Thị trường bất động sản Việt Nam:

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ để bán hay việc UBND TP. Hà Nội thông qua Đề án tách huyện Từ Liêm thành 2 quận… là những điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2013.

1. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội được tung ra thị trường từ ngày 01/06/2013 nhằm 3 mục tiêu: Tạo lập nhà ở cho người lao động hưởng lương ngân sách, người có thu nhập thấp; Góp phần tiêu thụ và làm ấm thị trường BĐS; Từ đó, giải quyết tồn kho vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho người lao động. Việc cung ứng gói tín dụng này rất kịp thời khi thị trường BĐS đang có những tín hiệu tích cực từ phân khúc nhà ở giá rẻ, quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, gói tín dụng cho vay ưu đãi này mục tiêu chính là hướng tới người dân có thu nhập thấp chứ không phải là mục tiêu để cứu thị trường BĐS. Đến nay, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chưa đạt kết quả như mong muốn của nhiều người, bởi tiến độ giải ngân còn chậm, không muốn nói là “rùa bò”. Tính đến giữa tháng 12/2013, tổng giá trị giải ngân gói tín dụng cho vay hỗ trợ nhà ở mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2%...

2. Chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Trước những khó khăn của thị trường BĐS, Chính phủ đã quyết định cho phép chủ đầu tư chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội, để cho các đối tượng chính sách thuê hoặc cho thuê… Tiếp đến, ngày 08/03/2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD, hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Những động thái này đã góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, đến nay, số lượng chủ đầu tư dự án đăng ký xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội vẫn chưa nhiều. Tại TP. Hà Nội, có 15 dự án đã kiến nghị được chuyển đổi, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 5.500 căn hộ nhà ở thương mại thành 10.600 căn hộ nhà ở xã hội. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh có tới 26 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội.

3. Sôi động M&A bất động sản

Đúng như dự báo, 2013 là năm của hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS, nhất là vào những tháng cuối năm. Có thể kể đến những thương vụ M&A đình đám như: Tháng 6/2013, Tập đoàn Vingroup đã chuyển nhượng Vincom Centre A TP. Hồ Chí Minh cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và BĐS Việt Nam, với tổng trị giá lên tới 9.823 tỷ đồng. Trước đó, tháng 5/2013, Quỹ đầu tư Warburg Pincus đã bỏ ra 200 triệu USD để mua lại 20% cổ phần trong Vincom Retail.

Một thương vụ khác nổi bật trong năm 2013 là vụ Lotte mua lại 70% vốn của Tập đoàn Kotobuki. Giá trị thương vụ này khoảng 62 triệu USD. Tiếp theo là thương vụ Mapletree Việt Nam mua lại cao ốc Centre Point với giá 54 triệu USD, Quỹ đầu tư từ Hồng Kông, EXS Capital đã quyết định bỏ ra 37 triệu USD mua cổ phần của Sơn Kim Land, thành viên của Sơn Kim Group...

Với rất nhiều thương vụ khác cũng đã và đang âm thầm diễn ra, điều này cho thấy con “sóng ngầm” trong hoạt động M&A sẽ còn “sôi động” hơn trong năm 2014.

4. Tranh chấp tăng vọt

Thị trường BĐS trầm lắng trong thời gian dài khiến xung đột lợi ích giữa bên bán – bên mua ngày càng tăng cao. Điều đáng nói, chưa có năm nào thị trường lại chứng kiến nhiều vụ tranh chấp như năm 2013. Cùng với số vụ tăng, tình tiết tranh chấp cũng ngày càng phức tạp. Hiện nay, trên thị trường BĐS có các loại tranh chấp phổ biến sau: Về giao dịch BĐS liên quan đến “sổ đỏ”; Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn mua nhà về tiến độ dự án, không gian cộng đồng, dịch vụ; Tranh chấp giữa các bên liên danh, liên kết...

Có thể kể đến một số dự án tranh chấp điển hình trong năm 2013 như: tranh chấp diện tích căn hộ, cung cấp dịch vụ kém chất lượng nhưng thu phí cao gấp 5 lần tại tòa nhà Keangnam Landmark Tower (Từ Liêm, Hà Nội); Tranh chấp chiếm dụng vốn của khách hàng, triển khai dự án chưa đủ thủ tục pháp lý tại Chung cư B5 Cầu Diễn, hay tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ, tỷ giá tại chung cư Lê Văn Lương Residential (Hà Đông, Hà Nội)…

Nguyên nhân xảy ra tranh chấp là do trong những năm trước thị trường BĐS phát triển quá “nóng”, chủ đầu tư dự án hám lợi, những thành phần tham gia thị trường thiếu chuyên nghiệp. Để giải quyết các loại tranh chấp nói trên, thời gian tới, các cơ quan hữu quan cần tăng chế tài xử phạt, minh bạch thông tin và ban hành văn bản pháp luật liên quan, để giải quyết dứt điểm các tranh chấp kéo dài.

5. Tách huyện Từ Liêm thành 2 quận

Sự kiện tách huyện Từ Liêm thành 2 quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm được coi là điểm nhấn trên thị trường BĐS trong năm 2013. Cụ thể, ngày 27/12/2013, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định thành lập 2 quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm.

Sự kiện trên khiến thị trường BĐS ở khu vực phía Tây Hà Nội giao dịch “sôi động” trở lại. Qua khảo sát cho thấy kể từ khi chưa có quyết định thành lập quận, thị trường BĐS tại huyện Từ Liêm đã có dấu hiệu tăng lượng giao dịch, những dự án có tiến độ thi công nhanh, đã hoàn thiện có số lượng giao dịch tăng cao trong quý IV/2013. Ví dụ, khoảng 500 căn hộ dự án CT3 Cổ Nhuế đã được bán hết sau một thời gian ngắn; Chung cư Resco Cổ Nhuế, Tây Hà Tower… có số lượng giao dịch thành công tăng cao. Hay ở phân khúc cao cấp, dự án Thăng Long Number One, (số 1 Đại lộ Thăng Long), sau 1 tháng mở bán đã có gần 80 giao dịch thành công.

Theo các chuyên gia, việc tách huyện Từ Liêm thành 2 quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm sẽ tác động lớn đến giá nhà đất ở khu vực này, đặc biệt là tạo đà cho khu vực Bắc Từ Liêm vốn kém phát triển trở thành tiêu điểm giữ vốn của các nhà đầu tư.