Phí bảo lãnh BĐS: Việt Nam chưa có tiền lệ, rủi ro

"Ngay cả khi có phí bảo lãnh vẫn là một việc hết sức rủi ro, cho cả người mua, người bán, cho cả Ngân hàng đứng ra bảo lãnh".

>>Mua nhà phải đóng 'bảo hiểm BĐS': Loại bỏ DN nghèo, yếu

>>Mua nhà phải đóng 'bảo hiểm BĐS': Chỉ giúp DN nhiều tiền

Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu về việc doanh nghiệp bất động sản phải mua thêm phí bảo lãnh cho các dự án bán nhà hình thành trong tương lai.

Chưa có tiền lệ tại VN

* Theo quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, thực hiện từ 1/7, chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng. Từ trước đến nay, chuyện mua bảo hiểm vẫn được coi là một dịch vụ tự nguyện, nếu chúng ta đưa vào quy định trong Luật, có hợp lý hay không, thưa ông?

Trong trường hợp đây là bảo hiểm bắt buộc thì việc mua bán nhà có cần áp dụng bảo hiểm bắt buộc hay không?

Ông Nguyễn Trí Hiếu: - Phí bảo lãnh này nó cũng như một loại bảo hiểm, người dân đóng tiền vào để mua một dự án BĐS hoặc xây dựng dự án BĐS được hình thành trong tương lai và muốn được bảo đảm khoản tiền của họ đã đầu tư.

Tuy nhiên đây là vấn đề không có tiền lệ tại VN, chưa Ngân hàng nào phát hành phí bảo lãnh cho một công trình, một dự án xây dựng cho nên các Ngân hàng phải chuẩn bị những bước thực hiện vô cùng cẩn thận.

Nói ngay đến, một nước phát triển như Mỹ cũng không có Ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh việc đầu tư vào BĐS, bởi vì các công ty BĐS không được phép huy động tiền của dân chúng.

Còn ở VN các công ty BĐS có thể huy động tiền từ dân, tức khẳng định tôi có một công trình xây dựng, người dân có thể đóng tiền vào cho đến khi hoàn thành. Ở bên Mỹ các công ty kinh doanh BĐS không được phép làm việc đó, làm như thế là hình thức huy động tiền của dân chúng.

Cụ thể, các công ty BĐS phải đi vay tiền của Ngân hàng rồi xây dựng dự án bán cho dân chúng. Dân chúng muốn mua nhà ở, chung cư phải đi vay tiền của Ngân hàng, sau đó tiền trao tráo múc, chứ không có sự nhập nhằng.

Trên tất cả các nước tiên tiến chỉ Ngân hàng có quyền huy động tiền của dân chúng, tất cả các tổ chức kinh tế khác không được làm chuyện này.

Chúng ta cũng nên theo thông lệ quốc tế, không cho phép các công ty BĐS huy động vốn của dân chúng để đầu tư. Rất nhiều dự án ở VN đang thực hiện theo hình thức, dân chúng đóng tiền vào, chủ đầu tư dùng số tiền đó làm việc khác, đến lúc công trình không thực hiện được, người dân mất tiền, nên bây giờ mới "đẻ" ra vấn đề phải có Ngân hàng bảo lãnh.

Thế nhưng, thực ra việc Ngân hàng bảo lãnh một công trình như thế này rất khó khăn, bởi vì họ cũng phải theo dõi tiến độ, kiểm tra, giám sát thực hiện công trình của chủ đầu tư, để bảo đảm tiền dân chúng đóng vào, được sử dụng đúng mục đích, tiến độ, đó là công việc hết sức khó khăn cho Ngân hàng.

Cho nên, trong tương lai không biết, các Ngân hàng sẽ đưa ra chi phí như thế nào nhưng chắc chắn sẽ không thấp vì nó tốn rất nhiều năng lực để giám sát công trình.

Tôi nghĩ việc mua phí bảo lãnh là cần thiết, nhưng trong tương lai nên để tự nguyện mua phí này theo nhu cầu của người mua nhà, không nên cho các công ty BĐS huy động tiền của dân chúng.

Bởi vì, nếu như trong trường hợp, tiền trao cháo múc thì không cần phải mua phí bảo lãnh, cụ thể, nếu như căn hộ, chung cư xây xong bán cho dân, lúc đó nếu không đủ tiền thì người dân sẽ tự đi vay tiền Ngân hàng để mua. Nếu người dân mua nhà với tỷ lệ 70% giá trị căn nhà, tức là họ có 30% vốn đối ứng thì không cần phải mua phí bảo lãnh.

Còn nếu vay đến 90% giá trị căn nhà, chỉ bỏ vốn 10% thì các Ngân hàng thường yêu cầu người dân phải mua bảo hiểm FMI (bảo hiểm cho BĐS ưu tiên). Tuy nhiên, bảo hiểm FMI khác với phí bảo lãnh của VN, của chúng ta phí bảo lãnh được sử dụng trong trường hợp căn nhà chưa hoàn thành, sẽ hoàn thành trong tương lai. Hay nói theo cách khác, đó là hình thức chủ đầu tư kêu gọi người dân đóng tiền vào để bắt đầu cùng họ xây dựng căn nhà, chung cư, dự án BĐS.