Địa ốc 2016: Thị trường không bong bóng

Tồn kho, nợ xấu sẽ không còn là mối bất an với nhà đầu tư bất động sản (BĐS) trong năm 2016, khi thị trường đã qua giai đoạn tích tụ bong bóng.

Lựa chọn khôn ngoan

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư sau một thời gian dài lặng lẽ quan sát thị trường, GS-TS Đặng Hùng Võ cho biết, năm 2015 chính thức kết thúc giai đoạn tích tụ bong bóng.

Trước đó, Chính phủ đã lựa chọn một giải pháp khôn ngoan là đóng băng một số khoản nợ xấu BĐS, để bong bóng BĐS “xì hơi” một cách từ từ. Hệ quả là, người tiêu dùng không còn chờ đợi sự giảm giá BĐS và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Giao dịch BĐS đã tăng trở lại, lượng tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM; tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2015 lên đến 342.000 tỷ đồng, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%...

“Biểu hiện của bong bóng là giá cả tăng cao với biên độ lớn, hoạt động đầu cơ lấn át... Có thể thấy, thị trường hiện nay không có những dấu hiệu này. Mặt khác, đầu tư BĐS hiện nay đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao hơn nhiều. Đến nay, các sàn giao dịch đã gắn với môi giới, nhiều nơi hoạt động rất chuyên nghiệp, thậm chí người mua cũng chuyên nghiệp, nên rất khó xảy ra chuyện đẩy giá, sốt ảo như giai đoạn trước. Nhà đầu tư không nên để tâm về vấn đề bong bóng, vì chắc chắn nó chưa thể xảy ra trong vài năm tới”, ông Võ nói.

Có nhiều quan điểm khác nhau về nguyên nhân dẫn đến sự phục hồi của thị trường BĐS năm 2015, tuy nhiên, hầu hết chuyên gia đều đồng tình rằng, sự phục hồi của thị trường BĐS năm 2015 là bền vững.

Theo TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, một trong những yếu tố giúp thị trường BĐS hồi phục là dòng tiền từ ngân hàng đã mạnh dạn trở lại với thị trường.

“Việc dòng tiền chảy mạnh vào BĐS đã làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ bong bóng. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, tăng trưởng của thị trường BĐS hiện nay có yếu tố bền vững hơn. Kinh tế vĩ mô đã dần ổn định trở lại. Các chủ đầu tư ít phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng cũng như từ các nhà đầu tư tiềm năng”, TS. Trần Kim Chung phân tích.

Theo dõi sát sao các diễn biến của thị trường BĐS năm 2015, TS. Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, năm 2015, thị trường có tín hiệu hồi phục tích cực. Cung - cầu đều tăng, dòng vốn chảy mạnh vào BĐS. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào lĩnh vực BĐS cũng không ngừng gia tăng. Trong năm 2015, lĩnh vực BĐS đã thu hút 2,394 tỷ USD vốn FDI.
“Nguồn vốn này được dự báo sẽ có những bứt phá trong vài năm tới”, ông Quang nói.

Tầm cao mới

Một trong những dấu hiệu tích cực của thị trường BĐS năm 2015 sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2016 và nhiều năm tiếp theo là sự trỗi dậy của khu vực kinh tế tư nhân trong nước. Năm 2016, thị trường BĐS sẽ đón nhận hàng loạt dự án lớn của các tập đoàn đầu tư có tên tuổi trong nước như Vingroup, Sun Group, BIM Group, NovaLand, Him Lam, FLC, TNR Holdings…

Theo TS. Trần Kim Chung, các dự án BĐS lớn của các doanh nghiệp tư nhân trong nước trong thời điểm hiện tại khá rõ nét. Có nhiều khu đô thị của doanh nghiệp tư nhân trong nước đã trở thành điểm sáng phát triển đô thị. Có những dự án khu vui chơi nghỉ dưỡng của doanh nghiệp tư nhân trong nước đã trở thành điểm đến của các hoạt động quốc tế. Có những dự án khu công nghiệp của tư nhân trong nước đã được triển khai, mở rộng đến quy mô rất lớn. Cùng với đó, các nhà đầu tư nước ngoài như VSIP, Sembcrop, Keppel Land, Capital Land, Gamuda Berhad, Perdana… cũng tiếp tục mở rộng các dự án đầu tư tại Việt Nam.

