Thị trường bất động sản trước nguy cơ bội thực nguồn cung

Thị trường bất động sản khởi sắc khiến số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng đột biến. Thêm vào đó, số lượng căn hộ còn tồn đọng cộng thêm hàng loạt sản phẩm tại các dự án bất động sản trên cả nước sắp được mở bán có thể khiến thị trường bội thực nguồn cung trong thời gian tới.

Găm hàng, tăng giá

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong quý I năm nay, lượng giao dịch bất động sản ở cả Hà Nội và TP.  HCM tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, tính chung trong quý I/2015, số lượng giao dịch thành công là 4.250 căn, tăng gấp gần 3 lần so với quý I/2014. Hoạt động xây dựng sản xuất và thị trường bất động sản trong 3 tháng đầu năm 2015 đang trên đà phục hồi tích cực, giá nhà ở tương đối ổn định. Riêng với những dự án đang có vị trí tốt và đang trong giai đoạn hoàn thiện, mức giá đã tăng lên khoảng từ 1 - 3%, thậm chí là từ 5 - 10% với những dự án có chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng nhanh và đảm bảo chất lượng.

Còn với thị trường TP. HCM, trong quý I/2015, có khoảng 3.950 căn hộ được giao dịch thành công, gấp 3 lần số giao dịch thành công quý I/2014. Lượng giao dịch chủ yếu thuộc về các căn hộ có diện tích nhỏ và trung bình (70 - 90m2 ).

Tuy nhiên, thị trường vừa có dấu hiệu "ấm lên", niềm tin của khách hàng cũng mới bắt đầu được phục hồi thì tại nhiều dự án, tình trạng chủ đầu tư liên kết với các sàn phân phối để nâng giá đã bắt đầu xuất hiện.

Cụ thể, tại một dự án thuộc quận Cầu Giấy, khi mới tung hàng ra thị trường vào giữa tháng 11/2014, dự án này có mức giá dao động từ 24 – 26 triệu đồng/m2, nhưng ngay trong đợt mở bán thứ hai, dự án này đã tăng 2 - 3 triệu đồng/m2, lên mức 28 - 29 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đối với những căn đẹp, mức giá có thể lên đến trên 30 triệu đồng/m2.

Hay như tại dự án ở quận Hoàng Mai, chủ đầu tư đã chủ động thông báo lộ trình tăng giá từ 20,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT) vào tháng 10/2014; đến tháng 12/2014 tăng 10% khi mở bán đợt 2 và đợt 3 vào tháng 7/2015 sẽ tăng 30% so với hiện nay.

Sự khởi sắc của thị trường bất động sản đã khiến lĩnh vực này trở thành mảnh đất béo bở để các doanh nghiệp lao vào. Theo thông tin từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 4 tháng đầu năm 2015, bất động sản là lĩnh vực có số doanh nghiệp thành lập mới tăng cao so với cùng kỳ năm 2014.

Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm 2015, cả nước có 28.235 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 9,7% về số doanh nghiệp. Trong đó, một trong ba lĩnh vực tăng mạnh nhất là kinh doanh bất động sản với tốc độ tăng trưởng là 54,7%.

Nguy cơ bội cung

Theo báo cáo thị trường quý I/2015 của Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2015, Hà Nội sẽ có khoảng 14.000 căn hộ của 22 dự án tiếp tục được mở bán. Trong khi đó, tính riêng số căn hộ còn tồn trong quý I/2015 vừa qua đã lên tới 7.600 căn hộ. Như vậy, từ nay đến cuối năm 2015, thị trường Hà Nội sẽ còn tới hơn 20.000 căn hộ tồn kho với giá trị khoảng 70.000 tỷ đồng. Tình hình tại TP.HCM cũng tương tự với hàng vạn căn hộ đang được đẩy ra thị trường.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký VNREA nhận định, hiện tượng tăng giá đột biến tại một số dự án thời gian qua được cho là do một số sàn giao dịch, một số cá nhân môi giới “làm giá”. Đây cũng là một trong các dấu hiệu của tình trạng hoạt động chưa chuyên nghiệp tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Thêm vào đó, ông Quang dự báo, sang quý II cũng như cả năm nay, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động khi hàng loạt các dự án mới được khởi công, cùng nhiều dự án được hoàn thiện và chào bán.

Bình luận về việc các chủ đầu tư bắt tay với các sàn môi giới để “làm giá”, một lãnh đạo sàn giấu tên cho biết, đó chỉ là số ít. Theo ông này, việc chủ đầu tư tăng giá theo đợt bán đã tạo ra mức giá chênh rõ rệt và là cơ hội để giới đầu cơ quay lại thị trường. Phổ biến nhất là việc, giới đầu cơ thường ôm các suất bán đợt 1 và đợi chủ đầu tư ra hàng các đợt sau với mức giá cao hơn, sẽ bung hàng với giá rẻ hơn mức giá này để kiếm lời. Điều này vô hình chung đã gây thiệt hại cho chính chủ đầu tư và khách hàng, đồng thời làm méo mó thị trường.

Về hiện tượng doanh nghiệp bất động sản mới thành lập tăng đột biến thời gian qua, theo các chuyên gia, là bởi thị trường bất động sản đang hồi phục, người mua đã tích cực hơn, các giao dịch mua bán tăng lên khiến cho thị trường này sôi động trở lại và đây là một dấu hiệu tốt.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo sự xuất hiện ồ ạt của các doanh nghiệp bất động sản chắc chắn sẽ tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt trên thị trường. Trước sức ép của các “ông lớn” đi trước chiếm ưu thế về mọi mặt thì những doanh nghiệp non trẻ mới thành lập cần phải có chiến lược kinh doanh hiệu quả mới có thể tồn tại và phát triển. Bài học về các doanh nghiệp bất động sản mọc lên như nấm sau mưa hồi những năm 2010 và sau đó chết hàng loạt vào những năm 2012 – 2013 vẫn còn nguyên giá trị.