Cần phân biệt mục đích sử dụng đất cho hợp lý

Mức thu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp có thể lên đến 80%

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, hiện nay khi DN BĐS sử dụng các loại đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển dự án sẽ phải nộp một khoản tiền không nhỏ.

Đây là số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá các loại đất trồng lúa tính theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất tùy theo điều kiện của từng địa phương, và tuân thủ theo quy định tại Nghị định 35/2015/NĐ-CP.

Theo ông Đực, để phát triển một dự án các chủ đầu tư đã phải “cõng” trên lưng rất nhiều khoản phí như chi phí đền bù giải tỏa, nhân công xây dựng, thuế đất, thuế thu nhập DN...

Ngoài ra, đối với các dự án BĐS nhà ở thương mại, chủ đầu tư dự án còn phải thực hiện thêm các nghĩa vụ như dành 20% quỹ đất kinh doanh để làm nhà ở xã hội, hoặc dành 20% căn hộ của dự án để cho thuê.

Đồng thời theo những quy định mới, các chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh tại NH khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như bỏ ra một khoản tiền không nhỏ đầu tư hệ thống cấp điện, cấp nước rồi bàn giao cho công ty điện lực, công ty cấp nước sở hữu, kinh doanh mà không được bồi hoàn...

“Trong bối cảnh, các chủ đầu tư đang nỗ lực bằng mọi cách tiết giảm chi phí để giảm giá thành, giúp khách hàng có điều kiện tiếp cận nhà ở phù hợp hơn với túi tiền thì khoản thu ngân sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định như trên sẽ làm tăng thêm chi phí tạo lập quỹ đất của tất cả dự án có sử dụng đất nông nghiệp chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp và là gánh nặng không nhỏ đối với các DN BĐS nói chung” – ông Đực nói.

Chưa hết, mới đây theo Tờ trình số 5163/TTr-STC-BVG mà Sở Tài chính trình UBND TP. Hồ Chí Minh đã đề nghị chỉ giữ nguyên mức tiền mà các DN BĐS phải nộp là 50% khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án phát triển sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng, đất xây siêu thị, khu thương mại, cửa hàng xăng dầu, khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, nhà ga, bến xe... với lý do đây là những lĩnh vực thường sử dụng diện tích đất tương đối lớn, nhưng lợi nhuận không cao bằng các lĩnh vực nhà ở, thương mại, dịch vụ.

Còn lại, đối với nhóm đối tượng thứ hai khi chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước thành đất ở, kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng khách sạn; văn phòng làm việc và cho thuê tỷ lệ phần trăm xác định số thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa sẽ tính là 80% thay vì 50% như quy định tại Luật đất đai (tại Dự thảo lần đầu, Sở Tài chính còn nâng mức đề nghị nhóm đối tượng này áp dụng theo mức tối đa lên đến 100%).

Theo ý kiến của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, đề xuất trên của Sở Tài chính chưa hợp lý, bởi lẽ tình hình thị trường BĐS mới vừa phục hồi và tăng trưởng chưa thực sự vững chắc, nếu quá tận thu, các DN sẽ khó có điều kiện vực dậy, phát triển ổn định, vững vàng hơn.

Ngoài ra, đề xuất trên hoàn toàn không có cơ sở khoa học, và thực tiễn cũng cho thấy đầu tư vào phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất có lợi nhuận không cao bằng xây dựng nhà ở, thương mại, dịch vụ.

Chính vì vậy, trước mắt hiệp hội đề nghị thành phố chỉ quy định mức nộp bằng 50% giá đất trồng lúa nước theo bảng giá đất thì phù hợp, bởi lẽ khi các DN BĐS phải thực hiện rất nhiều nghĩa vụ khi triển khai dự án, đóng các loại thuế phí quá cao thì cuối cùng người mua nhà vẫn chính là người phải gánh chịu các loại chi phí này chứ không phải ai khác.