Thừa và thiếu mặt bằng bán lẻ

Trong khi doanh nghiệp bán lẻ trong nước không thể mở rộng kinh doanh vì hạn chế về mặt bằng, có một thực tế là ngay tại những đô thị lớn như Hà Nội, tình trạng ế ẩm, dư thừa mặt bằng bán lại đang xảy ra. Hà Nội cũng đang xem xét lại các phương án cải tạo chợ dân sinh thành trung tâm thương mại (TTTM). Vậy đâu là nguyên nhân của sự lệch pha này?

Áp lực dư cung

UBND thành phố Hà Nội vừa có kết luận chính thức về việc hủy đầu tư xây dựng dự án TTTM - chợ Ngã Tư Sở và giao UBND quận Đống Đa tiếp tục quản lý theo mô hình chợ dân sinh truyền thống. Như vậy, sau 5 năm ì ạch, dự án đình đám này đã chính thức chấm dứt. Đây cũng có thể coi là dấu chấm hết của đề án thay thế hàng loạt chợ dân sinh bằng TTTM của Hà Nội sau hàng loạt thất bại đã được mổ xẻ trước đó.

Trên thực tế, với tốc độ phát triển lên tới 23% của thị trường bán lẻ và xu hướng dịch chyển dần từ bán lẻ truyền thống sang bán lẻ hiện đại, cùng hàng loạt hãng bán lẻ lớn trên thế giới đổ bộ vào Việt Nam, việc phải có thêm nhiều TTTM, mặt bằng bán lẻ mới tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM là cần thiết.

Song, hàng loạt dự án xây dựng TTTM đã gặp phải thất bại thảm hại, bỏ hoang hoặc chật vật tìm đường chuyển đổi mô hình để có thể sống sót. Hà Nội đã có 6 công trình chợ kết hợp TTTM được xây dựng hoàn thiện, đưa vào sử dụng 4 công trình là chợ Hàng Da, chợ Cửa Nam thuộc quận Hoàn Kiếm, chợ Ô Chợ Dừa thuộc quận Đống Đa và chợ Thanh Trì trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì; 2 công trình chuẩn bị đưa vào sử dụng là chợ 19-12 và chợ Mơ.

Tuy nhiên, tình cảnh của các dự án có vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng này cực kỳ thảm hại. Tiểu thương ngừng buôn bán, người dân bỏ chợ, các khu vực dùng để cho thuê khác cũng đìu hiu khi không được người thuê mặn mà.

Để hết chênh giữa cung và cầu, cần thiết kế mặt bằng bán lẻ thích hợp với nhu cầu của khách thuê. Các chủ đầu tư cần đa dạng hóa về diện tích, quy mô, giá thành… Ngoài ra, việc xây dựng chuỗi liên kết giữa doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng, nhà môi giới và doanh nghiệp bán lẻ là điều các cơ quan quản lý cũng như bản thân doanh nghiệp phải sớm tính đến. Bà Ngô Hương Giang, Công ty Savills Việt Nam

Không chỉ các TTTM được chuyển đổi từ chợ dân sinh mới gặp phải tình cảnh trên. Hàng loạt dự án đình đám khác cũng đang chật vật tìm cách tồn tại. Đó là Grand Plaza từng được mệnh danh là thiên đường mua sắm đã phải đóng cửa nhanh chóng sau 2 năm không có khách thuê.

Hay Tràng Tiền Plaza dù hoạt động trở lại nhưng cũng lâm vào tình cảnh đìu hiu, không có khách tham quan mua sắm, hàng loạt khối đế của các tòa nhà riêng lẻ dành cho bán lẻ cũng liên tục treo biển cho thuê nhưng tỷ lệ trống rất cao. Tại nhiều khu phố kinh doanh sầm uất của Hà Nội như Bà Triệu, Phố Huế, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Đức Thắng… có thể dễ dàng thấy các tấm biển "sang nhượng cửa hàng", "cho thuê lại cửa hàng", thậm chí nhiều ông chủ còn chấp nhận chia đôi mặt bằng để cho thuê 1 nửa nhằm cắt giảm chi phí.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, hoạt động của thị trường bán lẻ Hà Nội quý I-2014 vẫn trong xu hướng giảm xét trên cả công suất và giá thuê. Công suất toàn thị trường chỉ đạt 82%. Chưa hết, tình cảnh này còn tiếp tục tệ đi khi từ quý II, Hà Nội sẽ có thêm 100 dự án bán lẻ, cung cấp khoảng 1,8 triệu m2.

Trong đó, 800.000m2 sàn bán lẻ, tương đương với 77% nguồn cung hiện tại sẽ tham gia thị trường từ nay tới cuối năm 2015. Điều này sẽ khiến sự cạnh tranh tăng mạnh và thị trường bán lẻ sẽ chịu áp lực ngày càng lớn.

Thiếu địa điểm phù hợp

Có một nghịch lý trên thị trường bán lẻ, là dù mặt bằng bán lẻ đang đứng trước nguy cơ dư thừa, doanh nghiệp bán lẻ trong nước lại rất khó khăn trong việc tìm ra mặt bằng để mở chuỗi cửa hàng. Co.opmart chỉ mở được duy nhất 1 siêu thị tại Hà Nội sau 3 năm dù đã có công ty chuyên đi săn mặt bằng.

Fivimart phải ngậm ngùi rời bỏ thị trường TPHCM do không thể trụ được giá thuê mặt bằng đắt đỏ, vị trí không thuận tiện và cạnh tranh cao. Nhiều hãng bán lẻ khác cũng phải lùi kế hoạch mở thêm cửa hàng bởi không thể tìm ra địa điểm. Ngay thời điểm hiện tại, nhiều công ty chuyên về săn mặt bằng cũng đang đau đầu trong việc tìm địa điểm nhằm đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp bán lẻ đến từ nước ngoài.

Theo các chuyên gia BĐS, sự lệch pha này xuất phát từ một đặc điểm dành cho khối bán lẻ, đó là sự quan trọng của địa điểm. Nhiều dự án dù dư thừa diện tích cho thuê nhưng không nằm ở vị trí thuận tiện cho giao thông.

Nhiều khu dân cư dù đông dân nhưng có nhiều cửa hàng bán lẻ cũng không được doanh nghiệp chọn lựa. Bên cạnh đó, kinh tế khó khăn cũng khiến nhiều chủ đầu tư không muốn cho thuê, thay vào đó bán hẳn, nên trong bối cảnh nguồn vốn hạn hẹp, việc này gần như đánh đố doanh nghiệp kinh doanh.

Theo nhiều chuyên gia, ở Việt Nam không có mối liên hệ chặt chẽ giữa nhà cung cấp mặt bằng với nhà môi giới và doanh nghiệp có nhu cầu thuê. Điều này khiến mối quan hệ cung cầu rất dễ chênh lệch do bên cung cấp không hiểu rõ nhu cầu bên kinh doanh. Với áp lực nguồn cung cao sẽ dẫn đến cạnh tranh khốc liệt trên thị trường này.