Dự trữ đất đem lại nhiều lợi ích

Dự trữ đất là biện pháp quan trọng để chính quyền đô thị thực hiện “kinh doanh đô thị”.

Hiện nay phương thức thu hồi đất, giao đất ở nước ta thực hiện chủ yếu qua việc nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng (thông qua chủ đầu tư) và giao đất cho nhà đầu tư. Sở dĩ phương thức này được phổ biến là do chính quyền các tỉnh cho rằng chỉ các nhà đầu tư tư nhân, nhà đầu tư nước ngoài mới có nhiều tiền để ứng trước cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, còn tỉnh không có tiền để làm việc đó.

Dân đỡ cực, nhà đầu tư bớt khổ

Thực ra kinh doanh trong thị trường đất đô thị, dù là ai thì cũng phải dựa vào phần lớn vốn vay ngân hàng. Vấn đề chỉ là đơn vị kinh doanh có đủ độ tin cậy để ngân hàng cho vay hay không mà thôi. Vì thế, nếu tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, TP có dự án tốt, được ngân hàng tin cậy và được chính quyền đứng ra bảo lãnh thì vẫn sẽ vay được nhiều vốn để dự trữ đất. Thậm chí địa phương còn có thể vay được vốn ODA nếu đó là dự án dự trữ đất có quan tâm đến người nghèo, giúp cải thiện môi trường đô thị…

Giá đất đô thị ở ta hiện đang theo hình xoắn ốc, năm sau luôn cao hơn năm trước. Nếu áp dụng việc dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể phá vỡ cái vòng luẩn quẩn đó bằng cách thông qua tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện “năm thống nhất” như kinh nghiệm của Trung Quốc. Đó là: Thống nhất thu hồi; thống nhất dự trữ; thống nhất phát triển hạ tầng; thống nhất kinh doanh; thống nhất cung ứng. Qua đó, chính quyền có thể chi phối quan hệ giá cả, cung cầu khiến thị trường này phát triển lành mạnh, hạn chế đầu cơ…

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quy hoạch đô thị. Thế nhưng hiện tại Hà Nội cũng như nhiều đô thị khác, các dự án khu đô thị mới phân tán khắp nơi, tùy theo đề xuất của nhà kinh doanh BĐS và đều được chính quyền đô thị chấp nhận. Tình trạng đó khiến cho việc kết nối các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng của đô thị rất khó khăn và tốn kém. Một số nơi phải tự khoan giếng để cấp nước, phải tự tìm nơi thoát nước tạm thời, thiếu trường học, chợ… Hơn nữa, công trường xây dựng mở ra khắp nơi dang dở từ năm này qua năm khác khiến cuộc sống của người dân không được thoải mái. Xây dựng tuy nhiều nhưng ít nơi tạo được khu vực đô thị hoàn chỉnh và hiện đại.


Việc dự trữ đất cho phép tập trung các dự án BĐS vào một khu vực phát triển đô thị rộng lớn, có kế hoạch từng giai đoạn phát triển, xây đâu được đấy, xong khu vực này rồi chuyển sang khu vực khác. Các dự án BĐS có sẵn đất sạch nên có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở vì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài.

Thực hiện kinh doanh đô thị

Việc dự trữ đất tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị chứ không chỉ chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay. Ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đem lại chứ không để giới kinh doanh BĐS kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất và một số quan chức sa vào tham nhũng đất đai khiến các hộ bị thu hồi đất và người dân bất bình. Với lợi nhuận thu được từ dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể giúp đỡ các hộ nghèo cải thiện điều kiện ở và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng.

Dự trữ đất là biện pháp quan trọng để chính quyền đô thị thực hiện “kinh doanh đô thị”. Đây là một khái niệm mới đang được nhiều đô thị trên thế giới quan tâm. Thực chất của kinh doanh đô thị là khai thác các tài sản tự nhiên như đất đai, không gian đô thị và tài sản nhân tạo như kết cấu hạ tầng của đô thị nhằm tạo ra nhiều giá trị gia tăng để có vốn phát triển đô thị (thông qua cơ chế thị trường). Đất đai là yếu tố sản xuất cơ bản, do đó đất là khâu then chốt trong kinh doanh đô thị.

Ở Việt Nam, cơ sở pháp lý cho dự trữ đất đã có trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đã qua bảy năm mà vẫn chưa hình thành được khuôn khổ thể chế cho chủ trương quan trọng này. Năm khâu quan trọng của dự trữ đất, tức “năm thống nhất” đã nêu, cần được quy định rất cụ thể thì mới vận hành được. Vì vậy, đã đến lúc nước ta cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho việc dự trữ đất đô thị và nhanh chóng mở rộng việc áp dụng nó vào phát triển đô thị, nhất là để tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện quy hoạch đô thị.

Nhiều nước đã thực hiện dự trữ đất

Theo tính toán của Trung Quốc, giá trị tài sản đất đô thị của nước này chiếm 3/4 tổng giá trị tài sản đất đai cả nước. Vì vậy, cần thông qua kinh doanh đô thị mà đưa giá trị tiềm tàng đó thành giá trị thực để xây dựng đô thị. Nhiều đô thị như Thẩm Quyến, Thượng Hải… đã huy động có hiệu quả nguồn vốn từ đất để phát triển TP của họ rất nhanh chóng khiến thế giới ngưỡng mộ.

Năm 1996, Thượng Hải là đô thị đầu tiên ở Trung Quốc áp dụng việc dự trữ đất. Dần dần cách làm này lan rộng sang nhiều TP khác. Đến năm 2001, Quốc vụ viện nước này mới dựa trên kinh nghiệm của các nơi cho phép nơi nào có điều kiện thì được áp dụng việc dự trữ đất.

Trên thế giới, nhiều nước cũng đã thực hiện dự trữ đất. Ở châu Âu có Anh, Pháp, Áo, Tây Ban Nha, Thụy Sĩ, Đan Mạch, Na Uy, Bỉ, Thụy Điển… Ở châu Á có Trung Quốc, Hàn Quốc… Thực tiễn các nước trên đã chứng tỏ việc dự trữ đất đem lại nhiều lợi ích cho phát triển đô thị. (TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam)

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP