Thị trường văn phòng cho thuê: Tốt lỏi hơn xấu đều!

Có thể khẳng định, cùng với mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê đang là phân khúc “đuối nhất” trong toàn cảnh thị trường bất động sản được cho là dần phục hồi trở lại!

Có thể thấy điều này qua báo cáo nghiên cứu của các tổ chức tư vấn bất động sản hàng đầu trên thị trường hiện nay. Cuối tuần qua, diễn biến thị trường văn phòng cho thuê trong quý III tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất đã được vẽ ra qua báo cáo phân tích của Cushman & Wakefield.

Tại Hà Nội, trong quý III, thị trường tiếp tục chào đón thêm nhiều nguồn cung mới với sự hoàn thiện của hai dự án lớn là Lotte Center với diện tích cho thuê lớn nhất trong số các tòa nhà hạng A và văn phòng hạng B Hồ Gươm Plaza. Hai dự án này, đặc biệt là Lotte Center đã đưa tổng diện tích văn phòng cho thuê tại thủ đô lên tới 1.113.000 m2, tăng 5,3% so với quý trước.

Tại TP. HCM, nguồn cung chững lại khi không có dự án văn phòng mới nào được hoàn thành và chào thuê. Hiện tại, khu vực này có tất cả 9 tòa văn phòng hạng A và 48 tòa văn phòng hạng B, cung cấp lần lượt 157.000 m2 văn phòng hạng A và 664.370 m2 văn phòng hạng B.

Còn theo báo cáo của CBRE công bố trước đó, điều đáng lo ngại là tại thị trường Hà Nội, xu hướng các khách thuê thu hẹp diện tích, chuyển đến các địa điểm ưu đãi hơn về giá ngày càng phổ biến. Theo thống kê, diện tích thuê văn phòng trung bình đã giảm từ mức 1.000 m2/DN những năm trước, xuống còn 300 - 400 m2 hiện nay.

Tuy nhiên, ngay trong bối cảnh “xấu đều” đó, vẫn có những dự án, những khu vực bật lên. Và chắc chắn là thị trường cần những điển hình “tốt lỏi” để nhìn vào!

Xét trên bình diện toàn khu vực, nguồn cung lớn đến dồn dập khiến thị trường văn phòng Hà Nội bi đát hơn so với TP. HCM. Mặc dù giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A khu vực trung tâm Hà Nội chỉ giảm nhẹ 0,8%, giá chào thuê khu vực ngoại trung tâm còn tăng 9,9% so với quý trước do hiệu ứng “nói thách” của nhân tố mới Lotte Center. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tại tất cả các phân khúc văn phòng địa bàn Hà Nội đều giảm với mức giảm 7,8% ở khối văn phòng hạng A và 0,8% ở khối văn phòng hạng B. Trong khi đó, tại TP. HCM, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A lên đến 92%, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B cũng đạt gần 93% - một mức cao trong nhiều năm trở lại đây.

Mặc dù vậy, dự đoán cho năm tới, ông Alex Crane, Giám đốc Bộ phận tư vấn khách thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, một  lượng cung mới đáng kể bao gồm các tòa nhà chất lượng tốt sẽ được đưa vào vận hành đầu năm 2015, dự kiến sẽ gây sức ép lên tỷ lệ thuê của các tòa nhà hiện hữu.

Điều này không còn là nguy cơ mà đã thành sự thật, bởi theo CBRE, các hợp đồng cho thuê được ghi nhận trong quý III/2014 chủ yếu là sự thay đổi địa điểm của những khách thuê cũ từ tòa nhà văn phòng này sang tòa nhà văn phòng khác có chất lượng tốt hơn, giá hợp lý hơn, chứ không phải là những khách hàng mới. Tuy nhiên, trong bức tranh tối màu đó, ngay tại Hà Nội, không phải dự án nào cũng nhuốm màu u ám!

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Lê Thanh Phong, Giám đốc Marketing Saturn Co.ltd, chủ đầu tư Tòa nhà văn phòng VCCI Tower tại số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội cho biết, tính đến thời điểm này, 72% trong số 29.000 m2 văn phòng cho thuê của dự án này đã có khách thuê. Điều đáng nói là có khoảng 70% khách thuê dự án này là các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông Phong, dự án đắt khách chỉ trong hơn 1 năm chào thuê không phải là sự may mắn, mà định hướng tập trung vào khách ngoại đã được chủ đầu tư nhắm đến từ khi lập bản vẽ thiết kế, tính toán các tiện ích. “Chính những ‘tên tuổi lớn’ gắn bó với dự án là lời quảng cáo không thể tốt hơn đối với những vị khách đến sau”, ông Phong nói và tiết lộ, hiện cuộc thương thảo với vài “đại gia” ngoại quốc khác cũng đang đi đến hồi kết có hậu.

Rõ ràng, muốn thành công, cần thể hiện được những điều khác biệt so với phần còn lại. Như ông Nigel Smith, Giám đốc điều hành của Công ty CBRE tại Hồng Kông từng nhận định: “Đã qua rồi cái thời mà chúng ta hãy cứ xây đi, khách thuê sẽ tự đến”. Với tình hình cung vượt cầu như hiện nay, vị chuyên gia này cho rằng, trong một mớ những tòa cao ốc sang trọng như nhau, các chủ đầu tư phải làm cho người ta cảm thấy tòa nhà của mình không phải hạng sang thường, không phải là hạng A mà phải là hạng A+, hạng siêu sang thì mới có thể tranh khách thuê.

“Phải xuất hiện nhiều hơn, phải biết quảng cáo chính mình, phải làm cho mình nổi bật giữa một mớ những tòa nhà ế ẩm”. Lời khuyến cáo của ông Nigel Smith có lẽ không chỉ đúng với riêng phân khúc văn phòng.