Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng đạt 87% trong Q3/2012

Báo cáo Quý 3/2012 của Công ty Savills Việt Nam cho thấy công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong Q3/2012 đạt 87%, tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước và 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Công suất thuê này liên tục tăng kể từ Q4/2011.

1. CĂN HỘ

Nguồn cung

Trong Q3/2012, tổng căn hộ sơ cấp và thứ cấp đạt khoảng 82.000 căn, tăng 2% theo quý và 2% theo năm. Thị trường căn hộ sơ cấp tại Tp. HCM hiện đang cung cấp khoảng 14.500 căn hộ từ hơn 100 dự án. Trong đó, căn hộ hạng C đang dẫn đầu thị trường với 78% thị phần.

Tình hình thị trường

Trong Q3/2012, thị trường căn hộ tại Tp. HCM hoạt động tốt hơn với tỉ lệ hấp thụ đạt 8%, tăng khả quan với 3 điểm phần trăm so với quý trước. Đây cũng là tỉ lệ hấp thụ cao nhất kể từ Q4/2011. Phân khúc căn hộ hạng A có tình hình hoạt động tốt hơn trong quý này với tỉ lệ hấp thụ đạt 10%, mức cao nhất của phân khúc này kể từ Q3/2011.

Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp là 21.870.000 VND/ m2, dao động từ mức 11.450.000 VND/ m2 đến 93.720.000 VND/ m2.

Tình hình thị trường theo hạng, Q3/2012

Nguồn cầu

Việc giảm giá không luôn đạt hiệu quả như mong đợi. Vẫn có những dự án đạt kết quả tốt mặc dù không giảm giá. Các yếu tố quan trọng đối với thành công của dự án bao gồm cam kết tiến độ chặt chẽ, kỳ thanh toán linh động, uy tín của chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm phù hợp và chiến lược marketing đúng đắn. Cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ tiếp tục đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Thay vào đó, đối tượng sử dụng cuối cùng hiện đang dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà chờ đợi giá tiếp tục giảm gây tác động xấu đến tính thanh khoản của thị trường.

Triển vọng

Trong giai đoạn năm 2013 – 2016 trở đi, ước tính có khoảng hơn 56.600 căn hộ từ hơn 100 dự án tương lai sẽ tham gia vào thị trường Tp. HCM.

Trong giai đoạn trung và dài hạn, thị trường sẽ loại bỏ dần các chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hay kinh nghiệm. Thị trường nguồn cung tương lai sẽ là nơi dành cho chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, uy tín và chuyên về bất động sản củng cố danh mục đầu tư.

2. VĂN PHÒNG

Nguồn cung

Trong Q3/2012, 5 tòa nhà mới gia nhập vào thị trường cung cấp hơn 23.000 m2 sàn. Tổng nguồn cung văn phòng tăng 2% so với quý trước và đạt khoảng 1,27 triệu m2 từ khoảng 200 tòa nhà. Nguồn cung hạng C liên tục tăng trong những quý gần đây làm cho khoảng cách thị phần giữa hạng B và C ngày càng hẹp. Hạng A chiếm 11% thị phần, hạng B chiếm 45% và hạng C chiếm 44%.

Tình hình thị trường

Công suất thuê trung bình của thị trường văn phòng trong Q3/2012 đạt 87%, tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước và 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Công suất thuê này liên tục tăng kể từ Q4/2011.

Giá thuê trung bình tiếp tục xu hướng giảm, còn khoảng 540.000 VND/ m2/ tháng trong Q3/2012, giảm -2% so với quý trước và -8% so với cùng kỳ năm trước. Trong Q3/2012, có khoảng 23% tòa nhà văn phòng có giá thuê giảm.

Nguồn cầu

Tổng lượng tiêu thụ trong Q3/2012 ổn định so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tổng lượng tiêu thụ tăng 6% so với Q2/2012 và 1% so với Q3/2011.

