Vẫn khó kiểm soát giá BĐS

Theo các chuyên gia BĐS, một trong những yếu tố làm cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển thiếu ổn định, không bền vững đó là do giá BĐS quá cao, khó kiểm soát, đây cũng là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Đề cập tới vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, giá BĐS quá cao như là một nhược điểm của thị trường bởi lẽ, thị trường BĐS có nét đặc thù khác với thị trường các hàng hóa thông thường khác. Ngoài mục đích lợi nhuận cho DN, phát triển thị trường BĐS còn có ý nghĩa về mặt xã hội, tức là nó phải dần giải quyết được nhu cầu về nhà ở của hàng triệu người dân đang gặp khó khăn về nhà ở. Mục tiêu của cơ quan quản lý là phải làm sao để giá BĐS phải phù hợp hơn với thu nhập của người dân, giải quyết được cả lợi nhuận cho DN nhưng cũng phải đáp ứng được mục tiêu xã hội.

Theo kết quả khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của BĐS. Mức giá BĐS cao đã làm ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người dân. Theo kinh nghiệm của thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình chỉ phải dành trên 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà. Trong khi đó ở Việt Nam, tỷ lệ này vào khoảng 80% đối với gia đình thu nhập khá. Khả năng thanh toán này ở nước ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ...

Các chuyên gia cũng phân tích, có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, do giá đầu vào tăng, do cầu vượt xa cung... nhưng nguyên nhân quan trọng là do giá BĐS bị thả nổi, các chủ đầu tư tự quyết định giá và do chính hiện tượng đầu tư theo phong trào càng đẩy giá BĐS lên cao. Đó là chưa kể một số chủ đầu tư đã có những “thủ thuật” để đẩy giá, trong khi khách hàng chấp nhận mua bằng mọi giá. Khi đưa ra nhận định này, một số chuyên gia cũng giải thích: Để đầu tư một dự án, ít nhất chủ đầu tư cũng phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng, nhưng thời gian thu hồi vốn là khá lâu, ít cũng từ 3 - 5 năm. Họ phải trả tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng... tuy nhiên để có được một dự án, từ khâu “chạy” mặt bằng, đất đai đến giấy phép quy hoạch, thiết kế là không nhỏ và không hề đơn giản, họ phải chịu rất nhiều chi phí khác... Tất cả những chi phí DN chỉ còn cách là đưa vào giá bán nhà.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng nhận định: Nhà đất tăng giá bắt nguồn từ hàng loạt những nguyên nhân như đồng tiền mất giá, chứng khoán đi xuống, thị trường vàng, ngoại tệ chưa ổn định. Trong bối cảnh đó, những người có tiền thường chọn giải pháp an toàn là mua nhà, làm cho giá nhà tăng, nhất là thị trường Hà Nội. Bên cạnh đó, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” vẫn diễn ra phổ biến cũng chính là nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao. Cụ thể nhất là những đợt BĐS lên “cơn sốt” khi xảy ra những tin đồn về quy hoạch, về mở đường, người dân ùn ùn kéo nhau đi đầu tư BĐS vào một khu vực nào đó như đợt Ba Vì hồi đầu 2010. Những hiện tượng này chỉ được xóa bỏ khi thị trường đạt tới trình độ chuyên nghiệp.

Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập. Chính sách thuế chưa thể điều tiết được việc đầu cơ, găm giữ đất đai, từ đó càng làm cho giá nhà đất tăng, sốt bất thường. Hiện nay chúng ta vẫn chưa công khai được nhu cầu, khả năng cung về đất đai, BĐS. Ngay cả khả năng cầu thật sự là bao nhiêu cũng không thể biết được, nên dễ nảy sinh nhiều tiêu cực, thao túng khiến giá thành càng bị đẩy lên.... Cùng với đưa ra nhận định trên, các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, hiện nay Nhà nước cũng chưa có chính sách để điều tiết thị trường nhà ở nhằm bảo đảm cho thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở... nên vẫn còn mất cân bằng giữa các loại nhà ở. Người có nhu cầu thực sự về chỗ ở thì không có khả năng tạo lập nhà ở, trong khi những người tham gia đầu tư thì lại có điều kiện thực hiện đầu tư làm cho giá nhà ở quá cao vì phải qua nhiều khâu trung gian...

Thị trường BĐS thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý là yếu tố quan trọng, tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân. chính vì vậy các chuyên gia cũng đề xuất nhiều giải pháp, trước hết cần nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho phát triển nhà ở thương mại và các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm, thực hiện biện pháp làm tăng nguồn cung cho thị trường. Đồng thời cần tăng cường kiểm tra và xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS..

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng