Thị trường nhà đất Hà Nội: Phụ thuộc tâm lý tiêu dùng

Doanh nghiệp đã có lý do để hy vọng và tin tưởng cho "đầu ra" sản phẩm nếu biết cách vận dụng chính sách. Về phía người chưa mua được nhà lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp, sự giằng co vẫn diễn ra.

Từ đầu năm 2014, thanh khoản thị trường nhà ở đón nhận dấu hiệu tích cực rõ rệt ở phân khúc chung cư thương mại giá trung bình (17-21 triệu đồng/m2). Trung tuần tháng 5/2014, dòng tiền đổ vào địa ốc (đến từ người mua nhà ở thực) được kích thích bởi rất nhiều dự án bung hàng và các chính sách hỗ trợ tín dụng phát huy tối đa hiệu quả.

Chưa vội mua nhà

Sau thời gian dài thanh khoản đứng yên, cộng thêm rổ hàng hóa thiếu cân bằng, BĐS Hà Nội đang "nóng" hơn bao giờ hết. Dòng tiền mua nhà đã dần tìm về với các dự án chung cư thương mại giá rẻ, tổ hợp thương mại dịch vụ đầy đủ tiện ích tối thiểu có phân khúc giá chấp nhận được (dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ). Thậm chí, nhà ở xã hội cũng trở nên "dễ thở" hơn nhờ Nghị định 188 của Bộ Xây dựng được rốt ráo thực thi. Những khách hàng ở ngoại tỉnh, hay người lao động bám trụ lâu năm ở Thủ đô có thêm nhiều lựa chọn về sản phẩm "vừa túi tiền, hợp nhu cầu", nhờ công cụ hỗ trợ tài chính của hệ thống ngân hàng thương mại tham gia vào các gói tín dụng dành cho BĐS.

Tháng 5/2014, cả nước "nóng" với biến cố liên quan tới chủ quyền biển đảo. Còn DN, vẫn không "quên" khuấy động thị trường nhà đất bằng hàng loạt dự án "hót" bung hàng. Đơn cử, dự án chung cư CT Number One, Vân Canh (từ 840 triệu đồng/căn), chung cư cao cấp Bắc Hà Tower (khoảng 1,35 tỷ đồng/căn từ 56,5 đến 115 m2), Hud 3 Tower (Nguyễn Trãi, Hà Đông), CT1 Trung Văn (từ 21 triệu đồng/m2 cho các căn 72-93m2)… kèm theo các chương trình khuyến mãi về nội thất, tiến độ thanh toán, phương án vay với lãi suất ưu đãi dài hạn.

Thậm chí, BĐS Thủ đô ghi nhận dấu hiệu khan hàng từ vài tuần qua. Bất chấp không ít ý kiến cho rằng đây chỉ là "cơn hưng phấn nhất thời" của một bộ phận chủ đầu tư phối hợp với các đơn vị phân phối tạo ra, tình trạng người mua nhà để ở phải chấp nhận tiền chênh (suất mua) vẫn diễn ra đều đều.

Báo cáo tài chính quý I/2014 cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp BĐS đang làm ăn thất bát dưới nhiều dạng thức khác nhau. Tiêu biểu: Địa ốc Khang An, IDJ, Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam, hay Công ty Đầu tư & Kinh doanh nhà Intresco (lợi nhuận quý I/2014 xấp xỉ 0,6 tỷ đồng). Ngay cả những "ông lớn" như Địa ốc Hoàng Quân, Thủ Đức House, Hà Đô… cũng gặp vấn đề về lợi nhuận kinh doanh.

Thêm nữa, môi trường đầu tư vào Việt Nam đang ít nhiều giảm độ hấp dẫn đối với các cá nhân, tổ chức doanh nghiệp nước ngoài "nhăm nhe" tìm "miền đất hứa" mang tên BĐS. Như vậy, dòng tiền nuôi dưỡng thị trường đang phụ thuộc chính yếu vào chính người mua nhà để ở (mức thu nhập trung bình tới thấp), thay vì những luồng FDI "cuồn cuộn" hay hầu bao của nhà băng như trước. Tuy nhiên, khó cho doanh nghiệp, lại là điều "mừng" cho người nghèo cần nhà: giá BĐS sẽ tiếp tục giảm trong ngắn hạn.

Tình trạng người dân nhiều ngày qua vội vã mua vàng, ngoại tệ mạnh để tích trữ do căng thẳng chính trị là điều dễ hiểu. Tâm lý đó đã được khắc phục tích cực nhờ sự vào cuộc kịp thời của NHNN, cũng như các cơ quan chức năng hữu quan. Rất may mắn, kịch bản tương tự không xảy ra với thị trường BĐS.

Bán càng nhanh, càng... được giá

Theo quan sát, cộng thêm tìm hiểu thông qua nhiều môi giới nhà đất "giàu kinh nghiệm", thị trường địa ốc Thủ đô đến nay chưa xuất hiện cảnh "nhà nhà đua bán tháo". Tại các điểm "nóng" về giá thổ cư như Q.Đống Đa, Thanh Xuân, những gia chủ cần bán nhà, đất vẫn chắc giá với mức dao động 100-500 triệu đồng/m2 (tùy vị trí, diện tích, giấy tờ sở hữu...). Còn ở những địa bàn vừa được quy hoạch theo hướng đô thị hóa hiện đại như Q.Cầu Giấy, Long Biên, giá đất ngày càng "leo thang" . Tại mặt ngõ rộng 2 ô tô con tránh nhau trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy), một căn thổ cư 3 tầng, diện tích 45m2, sổ đỏ chính chủ có giá xuýt soát 20 tỷ đồng (hồi đầu tháng 2/2014 là 15 tỷ đồng).

Thị trường nhà đất Hà Nội luôn như vậy. Các BĐS (nhà, thổ cư hay chung cư) nằm tại khu vực trung tâm (từ vành đai 3 trở vào bờ hồ Hoàn Kiếm ), đủ tiện ích về "điện, đường, trường, trạm", luôn đắt khách dù giá thuê, mua cao "ngất trời". Ngược lại, sản phẩm ở "vùng sâu, vùng xa" như Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai… chưa bao giờ hết "ế" dù chủ đầu tư, môi giới ra rả quảng cáo, tiếp thị.

Điều đáng nói, trào lưu bán cắt lỗ, chuyển nhượng căn hộ chung cư đang mạnh hơn bao giờ hết. Ở góc độ đầu tư, nguyên giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở khu vực Lê Đức Thọ cho rằng, đây là hiệu ứng dây chuyền nhưng không phải theo dạng a dua "bầy đàn". Bởi lẽ, chỉ dân đầu tư rất "thính" về địa ốc mới dám cắt lỗ trong thời điểm hàng hóa đang khan "ảo". Hàng tốt vẫn ra đều đều, nhưng hàng phù hợp với khả năng của người mua vẫn thiếu.

Trong khi doanh nghiệp (còn khó khăn) và dân đầu cơ vội vã "làm giá", chắc chắn người mua sẽ chẳng dại gì lao vào ma trận "giá, thông tin" được "giăng sẵn". Như vậy, doanh nghiệp lại tiếp tục giảm giá, người mua sau có lợi hơn người đi trước. Bán nhà thành công lúc này, càng nhanh càng tốt là như vậy.