Xây dựng căn hộ quy mô nhỏ: Hướng tới nhu cầu thị trường

Việc Bộ Xây dựng vừa đồng ý cho các doanh nghiệp xây dựng căn hộ 25m2 cho đến khi ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã tạo ra nhiều luồng ý kiến. Có quan điểm nhìn nhận việc này là một bước tụt hậu. Song, theo các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản, căn hộ quy mô nhỏ nếu đáp ứng tốt nhu cầu vẫn nên thực hiện bởi đó là hàng hóa mà thị trường có nhu cầu.

Bước tiến hay lùi?

Nhu cầu về căn hộ diện tích dưới 45m2 để phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2-3 người tại các đô thị lớn hay khu vực phát triển công nghiệp hiện khá lớn. Theo quy định trước đây, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45m2. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, nhiều địa phương, doanh nghiệp (DN) đã gửi văn bản đến Bộ Xây dựng đề nghị cho phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn.

Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở ban hành năm 2015 đã bỏ giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 với căn hộ chung cư thương mại. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) mới đây cũng có công văn trả lời một DN về việc xây dựng căn hộ diện tích nhỏ. Theo đó, DN có thể xây dựng căn hộ 25m2 cho đến khi Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Trước việc Bộ Xây dựng tạm thời chấp thuận cho DN xây dựng căn hộ quy mô nhỏ 25m2, nhiều ý kiến cho rằng, những căn hộ kiểu “hộp diêm” với 6m2/người chỉ phù hợp với giai đoạn trước. Việc cho phép xây dựng những căn hộ nhỏ sẽ là một “bước lùi”.

Song, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nếu như trước đây căn hộ chung cư có diện tích 70-80m2 là chủ đạo trên thị trường, thì sắp tới khi Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ 25m2 thì các căn hộ có diện tích 25-50m2 sẽ rất phổ biến. Ở vùng ven đô, hiện tại, căn hộ chung cư thấp tầng, không có thang máy giá khoảng 7-9 triệu đồng/m2, còn chung cư cao 15 tầng, có thang máy có giá khoảng 11-14 triệu đồng/m2. Với mức giá đó, mỗi căn hộ chỉ từ 200 đến 400 triệu đồng, phù hợp với sức mua của người nghèo đô thị. Căn hộ diện tích nhỏ tại những khu công nghiệp, khu có nhiều trường đại học sẽ có nhiều người mua.

Tuy nhiên, tại khu vực trung tâm, việc cho xây dựng những căn hộ 25m2 sẽ khiến đô thị chịu thêm sức ép về dân số. Lượng người cư ngụ đông hơn cũng sẽ ảnh hưởng tới hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, làm cho tình trạng tắc đường ngày càng trầm trọng hơn.

Diện tích do thị trường quyết định

Trước những băn khoăn về chủ trương cho phép DN xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đặt vấn đề, kể cả trong những khu đô thị lớn, nếu người dân có nhu cầu thì tại sao không đáp ứng? Người mua nhà thường chọn những dự án có hạ tầng tốt…, vì thế, khi xây nhà DN cũng phải tính toán đến nhu cầu thị trường.

Việc Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu là 25m2 là phù hợp. Tuy nhiên, cần quy định rõ tỷ lệ loại căn hộ đó trong một khu vực. Đặc biệt, căn hộ diện tích nhỏ được ở trung bình bao nhiêu người cũng cần được quy định rõ ràng. Bởi, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn “lách” luật do chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cho rằng, phong cách sống đơn giản kiểu Nhật không cần quá nhiều đồ đạc đang gia tăng. Vì thế, căn hộ 25m2 chưa hẳn đã là nhỏ. Đơn cử, chung cư Văn Chương (Hà Nội), đường chưa làm, tiện ích xung quanh không có thì dù có rộng 100m2 khách hàng cũng không mua. Nhưng, nếu làm căn hộ 25m2 mà hợp lý, bảo đảm chất lượng, tiện ích cao cấp thì việc có nhiều người mua là chuyện bình thường.

Tại các quốc gia Châu Á hiện nay đều có quy định phát triển dạng căn hộ diện tích nhỏ, siêu nhỏ (căn hộ studio) ví như căn hộ nhỏ nhất tại Thái Lan là 25m2, ở Trung Quốc là 20m2. Tại Hồng Kông có cả nhà ở xã hội 15m2 dành cho 2 người… Thay vì sở hữu một căn nhà rộng hàng trăm mét ở xa trung tâm, một căn hộ có diện tích vừa phải ở nội đô bảo đảm chức năng cho một gia đình không phải là ý tưởng tồi.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, không nên quy định quá cụ thể, chi tiết diện tích căn hộ phải là bao nhiêu, cái đó nên để cho thị trường quyết định. Ở đây, Nhà nước cần quy định điều kiện ăn ở, vệ sinh như thế nào, diện tích tối thiểu bình quân trên đầu người là bao nhiêu. Những quy định này nhằm giúp chính quyền quản lý mật độ nhân khẩu hợp lý, không ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường, trật tự công cộng, hạ tầng cơ sở. Đó cũng là giải pháp hiệu quả giúp những khu nhà ở quy mô nhỏ, dành cho người thu nhập thấp không trở thành những khu nhà ổ chuột, phá vỡ kiến trúc chung của khu đô thị mới.