Có nên đầu tư vào bất động sản Úc?

Úc là một quốc gia kỳ lạ, có diện tích lên đến 7,6 triệu km2, đứng thứ 6 thế giới nhưng chỉ có 22 triệu dân, chỉ bằng 24% dân số của Việt Nam. Với diện tích lớn và dân số ít như thế, đáng lẽ giá nhà ở Úc sẽ phải chăng, nhưng thực tế thì ngược lại.

Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế, thị trường bất động sản Úc xếp thứ 5 trong số các thị trường bị định giá quá cao trong khối các quốc gia giàu có thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Nếu dùng thước đo là tỉ lệ giá nhà so với nhu nhập bình quân theo đầu người, mức độ đắt tiền của bất động sản Úc chỉ xếp sau Anh Quốc, theo một cuộc khảo sát mới đây của tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế Fitch Ratings.

Một lý do cho điều bất hợp lý này là người dân Úc chỉ sống tập trung ở các thành phố lớn như Sydney, Melbourne, nơi cư ngụ của 2/3 dân số Úc, khiến giá nhà tại các thành phố này trở nên rất đắt.

Tuy nhiên, nếu đi xa hơn một chút, giá sẽ rẻ hơn khá nhiều. Theo ông Michael Fenton, Giám đốc Điều hành phụ tránh mảng đầu tư quốc tế cho thị trường Úc của Jones Lang LaSalle, nhà ở Úc có nhiều phân khúc. Ở phân khúc giá rẻ, giá một căn hộ trung bình vào khoảng 500.000-600.000 USD. Nhưng đối với phân khúc giá cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Sydney, giá có thể lên tới 5 triệu USD. Ở khu vực xung quanh các trường đại học, giá vào khoảng 700.000 USD/căn. Nhìn chung, độ nóng sốt của thị trường bất động sản Úc không hề thua kém 2 thị trường châu Á là Singapore và Hồng Kông.

Thực ra, theo ông Fenton, thị trường bất động sản ở đây chịu tác động lớn bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 và chỉ mới bắt đầu phục hồi từ năm 2010. Một yếu tố quan trọng hỗ trợ cho thị trường này là kinh tế Úc gần đây đã được cải thiện, tuy hơi chậm. Những lúc như thế, người dân có xu hướng chi tiêu nhiều hơn. Điều này không chỉ làm gia tăng nhu cầu nhà ở, mà còn cả nhu cầu bất động sản phục vụ các ngành công nghiệp và bán lẻ.

Ngoài ra, việc Ngân hàng Trung ương Úc hạ lãi suất xuống mức thấp kỷ lục 2,5% cũng góp phần kích thích người dân vay tiền mua bán nhà cửa.

Sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Úc còn kích thích nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào đầu tư hay mua bán kiếm lời. Theo ông Fenton, ở các thành phố lớn, thị trường phần lớn được dẫn dắt bởi dự án của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Trung Quốc.

Trên thực tế, Chính phủ Úc khuyến khích hoạt động đầu tư như thế để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nước này cũng muốn gia tăng dân số, khuyến khích dòng vốn chạy vào thông qua chính sách định cư vĩnh viễn đối với người nhập cư có điều kiện mua nhà tại Úc.

Khi được hỏi về việc liệu đã có xu hướng đầu tư mạnh từ Việt Nam vào thị trường bất động sản Úc hay chưa, ông Fenton nói điều này là chưa rõ ràng. Tuy vậy, theo ông, cơ hội là khá lớn khi Úc có một cộng đồng người Việt khá mạnh. Ngoài ra, sức hấp dẫn của thị trường Úc còn nằm ở yếu tố thông tin minh bạch, luật pháp rõ ràng, không có tham nhũng và dễ dàng thực hiện các giao dịch mua bán.

Việc tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản Úc theo hình thức kinh doanh hay tìm kiếm cơ hội định cư vĩnh viễn cũng không phải là nhỏ và điều này cũng đã được ông Fenton đề cập đến.

Theo ông, khả năng mất vốn sẽ không xảy ra nếu thực hiện đầu tư đúng theo quy trình. Nhưng có rủi ro là nếu lỡ tham gia vào một dự án đầu tư, nhưng sau đó không được Hội đồng Xem xét Đầu tư nước ngoài đồng ý, người đó sẽ mất tiền đặc cọc, khoảng 10% giá trị căn nhà định mua.

Một số nhà đầu tư đã xem thị trường bất động sản nóng sốt là cơ hội kinh doanh tốt, nhưng với thị trường hiện bị định giá quá cao như Úc, nguy cơ bong bóng xì hơi không phải là nhỏ. Theo hãng tin Bloomberg, tốc độ tăng các khoản vay mua nhà của người Úc đang ở mức nhanh nhất trong 4 năm qua, làm gia tăng gánh nặng nợ của người dân xứ sở Kangaroo vốn đã ở mức rất cao.

Điều đó đã đặt Ngân hàng Trung ương Úc vào tình thế lưỡng nan khi phải cố gắng cân bằng độ nóng của thị trường bất động sản với xu hướng nguội lạnh trong nền công nghiệp khai khoáng.Một động thái nâng lãi suất để kiềm hãm giá bất động sản có thể sẽ gây nguy hại cho nền kinh tế nước này, đặc biệt khi tỉ lệ thất nghiệp được dự báo sẽ tăng lên mức 6% vào tháng 7 từ 5,8% hiện nay.

“Tình huống tồi tệ nhất là khả năng lãi suất sẽ tăng 150-200 điểm cơ bản trong khi tỉ lệ thất nghiệp đang tăng. Điều này dễ dẫn đến nguy cơ thua lỗ cũng như ảnh hưởng đến lợi nhuận của hệ thống ngân hàng”, ông Michael Wiblin, chuyên gia phân tích ngân hàng của Macquarie Group, nhận xét, mặc dù ông cho rằng đó không phải là tình huống có khả năng xảy ra trong tương lai gần.