“Bong bóng” bất động sản Trung Quốc xì hơi

Trước dấu hiệu yếu đi của nền kinh tế Trung Quốc, giá nhà ở tại đây đang bước đầu chững lại, đặc biệt khả năng chi trả của người tiêu dùng bị bó hẹp do các chính sách thắt chặt tiền tệ. Một viễn cảnh ảm đạm đang bao trùm lên các công ty địa ốc quy mô nhỏ, tiềm lực tài chính yếu.

Với tốc độ tăng giá nhà đang dần chậm lại trong năm 2014 làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả của các chủ đầu tư Trung Quốc khi các khoản nợ đã đến gần ngày đáo hạn. Theo Roubini Global Economics, 30% khoản nợ ngân hàng có liên quan đến bất động sản, trong khi phần lớn các khoản nợ này được thế chấp bằng đất đai và nhà cửa.

Báo cáo đánh giá mới nhất của Cushman & Wakefield cho biết, áp lực giảm giá nhà ở Trung Quốc sẽ tiếp tục kéo dài trong năm nay. Giá bán và mức hấp thụ sản phẩm của phân khúc nhà ở sẽ không thể đạt tới mức tăng trưởng cao như những năm trước đây.

Tại một số thành phố, nhiều khu nhà ở phân khúc cao cấp xuống giá và nhiều khả năng, những nhà phát triển bất động sản tại những khu vực này sẽ còn phải giảm giá xuống nữa, nếu muốn thúc đẩy khối lượng giao dịch.

Cụ thể, giá nhà ở có dấu hiệu giảm ở những trung tâm thành phố lớn như Bắc Kinh, Hàng Châu và Thâm Quyến, những thị trường vốn có thanh khoản lớn nhất. Chẳng hạn, một dự án bất động sản ở quận Tiêu Sơn thuộc địa phận thành phố Hàng Châu vừa đưa ra mức giảm giá căn hộ 17% xuống còn khoảng 12.500 nhân dân tệ/m2 (tương đương với 2.000 USD/m2). Cùng lúc đó, một dự án nhà ở ngoại ô Bắc Kinh cũng đang chào bán với mức giá thấp hơn 12% so với giá thị trường.

Theo số liệu chính thức của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), giá nhà ở những khu vực thành phố trọng yếu vẫn tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn trong tháng 2/2014, trong khi rất ít địa phương chứng kiến mức tăng đều đặn hàng tháng như trước đây.

Khối lượng bán hàng trong 23 ngày đầu tháng 3/2014 đã giảm xuống rõ rệt, với mức giảm 34% so với cùng kỳ 2013, theo số liệu thăm dò 42 tỉnh thành Trung Quốc của Tạp chí Financial Times.

“Các nhà phát triển Trung Quốc đang rất thận trọng khi nhắc đến vấn đề giảm giá. Thay vào đó, họ sử dụng những tuyệt chiêu như miễn phí nội thất, thiết bị gia dụng hoặc miễn phí một khoản thanh toán nào đó để thu hút người mua”, Giám đốc bán hàng của một công ty bất động sản tại đây cho biết.

Cushman & Wakefield dự đoán, với tần suất giao dịch khiêm tốn trên thị trường sẽ tiếp tục khiến các nhà phát triển bất động sản xem xét lại yếu tố giá cả, tạo điều kiện cho nguồn cung dần tỷ lệ thuận với cầu. Đồng thời, trong bối cảnh hoạt động nhiều rủi ro, sẽ là cơ hội vàng cho các công ty địa ốc hợp nhất với nhau, tạo ra tiềm lực tài chính vững mạnh để có thể hoạt động hiệu quả. Đơn cử là Tập đoàn Greenland Thượng Hải. Mới đây, tập đoàn này hợp nhất với các nhà đầu tư lớn của Trung Quốc như China Vanke để đẩy mạnh các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại nước ngoài.

“Ở thập kỷ trước, bạn chỉ việc đầu tư, xây dựng và tiền sẽ tự động chảy vào túi. Nhưng giờ đây, tôi cảm thấy rất áp lực và không thực sự chắc chắn về triển vọng ngành”, một nhà phát triển bất động sản ở khu vực Trùng Khánh nói.

Sau gần 11 năm tăng giá chóng mặt, từ mức giá 2.197 nhân dân tệ/m2 (tương đương 350 USD/m2) năm 2003 lên 5.850 nhân dân tệ/m2 (tương đương 940 USD/m2) năm 2013, với mức tăng giá hàng năm là 10,3%, theo Tổ chức cung cấp dữ liệu tài chính Wind Information, các chủ đầu tư Trung Quốc dường như chỉ chạy theo trào lưu, mà bỏ quên 2 yếu tố quan trọng, đó là sự chuyên sâu và lòng kiên nhẫn. Những năm qua, thị trường bất động sản Trung Quốc chứng kiến làn sóng đầu tư ồ ạt của các ông chủ địa ốc nội địa vào những dự án nhà ở hỗ trợ người già. Hơn 80 doanh nghiệp địa ốc lớn nhỏ, từ ông trùm bất động sản Vanke cho đến Công ty bất động sản Chiết Giang đã lao vào triển khai các dự án cho thế hệ người già nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong một xã hội già đi nhanh chóng.

Theo nhà phân tích Ren Xingzhou ở Trung tâm Nghiên cứu và phát triển của Hội đồng Nhà nước Trung Quốc, đầu tư bất động sản sẽ tiếp tục đi xuống trong bối cảnh nguồn cung đất đai đang phát triển chậm lại. Đầu tư bất động sản chậm chắc chắn sẽ kéo theo đầu tư ở những tài sản cố định giảm xuống, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế Trung Hoa và thậm chí còn tạo áp lực lên các lĩnh vực tài chính, thuế và việc làm.

Ông Ren cũng cho rằng, không nên cư xử dễ dãi với ngành kinh doanh địa ốc nội địa bằng cách nới lỏng chính sách tiền tệ , đất đai và thuế, bởi bất cứ động thái mềm mỏng nào cũng sẽ khiến cho tình trạng quá tải xảy ra, khiến thị trường rơi vào trạng thái mất kiểm soát một lần nữa.