Tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS: Nhiều bất cập đòi hỏi phải hoàn thiện

Hội nghị Tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Nghị quyết số 19/2008/QH12 do Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức. Hội nghị cũng chứng kiến sự tham gia của đại diện các bộ, ngành, đơn vị như Bộ Tư pháp, Bộ Công An, Sở Xây dựng một số tỉnh thành khu vực phía Bắc, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Tổng hội Xây dựng, Tổng Công ty Viglacera...

Tồn tại nhiều vướng mắc

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, quá trình thực thi 2 Luật nêu trên đã không thể hiện rõ vai trò của Nhà nước trong việc tạo điều kiện có nhà ở cho người dân.Vấn đề về nhà ở đã được Nhà nước, Chính phủ, người dân cũng như doanh nghiệp (DN) quan tâm từ nhiều năm nay, nhưng làm thế nào để nó toàn diện thì phải hoàn thiện nó. Đáng chú ý trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, các quy định về phát triển nhà ở xã hội còn bất cập, gây khó khăn cho người dân cũng như các chủ đầu tư: quy định không được bán, không được mua, quy định về số tầng cao...

Ở một góc độ khác, đối với các quốc gia khác nhau thì có quan điểm về sở hữu nhà ở khác nhau. Chính phủ những nước đó rất muốn người dân mua để họ tự chủ, tự có trách nhiệm bảo vệ tài sản của mình. Còn Việt Nam, Nhà nước rất khuyến khích thuê. Vì vậy, phải có cơ chế thuê, thuê mua. Ngoài ra, nhiều quy định nội dung trong 2 Luật còn nhiều chồng chéo. Luật hiện hành chưa đưa ra khung pháp lý, làm hạn chế nguồn tín dụng cho thị trường; chưa mở rộng đối tượng là người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam...

Bộ trưởng khẳng định, sau khi dự thảo lần 1, Bộ sẽ trình sửa đổi, bổ sung 2 luật này trước Thường vụ Quốc hội cũng như các đại biểu quốc hội vào khoảng kỳ họp quốc hội thứ nhất năm 2015.

Liên quan tới vấn đề thủ tục, quy định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, trong nội dung sửa đổi sắp tới, dự kiến sẽ mở rất rộng các khái niệm. Điển hình, khái niệm về nhà ở xã hội sẽ được hiểu là bất cứ loại nhà ở nào có hỗ trợ của Nhà nước. Ngoài ra, những đối tượng từ trước vốn nằm ngoài 2 đạo luật này như khu công nghiệp, cụm công nghiệp ...cũng sẽ được bổ sung vào khung quản lý.

Đáng chú ý nhất trong các nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung, là quan điểm Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ bỏ các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó bổ sung các quy định liên quan đến công nhận quyền sở hữu nhà ở. Đồng thời, một nội dung khác cũng nhận được quan tâm lớn là bổ sung quy định yêu cầu UBND tỉnh phải lập kế hoạch phát triển hàng năm, năm năm cũng như dài hạn để tránh hiện tượng đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, mất cân đối cung – cầu nhà ở...

Hầu hết các ý kiến của đại diện doanh nghiệp như Vingroup hay HUD đều xoay quanh hướng đề xuất giải quyết những bất cập tồn tại từ lâu liên quan tới cơ chế quản lý khu chung cư, làm rõ cơ chế chuyển nhượng QSD đất giữa chủ đầu tư cấp 1 cho cấp 2: không cần có GCNQSDĐ mà chỉ cần có quyết định giao đất của Thành phố cho chủ đầu tư cấp 1 và đất đã đầu tư hạ tầng tương ứng.

Theo ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup, rất cần quan tâm và khơi thông cho đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Không hạn chế điều kiện mua, quyền và nghĩa vụ, đơn giản thủ tục...trừ hạn chế mua nhà ở xã hội. Điều này cũng trùng với chỉ đạo của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng với hướng: BĐS tại Việt Nam dù cho thuộc sở hữu của người nước ngoài, nhưng họ cũng không thể mang đi đâu được. Vì vậy, đại diện của Vingroup cho rằng: nếu được thì hãy cho họ mua 2 thậm chí 3 căn nhà.

Rốt ráo bổ khuyết, hoàn thiện

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, vấn đề phát triển nhà ở cần được gắn liền với khái niệm chỗ ở - "nhiều hơn 1 mái che trên đầu" – theo định nghĩa của UN-Habitat. Tư duy chỗ ở cần được quán triệt trong phát triển nhà ở. "Ngoài ra, Việt kiều, người nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần phải nhận được cơ chế thông thoáng hơn. ở một góc độ khác, vấn đề tạo điều kiện cho hộ thu nhập thấp kiếm được thu nhập ngay tại chỗ ở của mình" cũng được ông Liêm nhấn mạnh.

