Triển vọng thị trường bất động sản

Trong các điểm nghẽn của nền kinh tế, thì bất động sản là điểm nghẽn lớn nhất, kéo dài nhất. Triển vọng của thị trường này trong thời gian tới ra sao?

Hiện trạng

Về hiện trạng của thị trường bất động sản thể hiện trên 4 mặt, đó là điểm nghẽn lớn nhất, kéo dài nhất và có tính chu kỳ.
Là điểm nghẽn bởi trực tiếp hay có liên quan đến rất nhiều người. Dân số tăng, tuổi thọ cao hơn, mật độ dân số lớn, tách hộ nhiều, yêu cầu diện tích rộng ra, tiện ích tốt hơn, dân số từ nông thôn ra thành thị, từ vùng nghèo đến vùng dễ làm ăn tăng… Nhà đầu tư tăng. Số doanh nghiệp xây dựng có 18.200 (với gần 1,8 triệu lao động); doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản khoảng 700 (với gần 100.000 lao động); rồi hàng trăm ngàn người làm việc ở các sàn bất động sản hoặc kiêm nhiệm “môi giới”. Bất động sản có liên quan đến hầu hết các ngân hàng dưới dạng tài sản thế chấp hoặc đã bắt nợ nhưng chưa bán được. Tỷ trọng các khoản thu về nhà đất trong tổng thu ngân sách của cả nước cao nhưng giảm dần (năm 2007 chiếm 10,7%, 2010 còn 9,5%, 2012 còn dưới 7,3% và 2 năm nay còn thấp hơn). Bất động sản không chỉ liên quan đến ngành xây dựng, mà còn liên quan đến rất nhiều vấn đề như: công nghiệp vật liệu xây dựng, vốn, thu nhập, sức mua, khả năng thanh toán của dân cư… Đối với các nhà hoạch định chính sách vĩ mô, thị trường bất động sản nếu chưa hồi phục, thì kinh tế vĩ mô vẫn chưa được coi là ổn định, chưa thể “rảnh rang” tập trung cho các mục tiêu sản xuất, kinh doanh…

Là điểm nghẽn lớn nhất bởi lớn hơn các điểm nghẽn khác và các điểm nghẽn  khác bắt nguồn hoặc có thể liên quan đến điểm nghẽn này. Nợ bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng (nếu tính các nguồn vốn khác thì còn lớn hơn). Tổng nợ xấu có lúc lên đến 500.000 tỷ và dù đã xử lý được 240.000 tỷ đồng như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình trả lời chất vấn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây thì cũng còn tới 260.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ cao gấp đôi tỷ lệ nợ xấu theo báo cáo của các ngân hàng thương mại. Trong tổng số nợ xấu đó thì bất động sản chiếm quá  nửa. Việc tiếp cận vốn cũng khó khăn do nợ xấu còn lớn, do chu kỳ trên thị trường như đã nói ở trên lặp đi lặp lại…

Là điểm nghẽn kéo dài nhất trong các điểm nghẽn. Điểm nghẽn lãi suất cao nay cơ bản đã trở lại mức cách đây dăm bảy năm. Điểm nghẽn tăng trưởng tín dụng thấp cũng đã dần dần giảm bớt… Thị trường bất động sản bị ảm đạm đến nay đã gần 5 năm, có thể được coi là dài nhất trong các điểm nghẽn.

Là điểm nghẽn có tính chu kỳ, thể hiện ở chỗ: “Ngân hàng xiết nợ- bất động sản xuống giá- tài sản thế chấp ngân hàng bị bốc hơi- ngân hàng kiệt quệ- ngân hàng xiết nợ càng cao”. Cái gì thành chu kỳ, thì có tính quy luật, mà đã là quy luật, thì có tính khách quan, không phụ thuộc vào ý chí của con người, thường khó khắc phục. Con người cần khéo léo để phát huy tác động tích cực, hạn chế tác động tiêu cực của thị trường. Tính chu kỳ còn thể hiện ở các cơn sốt giá.

Triển vọng

Triển vọng thị trường bất động sản được nhận biết dựa trên hai nhóm yếu tố: đó là tính chu kỳ của các cơn sốt nóng/lạnh của thị trường và các yếu tố tác động sẽ xuất hiện trong thời gian tới.