“Thị trường BĐS phát triển lên một tầm cao mới. Hệ thống ngân hàng cùng với lượng tín dụng giới hạn đã tỏ rõ sự tới hạn của dư nợ tín dụng. Các chủ thể đầu tư cũng đã có những bài học về sự phụ thuộc vào lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại. Một số chủ thể đã vận dụng và vận dụng thành công các công cụ, các nguồn tài chính mới. Các sản phẩm tài chính hỗ trợ thị trường BĐS đã dần hình thành. Thị trường BĐS bắt đầu chuyển sang giai đoạn tài chính hóa. Một cấp độ phát triển mới đã bắt đầu”, TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Biểu hiện cụ thể là, quy mô dự án BĐS không ngừng gia tăng. Các dự án có mức vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng đã và đang được triển khai, giới thiệu, chào bán tại Hà Nội và TP.HCM. Các sản phẩm cao cấp với giá trị mỗi sảng phẩm hàng chục tỷ đồng được giới thiệu và giao dịch khá nhiều. Luồng tiền vận hành vào thị trường đã tăng. Số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS đã tăng. Lạm phát thấp, lãi suất thấp, tăng trưởng cao đã đảm bảo cho hệ thống ngân hàng thương mại giải ngân cho thị trường BĐS với hàng loạt chương trình tín dụng đã được áp dụng.

Dư địa cho tăng trưởng

Dưới góc độ của một chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, chuyển biến của kinh tế thế giới và xu hướng hợp tác quốc tế sẽ có những tác động quan trọng tới thị trường BĐS Việt Nam, bao gồm cả yếu tố tích cực và tiêu cực, trong đó yếu tố tích cực vẫn chiếm ưu thế. Tiêu biểu như việc nhân dân tệ của Trung Quốc được đưa vào rổ tiền tệ của IMF, việc Việt Nam điều chỉnh tỷ giá VND/USD, giảm lãi suất tiền gửi USD, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… Nhìn chung, người dân và doanh nghiệp sẽ lấy VND đầu tư vào BĐS vì đây đang là kênh đầu tư hấp dẫn  nếu như doanh nghiệp và nhà đầu tư nắm bắt cơ hội và có chiến lược kinh doanh phù hợp.
Nhận định về cơ hội của nhà đầu tư BĐS năm 2016, TS. Cấn Văn Lực (chuyên gia kinh tế, Ngân hàng BIDV) lưu ý, với việc Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa hoàn thành đàm phán và sẽ được ký kết trong thời gian tới đây, việc ký kết Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA), sự ra đời của Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) đang tạo cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam thu hút luồng vốn lớn.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường BĐS còn dư địa lớn để phát triển. Sau rất nhiều ách tắc, tồn đọng, những chủ đầu tư có năng lực tài chính đã xuất hiện tại các khu đất vàng. Khả năng triển khai dự án tại các khu đất vàng đang trở thành hiện thực. Bên cạnh đó, một số phương thức đầu tư mới, công cụ tài chính mới, như timeshare, tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ… có nhiều cơ hội xuất hiện và đi vào thực hiện dưới tác động của các chủ đầu tư nước ngoài có uy tín.

Về vấn đề này, TS. Trần Ngọc Quang cho rằng, thị trường BĐS sẽ hưởng lợi ở nhiều phân khúc trong quá trình tham gia AEC, TPP, EVFTA.

“Các nước tham gia TPP sẽ được hưởng lợi với mức thuế cực thấp. Vì vậy, các công ty nước ngoài không chỉ tại các nước trong TPP, mà còn từ các nền kinh tế không tham gia hiệp định này như Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan, cũng muốn nhắm đến các khu đất công nghiệp tại các địa phương của Việt Nam, nơi mà một số nhà máy dệt may hiện hữu đang tọa lạc. Tương tự, các nhà sản xuất từ các nước khác sẽ xem xét việc dịch chuyển từ các nước ngoài TPP như Trung Quốc, Thái Lan, Campuchia, Indonesia, Ấn Độ sang Việt Nam để hưởng mức thuế cực thấp”, ông Quang cho biết.

Bên cạnh đó, theo TS. Trần Ngọc Quang, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng sẽ nhộn nhịp hơn nhờ đẩy mạnh xuất khẩu và gia tăng sự hiện diện của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường các quốc gia thành viên TPP, trong đó có Việt Nam. Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định, nhờ TPP, dòng vốn đầu tư sẽ liên tục đổ vào các ngành sản xuất và chế biến. Do đó, nhu cầu đối với nhiều loại hình BĐS sẽ tăng lên.