Thêm vào đó, TS. Phạm Sỹ Liêm cũng đề xuất: Nhà ở công nhân phải xây thành phố phường, chứ không phải "trại lính" như hiện nay. "Trong Chính sách nhà ở quốc gia, chúng ta chưa rõ ràng chính sách Nhà ở xã hội. Đúng nghĩa, nhà ở xã hội là để dành cho trẻ em lang thang cơ nhỡ, người già (nhà tế bần). Nhà nước tạo điều kiện cho người dân thuê nhà ở công, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp được vay dài hạn để mua nhà ở phổ cập... Chính sách cho nhà ở xã hội còn chậm phát triển, hiện tượng tách rời phát triển nhà ở và chỗ ở còn phổ biến, thiếu hiệu lực pháp lý. Tại sao không đề cập tới hợp tác xã nhà ở? – Đây là một khiếm khuyết lớn của Luật".

Liên quan tới mối liên hệ giữa phát triển nhà ở, thị trường BĐS với phát triển đô thị, ông Liêm cho rằng cần đặc biệt ưu tiên phát triển nhà ở xã hội tại các khu đô thị đa chức năng. Theo ông, hiện nhà ở chiếm 60-70% của bộ mặt đô thị vì vậy chăm lo kiến trúc nhà ở chính là để đảm bảo bộ mặt đô thị. Về câu chuyện giá BĐS còn quá cao, lý do nằm ở giá đất ở thị trường cấp 1 vẫn cao. Trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS, có tới 70% là giá đất. Ngược lại, 30% giá đất trong giá thành tại các quốc gia phát triển. Nghịch lý này rõ ràng cần được giải quyết triệt để từ những chính sách chuẩn bị sửa đổi ra đời.

Vấn đề nhà ở phổ cập phải là trung tâm của Luật kinh doanh BĐS. Luật nên đưa ra hành lang pháp lý, chứ không phải liệt kê những điều được làm, không được làm (Ví dụ như chung cư mi ni tới khi ra đời và phát triển nhưng tận đến bây giờ chúng ta mới dần công nhận và cấp sổ đỏ). Luật Kinh doanh BĐS cần chú ý không để xảy ra chồng chéo, mâu thuẫn với các luật Kinh tế, Luật đấu thầu... Cơ chế góp vốn thiếu tính pháp lý là nguyên nhân chính của những kiện cáo, tranh chấp hiện nay.

Cũng bức xúc về chính sách phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng khẳng định: Cần có chính sách hoàn hảo về phát triển nhà ở xã hội, cần có quy hoạch phù hợp ở từng địa phương – giải quyết vấn đề cung – cầu. Phát triển tự phát, cung - cầu lệch, đây là điều mà Chính sách phải tính tới. Điểm thứ hai, vẫn chưa có quy định chuẩn về khái niệm, thuật ngữ trong các văn bản luật. Cần chuẩn hóa trong hệ thống pháp luật. Cơ cấu quản lý cũng cần được điều chỉnh. Quản lý sử dụng nhà chung cư cũng còn quá nhiều bất cập: đề xuất thêm một chương trong Luật. Sản phẩm này hình thành do 3 yếu tố: Công trình, quản lý, tiện ích nên rất phức tạp. Khái niệm về sử dụng chung đã không còn phù hợp với thực tiễn.

Một trong nhiều vấn đề các chuyên gia và DN quan tâm, chính là chính sách mua nhà, sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài tại Việt Nam, Việt kiều. Theo ông Tạ Nguyên Ngọc, UB về người Việt Nam ở nước ngoài, luật hiện hành đang có nhiều bất cập, rào cản cho việc sở hữu nhà, mua nhà tại Việt Nam dành cho người nước ngoài và Việt kiều. Tiêu biểu là liên quan tới quy định được phép cư trú từ 3 tháng trở lên tại Việt Nam, đã có độ vênh giữa các văn bản luật định như Luật cư trú 81/2006 với Nghị định 71...

Về điều này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, quan điểm mua, sở hữu nhà đối với người nước ngoài, Việt kiều của Nhà nước hiện rất "thoáng". Duy chỉ có yêu cầu về đảm bảo an ninh quốc gia, chống phản động... nên buộc phải lập quy định cư trú trên 3 tháng. Cũng theo ông Nam, do nội dung sửa đổi, bổ sung hai đạo Luật khá lớn,chi tiết nên đòi hỏi nhiều thời gian. Dự kiến, Bộ cùng các cơ quan, đơn vị liên quan sẽ tập trung để hoàn thành Dự thảo trong 2014 và trình Quốc hội, Chính phủ trong đầu năm 2015.