Thị trường bất động sản: Tiến thoái lưỡng nan

Giữa lúc giá văn phòng cho thuê lên đến đỉnh điểm đầu năm ngoái, Công ty cổ phần nhiên liệu Sài Gòn (SFC) quyết định xin ý kiến cổ đông về việc hợp tác xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê tại 143 - 145 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Mới đây, SFC cũng xin ý kiến cổ đông về dự án này nhưng không phải là tiếp tục xây dựng mà là chuyển nhượng dự án cho đối tác với giá trị chuyển nhượng 40 tỷ đồng.

Vẫn với dự án đó, nếu như năm trước SFC cho rằng có tính khả thi cao thì năm nay họ lại cho rằng khu đất mà họ đang sở hữu quá nhỏ (349m2), hơn nữa giá văn phòng cho thuê tại khu vực này đang khá thấp nên nếu triển khai xây dựng dự án chắc chắn hiệu quả sẽ không cao. Vì thế, SFC buộc phải bán dự án để bổ sung nguồn vốn cho các dự án khác có hiệu quả cao hơn.

Trên thị trường bất động sản, không hiếm những công ty rơi vào tình trạng như SFC. Nếu như hai năm trước đây, những công ty này đua nhau lập dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê, thậm chí có những công ty coi đây là một trong những trụ cột kinh doanh mới, thì đến lúc này, họ buộc phải thoái vốn trong các dự án này để tập trung vào ngành nghề kinh doanh chính hoặc dồn vốn cho các dự án khác có tính khả thi cao hơn.

Ông Brett Ashton, Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Savills nhìn nhận. “Tôi nghĩ, nếu các nhà đầu tư khôn ngoan chưa thực sự bắt đầu tiến hành xây dựng thì nên hoãn triển khai dự án cho đến khi cung cầu cân bằng”.

Trong vòng 4 - 5 năm trở lại đây, xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê đã trở thành “con gà để trứng vàng” khi giá thuê văn phòng tăng liên tục lên mức gần 100 USD/m2/tháng đối với cao ốc loại A ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Các công ty, nhà đầu tư nhỏ lẻ đã lao vào đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng khiến nguồn cung bắt đầu tăng mạnh từ đầu năm ngoái. Theo ước tính của Savills, từ nay đến năm 2012 sẽ có thêm 1,1 triệu m2 văn phòng được xây mới tại Hà Nội và trên 960.000m2 tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Mặc dù có một số dự án đã dừng hoặc hoãn triển khai nhưng cũng có nhiều dự án lớn vẫn tiếp tục xây dựng. Chính lượng cung dồi dào này buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại khả năng có nên tiếp tục đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng hay không trong bối cảnh giá thuê giảm sút?

Theo Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, các dự án văn phòng mới xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm giá chào thuê 30 - 40% so với thời kỳ đỉnh điểm. Thậm chí, có dự án quyết định giảm tới 20% giá thuê trong vòng 6 tuần.

Mặc dù đã giảm nhưng nếu nhìn giá chào thuê hiện nay, từ 40 - 65USD/m2/tháng đối với cao ốc loại A và từ 35 - 45USD/m2 đối với cao ốc loại B thì dễ dẫn đến nhận định sai lầm rằng đầu tư văn phòng cho thuê vẫn có lời. Nhưng các nhà tư vấn đầu tư đều có chung nhận xét rằng giá chào thuê sẽ tiếp tục giảm đến cuối năm nay, thậm chí xuống mức 10USD/m2 đối với cao ốc loại C, 20USD/m2 loại B và 30USD/m2 loại A.

Vấn đề nằm ở chỗ, giá chào thuê giảm mạnh nhưng có khách thuê hay không lại là bài toán không dễ tìm lời giải. Các cao ốc hiện tại ở Thành phố Hồ Chí Minh có tỷ trống khá thấp, dao động từ 2 - 10%, cao nhất là 30%. Nhưng khi một loạt các cao ốc mới như Kumho Asiana, Centre Point, Sailing Tower đi vào hoạt động trong năm nay thì tỷ lệ trống sẽ tăng lên rất mạnh.

Dựa trên nguồn cung mới khoảng 126.000m2, những cam kết thuê văn phòng tại các cao ốc mới cho đến quý III/2009 cũng như nhu cầu ở mức dưới 30.000m2, CB Richard Ellis ước tính, đến cuối năm nay, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có tới gần 100.000m2 diện tích văn phòng để trống, nghĩa là tỷ lệ trống có thể lên đến 37% trên tổng diện tích văn phòng cho thuê.

Các cao ốc văn phòng ở khu vực trung tâm Thành phố cũng không khả quan hơn vì nếu các cao ốc lớn đi vào hoạt động đúng như dự kiến thì tỷ lệ trống sẽ dao động trong khoảng 29 - 47%.

Mặc dù tình hình hoạt động của các cao ốc văn phòng tại Hà Nội cho đến lúc này khá khả quan khi mà giá chào thuê của các cao ốc lớn vẫn dao động từ 35 - 60USD/m2/tháng và tỷ lệ trống chỉ ở khoảng 10%, nhưng trong năm nay sẽ có tổng cộng gần 140.000m2 văn phòng mới đi vào hoạt động.

Điều đó cũng đồng nghĩa với tỷ lệ không cho thuê được tại các cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh đến cuối năm. Giá thuê thực tế cũng đang giảm mạnh do giá chào thuê đã giảm 20 - 30% và thực tế các cao ốc còn áp dụng phương thức khuyến mại như tăng thời gian miễn giá thuê.

Một khi tỷ lệ trống trong các cao ốc văn phòng cho thuê tăng mạnh và giá thuê giảm thì dòng tiền thu nhập của các chủ đầu tư sẽ giảm mạnh so với dự kiến. Chính vì viễn cảnh kinh doanh không mấy sáng sủa nên nhiều nhà đầu tư đã buộc phải dừng hoặc hoãn các dự án xây dựng văn phòng cho thuê.

Ông John Ghallagher, Phó giám đốc Công ty CB Richard Ellis, cho rằng, việc cân nhắc đầu tư các dự án ở khu vực mới đô thị hóa hoặc xa trung tâm là điều dễ hiểu. Nhưng nếu nhà đầu tư có đất đẹp ở khu vực trung tâm thành phố thì vẫn có thể tiếp tục đầu tư.