Thị trường BĐS: Pháp luật - niềm tin - sức khỏe doanh nghiệp

3 năm trôi qua, thực tế đã chứng minh hiệu quả ban đầu của chính sách, giải pháp từ Chính phủ đối với nền kinh tế, cũng như lĩnh vực BĐS nước nhà.

Nhiều ý kiến cho rằng ngành bất động sản (BĐS) thực sự vào "khuôn khổ" từ đầu năm 2011 (hậu phát triển "nóng" với bong bóng giá trị "ảo") nhờ phát pháo lệnh Nghị quyết số 02/NQ-CP được Thủ tướng ban hành. 3 năm trôi qua, thực tế đã chứng minh hiệu quả ban đầu của chính sách, giải pháp từ Chính phủ đối với nền kinh tế, cũng như lĩnh vực BĐS nước nhà.

Ở góc độ chuyên gia nghiên cứu - giảng dạy, PGs.Ts. Nguyễn Hồng Sơn và Ts. Lê Trung Thành đã đưa ra góc nhìn "trực diện" về hệ thống pháp lý BĐS, cũng như biểu đồ sức khỏe doanh nghiệp (DN) địa ốc hiện nay trong bài viết mới đây gửi tới Hội thảo quốc tế do BIDV và SumiTrust Bank tổ chức hôm 6/8.

Ổn định thấp, chồng chéo

Hiện thị trường BĐS Việt Nam được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và 4 luật cơ bản, là: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS và các Luật liên quan khác, như pháp luật về thuế, đầu tư, tài chính - ngân hàng… cùng một hệ thống văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành. Trong đó, các văn bản luật liên quan tới việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất được đánh giá là đầy đủ hơn cả.

Tuy nhiên, các văn bản luật thường có tính ổn định thấp và thiếu khả thi. Ổn định thấp thể hiện qua việc các Luật liên quan đến thị trường BĐS đã được điều chỉnh nhiều lần qua hơn 20 năm qua. Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiến trước khi ban hành.

Thiếu ổn định, là một trong những nguyên nhân dẫn tới thiếu khả thi của văn bản. Điển hình, từ tháng 7/2004 tới năm 2010, Chính phủ đã ban hành 5 Nghị định liên quan tới chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Nghị định 197/2004, NĐ17/2006, NĐ 84/2007, NĐ 69/2009, NĐ 121/2010). Trung bình, cứ khoảng 1,5 năm Chính phủ lại điều chỉnh chính sách liên quan 1 lần.
Mặt khác, do được điều chỉnh bởi nhiều bộ luật, luật và các văn bản liên quan khác nhau (xây dựng và ban hành bởi các đơn vị chủ quản khác nhau) nên hệ thống pháp luật về thị trường BĐS còn chồng chéo, mâu thuẫn.

Điển hình như quy định về sở hữu đất đai: có sự không thống nhất giữa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 (điều 17 Hiến pháp 1992, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; trong khi Điều 200 Bộ luật Dân sự 2005 quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước).

Thậm chí, giữa các văn bản pháp luật còn chưa thống nhất về tên gọi hình thức sở hữu đất đai. Hiến pháp, các Luật Đất đai (Luật Đất đai 1987, 1993, sửa đổi năm 1998, 2003) đều thống nhất quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định sở hữu toàn dân về đất đai là chế độ sở hữu và hình thức sở hữu đất đai là hình thức sở hữu Nhà nước.

Ngoài ra, khái niệm "toàn dân" chưa được xác định cự thể trên thực tế sử dựng đất, nên việc thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai đều do Nhà nước thực hiện và không thể xác định ra ngoài chức năng Nhà nước thống nhất quản lý…

Bắt đầu sóng M&A

Ngày 9/1/2011, Thủ tướng ban hành Nghị quyết số 02/NĐ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô bảo đảm an sinh xã hội. Cùng với đó, NHNN Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo chỉ thị này, các tổ chức tín dụng sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011 - giáng thêm một đòn nặng vào các ngành chứng khoán và BĐS. Bởi thực trạng những năm trước, các công ty BĐS phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng tăng liên tục từ 2010 - 2011.

Do dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởng tín dụng, nên khi gặp khó, các ngân hàng buộc phải thắt chặt "túi tiền" - ngành BĐS bắt đầu chật vật tìm vốn vay… Từ năm 2011 đến nửa đầu 2012, chứng kiến bức tranh u ám của nền kinh tế Việt Nam với các cụm từ "lạm phát", "chạy đua lãi suất huy động", "ngân hàng mất thanh khoản".

Tiếp tục dòng thời gian tới nửa đầu 2013 (trong vòng 1 năm), nền kinh tế và BĐS thực sự rệu rã, khi số liệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu BĐS), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng tồn kho… được công bố.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng, tồn kho địa ốc cả nước còn 16.000 căn chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000m2 nhà văn phòng cho thuê. Quý I/2013, SBV công bố khoản nợ xấu chỉ còn 6% tổng dư nợ. Đây cũng là khoảng thời gian Chính phủ cho phép loại BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cực cho ra đời Công ty mua bán nợ quốc gia (VAMC) và NHNN tung ra gói 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội.

2 chính sách này có tác động tích cực về mặt tâm lý thị trường: ngay sau khi đưa ra, hàng loạt DN BĐS thay nhau chuyển đổi dự án, cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp (diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2) cũng như xin chuyển đổi từ NƠTM sang NƠXH.

Nhưng từ nửa cuối 2013 đến nửa đầu 2014, thị trường mới thực sự có dấu hiệu tích cực. Tồn kho BĐS có xu hướng giảm nhưng chỉ tập trung một số phân khúc. Đáng chú ý, một lượng lớn hàng tồn kho trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư đã mua nhưng không bán lại được) còn chưa thống kê được nên các con số tồn kho giảm gần đây có thể không phản ánh hết thực trạng tại các dự án BĐS (!).

Đáng nói, dư nợ trong đầu tư BĐS đang có xu hướng tăng. Ngày 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này là 262.100 tỷ đồng (tăng 14,7% so với 31/12/2012, trong đó 48.970 tỷ đồng là dư nợ cho vay xây dựng KĐT; 67.186 tỷ đồng là dư nợ vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê…). Đến hết quý I/2014, dư nợ tín dụng BĐS tăng lên 268.000 tỷ đồng (tăng 2,2% so với cuối 2013).

Xu hướng M&A bắt đầu khởi sắc, đặc biệt là sự tham gia của các nhà đầu tư ngoại trong thu gom dự án BĐS.