Đưa thị trường địa ốc về giá trị thật

Chia sẻ tại Hội thảo "Triển vọng phục hồi của thị  trường bất động sản” đang diễn ra tại TP.HCM, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần có những giải pháp để thị trường bất động sản trở về đúng giá trị thực của nó, từ đó sẽ sớm giúp cho thị trường phục hồi.

>> “Cửa sáng” cho bất động sản đang hé mở

Theo ông Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản Việt Nam có những nét khác biệt so với thị trường bất động sản các nước khác trong khu vực Đông Nam Á. Bởi lẽ, Việt Nam chuyển kinh tế từ cơ chế quản lý tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường, nên có những đặc thù riêng, từ đó tạo quy luật riêng trong những nước có nền kinh tế chuyển đổi.

Bằng chứng rõ nét nhất, đó là sự thiếu chuyên nghiệp của hệ thống quản lý.

“Ví dụ, khi nhà nước quyết định đổi mới thì chúng ta mới từng bước chấp nhận xem giá đất như thế nào so với thị trường. Tuy nhiên, đến năm 2003, chúng ta mới thừa nhận giá đất theo thị thị trường. Và cho đến nay, giá đất ở một số nơi vẫn chênh lệch so với giá thị trường, ít nhất 30%, nhiều nhất 90%”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, có những chính sách cực đoan, từ chỗ quản lý Nhà nước chuyển sang quản lý theo giá thị trường đã dẫn tới hình dạng của thị trường bất động sản Việt Nam có những thứ hơi đặc biệt.

Cụ thể, năm 1991 có một lần sốt đất, giá trung bình Hà Nội và TP.HCM tăng hơn 10 lần, tiếp đến, từ 2001 – 2003 có một đợt sốt đất thứ hai, giá đất tại hai thành phố lớn cũng tăng hơn 10 lần. Sau năm 2003 có thêm một giai đoạn thị trường đóng băng, nhưng các giai đoạn đóng băng của thị tường bất động sản từ trước năm 2007 chỉ là theo chiều ngang. Sau đó, năm 2009 thị trường nhích được chút do có các gói kích cầu của Chính phủ.

“Đến 2011, chúng ta áp dụng chính sách tài khóa, thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản giảm giá từ đó đến nay”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, người Việt Nam có tư duy cứ tích trữ tiền vào bất động sản là sinh lợi cao, giờ phải thay đổi cách tiếp cận. Bởi lẽ, từ năm 2009, thị trường bất động sản đã chuyển sang một trang mới “quan hệ cung cầu quyết định thị tường”, bong bóng bất động sản buộc phải xì hơi. Từ đây, thị trường có vẻ bước vào thực tế của thị trường hơn. Giá trên thị trường thật hơn, cầu trên thị trường thật hơn.

Trong ngữ cảnh này, có 2 đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng.

Thứ nhất, nợ xấu trong bất động sản nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá bất động sản xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để bất động sản tồn đọng mà không chịu phá giá.

Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Từ đó, nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong bất động sản tồn đọng vẫn được ước tính chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng, nhưng nhiều ý kiến cho rằng, nợ xấu trong bất động sản cao hơn rất nhiều.

Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư bất động sản nói rằng, lỗ nhiều nhưng số liệu thực lại cho thấy vẫn có tới 80% doanh nghiệp bất động sản làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong bất động sản nhà ở và sự thua lỗ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở.

Thứ hai, trong nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường thì sự sốt giá của thị trường bất động sản trong giai đoạn trước năm 2004 là do quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế (giá đất từ bằng "0" nâng lên bằng giá trị thị trường khu vực và còn nâng cao hơn do quán tính của thị trường), còn sự thăng trầm của thị trường bất động sản sau năm 2004 là do quy luật của thị trường tạo nên trong mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác.

Tại sao lại là năm 2004? Đây là năm mà Nhà nước ta thừa nhận giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường. Đặc điểm thứ hai này cho phép đánh giá đúng được các quy luật tác động vào thị trường bất động sản trong từng giai đoạn, tránh nhầm lẫn trong nhận định và dự báo.

Tất nhiên, việc đưa giá bất động sản giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện có giá cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ.

Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn. Đây cũng có thể coi như một nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay.

Trên cơ sở những nghịch lý này, nếu muốn cứu thị trường bất động sản, hay nói cách khác, muốn thị trường bất động sản phục hồi như xưa, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, có 2 việc phải làm ngay. Thứ nhất phải giải quyết nợ xấu đang tồn đọng trong khu vực bất động sản. Thứ hai, cần tăng cung trong phân khúc nhà ở giá thấp (tăng cung đúng cho cầu thật) để tạo niềm tin cho thị trường.

“Hãy nhìn những bất hợp lý của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay dưới góc độ của nước có nền kinh tế chuyển đổi, sẽ giải quyết được nhiều vấn đề nghịch lý của thị trường, tạo điều kiện cho thị trường sớm phục hồi”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.