Giá thuê trung bình tiếp tục xu hướng giảm giúp cho một số khách thuê chuyển văn phòng vào khu vực trung tâm. Điều này làm cho khu vực trung tâm có công suất thuê trung bình cao hơn khu vực ngoài trung tâm.

Dù tình hình kinh tế vĩ mô đã ổn định hơn trong 2 quý gần đây nhưng sự phục hồi yếu ớt của nền kinh tế trong nước cũng như bất ổn của kịnh tế toàn cầu vẫn tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn FDI trong ngắn hạn, điều này sẽ gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cầu văn phòng.

Triển vọng

Từ Q4/2012 đến 2015, thị trường văn phòng dự kiến sẽ có khoảng hơn 550.000 m2 từ 40 tòa nhà mới trong cả 3 hạng văn phòng.

Trung bình, thị trường văn phòng sẽ chào đón khoảng 115.000 m2 sàn mỗi năm từ 2013-2014. Con số này thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2008-2011 với khoảng 208.000 m2 sàn mới mỗi năm.

3. BÁN LẺ

Nguồn cung

Tổng nguồn cung thị trường bán lẻ Tp.HCM vào khoảng 678.000 m2, giảm nhẹ -0,7% so với quý trước. Khoảng 12.000 m2 diện tích bán lẻ đã đóng cửa trong khi 8.000 m2 gia nhập thị trường trong quý này. Khu vực nội thành có nguồn cung bán lẻ lớn nhất, tiếp theo là khu vực ngoại thành và khu vực trung tâm.

Tình hình thị trường

Giá thuê và công suất thuê trung bình đều giảm nhẹ so với quý trước. Sức mua không tăng nhiều so với Q2/2012; nhiều trung tâm bán lẻ, đặc biệt là các trung tâm mua sắm có tình hình hoạt động không tốt. Công suất thuê trung bình toàn thị trường giảm -1 điểm phần trăm trong khi giá thuê trung bình giảm -2% so với quý trước.

Nguồn cầu

Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh thu bán lẻ của thành phố tăng 7,7% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này thấp hơn chút ít so với cùng kỳ năm trước (7,9%). Mức tăng trưởng thực tế thấp của doanh thu bán lẻ cho thấy sức mua vẫn ở mức thấp và thị trường vẫn đang trong tình trạng khó khăn. Lạm phát có thể tăng cao trong quý tới do ảnh hưởng của việc tăng giá xăng dầu và hàng hóa thế giới. Lạm phát tăng có thể tiếp tục tạo ảnh hưởng không tốt lên sức mua dù cho các tháng cuối năm thường là mùa cao điểm mua sắm trong năm.

Triển vọng

Từ năm 2012 trở đi, khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường.

Khoảng 100.000 m2 diện tích bán lẻ có thể gia nhập thị trường trong Q4/ 2012.

Các quận 1, 2 và 7 có nguồn cung tương lai lớn nhất trong tất cả các quận. Nguồn cung tương lai của ba quận này chiếm 62% tổng nguồn cung tương lai của thành phố.

Nguồn cung tương lai ước tính, 2012–2015

4. CĂN HỘ DỊCH VỤ

Nguồn cung

Trong Q3/2012, một dự án Hạng B và một dự án Hạng C gia nhập vào thị trường với 106 căn. Hai dự án này làm tổng nguồn cung của Hạng B tăng 7% và của Hạng C tăng 4% so với Q2/2012.

Tính đến Q3/2012, tổng nguồn cung đạt xấp xỉ 3.330 căn từ 63 dự án căn hộ dịch vụ, tăng 3% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.

Tình hình thị trường

Toàn thị trường vẫn hoạt động ổn định, kể cả có sự gia nhập của hai dự án mới. Công suất cho thuê trung bình đạt 85%, tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với Q2/2012. Trong lúc đó, giá thuê trung bình của toàn thị trường là khoảng 500.000 VND/ m2/ tháng, không đổi so với quý trước. Hạng A và B hoạt động tốt hơn quý trước. Công suất cho thuê của cả hai hạng tăng 2 điểm phần trăm so với Q2/2012. Tuy nhiên, công suất của Hạng C lại giảm -1 điểm phần trăm do có sự gia nhập của dự án mới.

