Thuế chuyển nhượng nhà đất lúc thu 2%, lúc thu 25%

Thông tư 161 và Công văn 3929 ngày 24-9-2009 của Tổng cục Thuế không đả động đến quyền lựa chọn mức thuế 2% hay 25% có lợi cho người nộp thuế nên cơ quan thuế không cho lựa chọn.

Sau khi Thông tư 161 ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính có hiệu lực thi hành vào ngày 26-9, nhiều thông tin cho rằng các chi cục thuế tại TP.HCM cứng nhắc trong thực hiện: Cứ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ thông qua công ty là đóng mức 25%. Thực hư thế nào?

Không được chọn mức nộp có lợi

Bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng Tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế - Cục Thuế TP.HCM, cho biết: “Điều 6 Thông tư 161 áp dụng cho cả các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ lẫn chuyển nhượng nhà đã hình thành trên thực tế.

Có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân: 25% trên phần lãi (nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan) hoặc 2% trên giá bán (trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan). Hồ sơ đáp ứng được điều kiện nào thì tính thuế theo phương pháp ấy. Người dân không được quyền lựa chọn mức nộp có lợi cho mình và cơ quan thuế cũng không được quyền áp đặt”.

Cách tính giá vốn có phần đơn giản vì có thể căn cứ vào hóa đơn đỏ (đối với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn) hoặc hợp đồng công chứng (đối với việc chuyển nhượng nhà đất). Nhưng như thế nào mới được gọi là chi phí liên quan?

Theo điểm 3.2.4 mục I phần B Thông tư 84 ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính, đối với chuyển nhượng nhà, các chi phí liên quan “là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hóa đơn, chứng từ theo chế độ quy định”. Gồm có: Các loại phí, lệ phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

Trường hợp xác định được giá vốn và giá bán nhưng không xác định được chi phí liên quan thì thu theo cách nào? Theo ghi nhận của phóng viên, các cơ quan thuế đang có cách hành xử khác nhau trong những trường hợp này.

Lúc thu 25%, lúc thu 2%

Cách thu 25% khá phổ biến ở những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất. Viện lý do người mua có hóa đơn đỏ xác định được giá vốn và giá bán, các chi cục thuế đã áp dụng mức thu 25% trên phần lãi.

Trong khi đó, đối với những trường hợp chuyển nhượng nhà đất, cơ quan thuế lại có sự xem xét, tìm cách tháo gỡ để người dân chỉ phải nộp 2% cho nhẹ túi.

Trước đây ông N. (quận 5) mua hóa giá một căn nhà thuộc sở hữu nhà nước trên đường Nguyễn Trãi với giá 300 triệu đồng, nay bán được 21 tỷ đồng. Nếu tính thuế theo cách 2% trên giá vốn, ông N. chỉ phải nộp 420 triệu đồng nhưng nếu tính theo cách 25% trên phần lãi thì tiền thuế phải nộp gần 5,2 tỷ đồng.

Qua hồ sơ, cán bộ Chi cục Thuế quận 5 nhận thấy căn nhà này đã được sửa chữa nhưng ông N. không chứng minh được chi phí. Cơ quan này đã hướng dẫn ông N. làm đơn cam kết việc có sửa chữa căn nhà nhưng không có các hóa đơn, chứng từ liên quan. Sau đó, chi cục áp dụng mức thu 2% trên giá bán.

Bà Lê Thị Thu Cúc, Chi cục phó Chi cục Thuế quận 5, nói: “Chúng tôi cũng vừa làm vừa run vì không có hướng dẫn nào như vậy. Chỉ sợ người dân hiểu lầm là chúng tôi bày vẽ thêm thủ tục để làm khó dân hoặc nghĩ là cơ quan thuế có tiêu cực”. Theo bà Cúc, nếu cho dân được quyền lựa chọn mức thuế phải đóng thì dễ cho dân và cho chi cục thuế hơn. Nhưng do Thông tư 161 và Công văn số 3929 ngày 24-9-2009 của Tổng cục Thuế không đả động đến quyền lựa chọn mức nộp có lợi cho người nộp thuế nên cơ quan thuế không có căn cứ để làm.

Phụ thuộc vào việc vận dụng

Vấn đề đặt ra ở đây: Khi chỉ xác định được giá vốn mà không thể xác định được chi phí liên quan, vì sao người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất phải nộp mức 25%, người chuyển nhượng nhà đất lại được nộp mức 2%?

Lãnh đạo các chi cục thuế tại các quận 3, 5, 7... cho biết khác với việc góp vốn, việc chuyển nhượng nhà đất dễ tính các chi phí hơn. Nếu nhà có thay đổi kết cấu, có giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công... thì được coi là có sửa chữa và được tính là chi phí. “Tuy nhiên, những sửa chữa nhỏ như sơn lại nhà, thay đổi hệ thống dây điện... thì không được tính là chi phí” - bà Đỗ Thị Hoàng Oanh, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 7, lưu ý. Bà Oanh nói các văn bản liên quan không quy định chi tiết thế nào là sửa chữa nhưng trước mắt chi cục áp dụng như trên, vì đâu thể bắt dân ngồi chờ được.

Bà Nga đưa ra ví dụ: “Anh mua nhà một trệt, mái tôn nhưng khi anh bán, nhà của anh là nhà hai tầng. Những trường hợp có sự thay đổi kết cấu như vậy được tính là có sửa chữa nhà”.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP