1/3 tổng số nợ.

Tuy nhiên, Hiệp hội các ngân hàng Thụy Sĩ (SBA) cho rằng chính phủ đã đánh giá quá mức về rủi ro BĐS và quyết định tăng tỷ lệ vốn dự phòng thêm 1% cũng có thể ảnh hưởng đến việc vay vốn của các doanh nghiệp nhỏ. Các ngân hàng buộc phải tìm vốn để đáp ứng yêu cầu này dẫn đến việc hạn chế hoặc tăng phí các khoản cho vay đối với hoạt động kinh doanh. Theo SBA, chính phủ nên đợi thêm một thời gian nữa để thị trường có thể tự điều chỉnh vì các biện pháp như buộc ngân hàng phải đảm bảo thu hồi 30% khoản tiền cho vay trong vòng 20 năm, cấm người vay sử dụng các khoản tiền lương hưu để mua nhà... cũng đã đủ đảm bảo an toàn rồi.

Hiệp hội những người sở hữu nhà đất cũng bày tỏ lo ngại về khả năng ảnh hưởng đến tất cả những hộ gia đình, đặc biệt ở những khu vực nơi mà thị trường BĐS không quá nóng. Giám đốc Hiệp hội Ansgar Gmür cho rằng tăng yêu cầu về vốn dự phòng cũng có nghĩa là phí thế chấp nhà đất tăng, kéo chi phí cuộc sống tăng theo, bao gồm cả tăng giá thuê nhà.

Trong khi đó, Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Thụy Sĩ có vẻ lạc quan hơn. Phó chủ tịch Hiệp hội này, ông Martin Senn cho rằng các biện pháp trên là vừa phải trong bối cảnh hiện nay. Cho dù có những tác động về mặt kinh tế, song biện pháp trên sẽ giúp ổn định về mặt tâm lý.

Từng là quốc gia nghèo trong thế kỷ 19, Thụy Sĩ hiện đã trở thành nền kinh tế có sức sáng tạo và cạnh tranh nhất thế giới với thu nhập bình quân đầu người khoảng 76.000 franc (80.000 USD). Rút kinh nghiệm từ bài học vỡ bong bóng nhà đất hồi đầu những năm 1990, Thụy Sĩ luôn đưa ra những chính sách giữ ổn định nền kinh tế như phòng ngừa rủi ro về nợ, các biện pháp bảo đảm việc làm, cải cách thị trường trong nước và hạn chế nhập cư. Tuy nhiên để điều hành một hệ thống như vậy không phải là dễ vì thị trường BĐS rất dễ trở thành “con ngựa bất kham”. Thị trường nhà đất sẽ tiếp tục đi đúng quỹ đạo khi Thụy Sĩ duy trì được mức lãi suất thấp, nền kinh tế tăng trưởng ổn định và nhu cầu nhà ở vững mạnh.