Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản: Đã đến lúc phải ’trùng tu’

Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: so với năm 1999 thì hiện nay, diện tích nhà ở cả nước đã tăng gấp 2 lần (từ hơn 709 triệu m2 lên khoảng 1,6 tỷ m2. Hiện cả nước có khoảng 4.000 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai xây dựng với diện tích hơn 90.100ha.

Ngoài ra, công tác hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo khu vực nông thôn, người thu nhập thấp tại đô thị cũng rất được quan tâm, chú trọng. Đặc biệt, lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam đã tăng lên đáng kể.

Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao. Cụ thể, tính đến hết năm 2011, có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống công chứng, các tổ chức đào tạo nghiệp vụ bất động sản cũng từng bước hình thành và đi vào hoạt động ổn định. Tính hết tháng 3/2013, cả nước có 1.012 sàn giao dịch bất động sản, điều này đã góp phần không nhỏ giúp tăng sự minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Trịnh Đình Dũng, với tình hình thực tế hiện nay, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã không còn phù hợp, với nhiều bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung.

Về hướng sửa đổi, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Sẽ thực hiện cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai minh bạch, tránh sự chồng chéo giữa các Luật liên quan, đáp ứng được quá trình hội nhập. Đối với chính sách nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài tại Việt Nam sẽ đưa thành một chương trong Luật Nhà ở. Quốc hội đã giao cho Chính phủ nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội thông qua nhằm giải quyết các tồn tại, bất cập trong các văn bản luật hiện hành. Dự kiến, trong năm 2014, Quốc hội sẽ xem xét và thông qua hai Luật này và đến năm 2015 sẽ có hiệu lực.

Xung quanh vấn đề này, ông  Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam cho rằng, việc sửa đổi cần coi nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội (nhà ở phổ cập) là trung tâm, làm thế nào để cung ứng nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà ở phổ cập nhằm đáp ứng nhu cầu của mọi người dân. Ông cũng lưu ý, đối với phương thức góp vốn trong đầu tư xây dựng hiện chưa có chính sách pháp lý rõ ràng- nguyên nhân chính dẫn đến những khiếu kiện, lừa đảo trong thời gian qua.

Còn theo ông Nguyễn Văn Minh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án vô hình chung đã khiến điều kiện vốn pháp định cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này không còn mấy ý nghĩa, vì vậy cần bãi bỏ quy định điều kiện về vốn pháp định đối với kinh doanh bất động sản.

Đối với vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, theo đại diện Công ty Viglacera, điểm bất cập lớn nhất hiện nay đó là từ khi khách hàng nhận bàn giao nhà đến khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở rất lâu, có những dự án phải mất 2-3 năm mới có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này gây khó khăn cho người mua và người bán nhà.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng, để phát triển thị trường bất động sản trong thời điểm khó khăn hiện nay, không nên hạn chế đối tượng người nước ngoài được mua nhà mà chỉ nên hạn chế số lượng. Về thời hạn sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài quy định là 50 năm, hết thời hạn này, phải bán lại hoặc cho tặng người Việt Nam...Điều này mặc nhiên hạn chế rất nhiều quyền liên quan (thế chấp, bảo lãnh...) và làm giảm đáng kể giá trị tài sản, cũng như dẫn đến nhiều tranh chấp và hệ lụy khác.

Cùng với đó, theo đại diện Tập đoàn Bất động sản Thế Kỷ, theo quy định, tiền sử dụng và các chi phí liên quan tới việc tạo lập quyền sử dụng đất (chi phí di dời, đền bù, giải phóng mặt bằng...) thì không có thuế VAT, vì vậy nguyên tắc hạch toán thì sản phẩm bất động sản đầu ra (tức là nhà ở để bán) sẽ không bao gồm thuế VAT cho quyền sử dụng đất, nhưng trong thực tế, hầu hết các chủ đầu tư đều tính thuế VAT chung cho toàn bộ giá trị bất động sản chào bán. Điều này được cơ quan thuế dễ dàng chấp nhận vì thu được nhiều tiền thuế và hơn nữa, việc bóc tách các chi phí liên quan tới việc tạo lập quyền sử dụng đất rất khó thực hiện. Phần thuế này do người mua nhà chịu và không được hoàn thuế.

Ngoài ra, đối với doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản, việc mua bán, chuyển nhượng tài sản là bất động sản gặp phải những khó khăn về quan điểm xác định mức thuế phải nộp theo biểu nào: thuế TNDN (được trừ các chi phí hoạt động của doanh nghiệp trong kỳ hạch toán) hay thuế chuyển nhượng bất động sản (tính trên % tổng giá trị chuyển nhượng, hoặc % lợi nhuận thu được)...

Về thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, nhiều ý kiến đề nghị sửa đổi do thuế TNCN từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán và chuyển nhượng bất động sản là quá cao và thực tế là “ áp thuế”, dẫn đến các giá trị giao dịch trên thị trường gặp khó khăn. Vì vậy, nên giảm xuống khoảng 1% trên giá trị giao dịch theo hợp đồng và có những quy định, hướng dẫn cụ thể hơn cho từng trường hợp.