Vốn mạnh mới được kinh doanh BĐS

Thị trường bất động sản năm 2015 có thể tập trung vào căn hộ có giá dưới 1 tỉ đồng và hướng tới thị trường nhà cho thuê.

“Các chế định mới về ký quỹ và bảo lãnh bất động sản (BĐS) không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn thiệt hại cho khách hàng vì cuối cùng chi phí cũng phải cộng vào giá bán” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, góp ý trong buổi tổng kết đánh giá tình hình thị trường BĐS năm 2014, ngày 29-1.

Doanh nghiệp kêu luật khó

Đại diện Hiệp hội BĐS TP cho biết các luật vừa ban hành đã bổ sung một số chế định mới như ký quỹ (tại Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014), bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai (theo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2014). Theo đó chủ đầu tư phải ký quỹ với mức 1%-3% tổng mức đầu tư của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.

Đối với việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải nộp số tiền bảo lãnh tương đương giá trị BĐS sẽ hình thành vào ngân hàng. Ngoài ra còn phải nộp cho ngân hàng khoản phí bảo lãnh khoảng 2%/năm trên tổng giá trị bảo lãnh. “Các chế định này làm phát sinh hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS là chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh mà cuối cùng người mua phải gánh chịu” - ông Châu góp ý.

Từ phân tích trên, hiệp hội kiến nghị nếu dự án mà người mua không yêu cầu bảo lãnh thì không phải thực hiện quy định này. Còn nếu khách hàng yêu cầu, chủ đầu tư chỉ thực hiện bảo lãnh đối với từng căn hộ khi ký hợp đồng bán chứ không phải bắt buộc phải nộp bảo lãnh cho toàn dự án. Hiệp hội cũng đề nghị miễn ký quỹ với các dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng. Mức ký quỹ chỉ bao gồm chi phí tạo quỹ đất và cơ sở hạ tầng, thay vì tổng vốn đầu tư toàn dự án.

Tuy nhiên, luật sư Trương Thị Hòa lại cho rằng các quy định trên tuy khó khăn hơn cho doanh nghiệp BĐS nhưng góp phần “gạn đục khơi trong” để chọn lọc ra doanh nghiệp thật sự có thực lực. Từ đó khách hàng cũng được lợi là bảo đảm an toàn hơn khi mua nhà.

Người nước ngoài không dễ mua nhà

Ông Châu cho hay mặc dù cơ chế cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà đã cởi mở hơn trước nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. “Luật Nhà ở quy định người nước ngoài được mua và sở hữu không quá 30% căn hộ trong một tòa nhà chung cư, không quá 250 căn hộ trong một đơn vị phường. Quy định này chưa thấu đáo” - ông Châu phân tích.

Ông Châu viện dẫn chẳng hạn tại quận 7 có phường Tân Phong, toàn bộ dự án Phú Mỹ Hưng và nhiều dự án khác đang tập trung tại đây; hoặc quận 2 có phường Thảo Điền cũng tập trung nhiều dự án và nhiều người nước ngoài sinh sống. “Nếu khống chế chỉ được bán 250 căn nhà trong một đơn vị phường thì sẽ khó cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Do vậy với những đô thị lớn, tập trung nhiều người nước ngoài như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… thì cần có quy định hợp lý hơn” - ông phân tích.

Đối với trường hợp Việt kiều mua nhà, lãnh đạo Hiệp hội BĐS đề nghị cần đơn giản hóa thủ tục xác định nguồn gốc người Việt để tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng này được mua nhà như người trong nước theo chủ trương của Luật Nhà ở 2014. Trường hợp Việt kiều không có giấy khai sinh hoặc giấy tờ tùy thân khác để chứng minh nguồn gốc do bị mất, thất lạc thì đề nghị sử dụng thông tin trên giấy căn cứ do nước sở tại cấp để xác định.

Ông NGUYỄN VĂN DANH, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM:

Sẽ kéo giảm 40% thời gian cấp phép

Sở Xây dựng luôn trân trọng những góp ý của Hiệp hội BĐS với hoạt động của Sở lẫn các quy định chính sách. Sở Xây dựng đang nghiên cứu đề án cải cách hành chính nhằm giảm 40% thời gian cấp phép cho một dự án tính từ bước đầu đến cuối. Sở cũng đang dự thảo quy chế liên thông theo hướng chỉ có một đầu mối thực hiện toàn quy trình, thay vì doanh nghiệp phải đi từng cửa.

Năm 2015 các doanh nghiệp cần tập trung vào căn hộ có diện tích trung bình, giá dưới 1 tỉ đồng, đồng thời nên hướng tới thị trường nhà cho thuê. Loại hình này phục vụ được chỗ ở cho người mua, phù hợp khả năng tài chính của nhiều người mà vẫn đáp ứng được yêu cầu về hạ tầng. Nếu loại hình nhà cho thuê phát triển thì sẽ giảm được nhu cầu về nhà ở xã hội vốn ngoài ngân sách.