Nguồn cầu

Căn hộ dịch vụ tại khu vực trung tâm tiếp tục là lựa chọn hàng đầu của các khách thuê. Trong Q3/2012, số lượng căn hộ dịch vụ đã được thuê tại khu vực trung tâm chiếm tới 65% tổng số lượng căn hộ đã được thuê của cả thị trường.

Cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện, nhiều trường quốc tế và môi trường trong lành và an toàn là những lợi thế của quận 2 và 7. Do đó, sự quan tâm đối với căn hộ dịch vụ tại những quận này cũng đang dần gia tăng.

Triển vọng

Trong vòng bốn năm tới, 20 dự án căn hộ dịch vụ dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung của các dự án này là hơn 3.700 căn.

Hai dự án tại quận 2 sẽ gia nhập vào thị trường căn hộ dịch vụ trong Q4/2012, cung cấp thêm hơn 100 căn. Việc gia nhập của hai dự án mới này có thể sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất cho thuê trung bình của quận 2.

5. BIỆT THỰ/NHÀ LIỀN KỀ

Nguồn cung

Trong quý này, một dự án mới gia nhập thị trường, cung cấp thêm 16 căn cho nguồn cung sơ cấp. Mười một dự án trong thị trường biệt thự/ nhà liền kề sơ cấp cung cấp 337 căn được chia đều cho các biệt thự và nhà liền kề.

Thị trường biệt thự/ nhà liền kề cung cấp khoảng 3.200 căn, tăng 0,5% so với quý trước và 4,9% so với cùng kỳ năm trước, trong đó thị trường thứ cấp chiếm 89% nguồn cung.

Trong thi trường sơ cấp có chín dự án đất nền đang hoạt động cung cấp 571 lô, trong đó bốn dự án mới cung cấp 338 lô được mở bán trong quý này.

Tình hình hoạt động của phân khúc biệt thự/ nhà liền kề trong thị trường sơ cấp giảm nhẹ trong quý này với tỉ lệ hấp thụ trung bình giảm một điểm phần trăm so với quý trước xuống còn 5%. Phân khúc đất nền hoạt động tốt hơn với tỉ lệ hấp thụ trên 11%.

Giá bán trung bình của biệt thự/ nhà liền kề trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục xu hướng giảm ở hầu hết các quận trọng điểm, giảm -6% so với quý trước và -12% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình đất nền trên thị trường thứ cấp ở bảy quận trọng điểm tăng 2% so với quý trước.

Nguồn cầu

Tận dụng những lợi thế của hệ thống cơ sở hạ tầng trọng điểm đang phát triển và vị trí tiếp giáp với khu vực trung tâm, khu vực phía đông và phía nam Tp. HCM đang dần đóng vai trò chủ đạo thúc đẩy thị trường và gia tăng nhu cầu sinh sống và thương mại tại các khu vực trên.

Cùng với lãi suất huy động thấp, nhiều ngân hàng hiện đang phối hợp với các chủ đầu tư bất động sản cung cấp những khoản vay với lãi suất thế chấp thấp hơn góp phần làm tăng nhu cầu cho thị trường bất động sản.

Triển vọng

Nguồn cung tương lai dự kiến có khoảng hơn 60.000 căn từ 145 dự án trải rộng trên 8.800 ha sẽ gia nhập thị trường trong vòng 8 năm tới.

Sự nổi lên của phân khúc đất nền giúp cải thiện tình hình hoạt động của thị trường bất động sản gắn liền với đất.

>>Xem đầy đủ báo cáo thị trường bất động sản TPHCM Q3/2012 tại đây