Tính từ năm 1993 đến nay, bất động sản đã qua 4 cơn sốt nóng.

Cơn sốt thứ nhất xuất hiện vào 1993 - 1994 sau khi Luật Đất đai được thông qua lần đầu tiên, công nhận quyền sử dụng đất đai được mua bán; tốc độ tăng giá được tính bằng lần, chục lần. Sau khi đạt đỉnh, thị trường đã sang dốc bên kia trong vòng 6 năm liền, cho đến năm 2000.

Cơn sốt thứ hai vào 2000 - 2001. Tốc độ tăng so với trước đó và so với đỉnh điểm cơn sốt trước cũng được tính không phải bằng chục phần trăm, mà được tính bằng lần, bằng chục lần. Từ năm 2002 trở đi, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng.

Cơn sốt thứ ba bắt đầu từ đầu năm 2007, khi thị trường chứng khoán sau khi vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Tốc độ tăng giá của cơn sốt này cũng tính bằng lần, bằng chục phần trăm so với trước đó và cao hơn đỉnh điểm của cơn sốt trước. Cho đến quý I/2008, khi CPI và lãi suất tăng cao ngất ngưởng, cộng với tác động của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái toàn cầu, thì thị trường bất động sản lại rơi vào trầm lắng.

Năm 2009, Nhà nước đưa ra gói kích cầu với quy mô lớn và bằng giải pháp khác thường (cấp bù lãi suất) để “cứu” tăng trưởng, nhưng có hiệu ứng phụ là kéo theo một lượng tín dụng khổng lồ ra lưu thông, đưa quy mô dư nợ tín dụng vượt khá xa so với GDP. Một lượng không nhỏ số dư nợ tín dụng này được đưa vào thị trường bất động sản, làm cho thị trường này mới nóng trở lại trong năm 2010 và đến năm 2011 thì rơi vào ảm đạm từ đó cho đến nay.

Tốc độ tăng giá của cơn sốt này không lớn như các cơn sốt trước, cách cơn sốt trước không dài, nên có chuyên gia gọi đó là cơn sốt thứ ba rưỡi. Năm nay đã cách đỉnh của cơn sốt trước là gần 6 năm (nếu tính từ năm 2008), hoặc là trên 4 năm (nếu tính từ giữa năm 2010).
Cứ theo chu kỳ thống kê lịch sử, thì cơn sốt thứ tư có thể sẽ rơi vào đầu năm 2015 hoặc năm 2016!

Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản tới đây có nhiều. Thị trường chứng khoán thất thường lên xuống. So với cuối năm trước, năm nay chỉ số chứng khoán trên thị trường TP Hồ Chí Minh đã hai lần tăng vượt 25%, nhưng cũng 2 lần xuống và hiện nay chỉ còn tăng 7,9%. Bài học kinh nghiệm của 2 lần trước (2007, 2009), sau khi chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, thì các dòng vốn thường chọn bất động sản để đầu tư, góp phần làm nóng thị trường này. 

Giá cổ phiếu bất động sản tăng khá. Một yếu tố quan trọng là tăng trưởng tín dụng đã khá cao từ vài tháng nay; có thể sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong thời gian tới, để góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng trong năm nay và phục hồi dần trong những năm sau. Một số phân khúc, một số loại sản phẩm, một số vị trí, số giao dịch và giá cả đã nhúc nhích tăng; một số khác còn giảm để kích thích và thu hút nhà đầu tư, người có nhu cầu sử dụng thực tế tranh thủ thời cơ đưa tiền vào thị trường bất động sản. Các nhà hoạch định chính sách vĩ mô, các ngân hàng thương mại ngày một nhận ra rằng, bất động sản đang là điểm nghẽn cần tác động để vừa góp phần khắc phục các điểm nghẽn khác, vừa góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, vừa góp phần phục hồi tăng trưởng.

Đặc biệt, việc cho phép người nước ngoài, việt kiều mua nhà tại Việt Nam sẽ tranh thủ lúc giá còn thấp để mua, giá bất động sản sẽ tăng. Có thể dự đoán, cơn nóng sốt lần này, tốc độ tăng giá có thể chỉ tính bằng chục phần trăm, cùng lắm là bằng lần, khó có chục lần vì số gốc so sánh đã khá cao rồi.