Thị trường bất động sản sẽ “vượt cạn”?

Phân khúc căn hộ để bán đã có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có dấu hiệu khả quan bởi khối hàng tồn kho hầu như vẫn nguyên vẹn.

Báo cáo khảo sát thị trường BĐS Hà Nội quý 3-2013 của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, với phân khúc căn hộ để bán, lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp đã có sự cải thiện đáng kể so với quý 2. Báo cáo của Công ty Savills Việt Nam cũng cho thấy, ở phân khúc này, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đã tăng nhẹ so với quý trước. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu CBRE, nguyên nhân thị trường được cải thiện là nhờ các dự án có tiến độ thi công tốt, giá chào bán thấp hơn và nhiều chương trình khuyến mại. Hiện trên thị trường, các căn hộ hạng C vẫn tiếp tục là sản phẩm chính với tỷ lệ hấp thụ 15%, tăng 5 điểm so với quý trước, loại căn hộ hạng B cũng có dấu hiệu tăng nhẹ. Tuy nhiên, những điểm sáng le lói đó chưa đủ làm sáng lên bức tranh thị trường BĐS. Khảo sát những phân khúc còn lại đều cho thấy tình trạng chưa được cải thiện nhiều. Trong đó, căn hộ hạng A giá tiếp tục giảm và lượng giao dịch có nhưng rất thấp. Đặc biệt, ở phân khúc biệt thự, liền kề, khối băng hầu như không suy chuyển gì với 42.300 căn từ 125 dự án. Giá chào bình quân của toàn thị trường tiếp tục giảm thêm 7-8%.

Theo đánh giá của TS Trần Du Lịch, những nỗ lực để làm ấm thị trường BĐS thời gian qua chưa thể mang lại kết quả, dẫn đến thanh khoản của thị trường này khó cải thiện. Cụ thể, gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường BĐS đến nay chưa phát huy hiệu quả đáng kể. Theo các chuyên gia BĐS, có 2 việc cần làm hiện nay, một là tăng cung cho khu vực giá rẻ, gồm cả nhà ở xã hội nhằm thỏa mãn cầu rất cao của người lao động có thu nhập thấp; hai là giải quyết kho BĐS tồn đọng có giá cao và giá trung bình. Tính đến thời điểm này, việc tăng cung cho khu vực nhà giá rẻ đã và đang được đẩy nhanh. Tuy nhiên, TS Trần Du lịch cho rằng cần điều chỉnh lại NQ02 của Chính phủ phần liên quan đến gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng theo hướng kích thích phân khúc thị trường nhà ở “phổ thông”, tức loại nhà ở có giá dưới 1 tỷ đồng/căn hộ ở TP Hà Nội và TPHCM và khoảng 500 triệu đồng/căn hộ ở các địa phương khác thông qua công cụ tín dụng hỗ trợ trực tiếp cho người mua, chứ không hỗ trợ trực tiếp người bán.

Với việc giải quyết các BĐS tồn đọng, GS Đặng Hùng Võ nhận định, trước mắt sẽ chưa có gì khả quan bởi các giải pháp phá băng cho phân khúc này vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị. Hiện các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận ở mức độ chi tiết, càng chưa có chương trình cụ thể về việc thành lập công ty quản lý tài sản tồn đọng. Việc rà soát để sửa đổi văn bản pháp luật mới chỉ tập trung vào đề xuất của Bộ Xây dựng về mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng có thời hạn. Nội dung sửa đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa, chưa trong tầm tay để xem xét.

Theo GS Đặng Hùng Võ, để phục hồi thị trường BĐS cần nhiều yếu tố, trong đó có các chính sách của Nhà nước, sự nỗ lực của các nhà đầu tư và niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng để thực hiện tốt NQ02. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay. Về phía người tiêu dùng, nếu niềm tin với thị trường được khôi phục thì lượng vốn ước tính khoảng 400 tấn vàng còn trữ trong dân sẽ có vai trò rất lớn để phục hồi thị trường BĐS. Bên cạnh đó, cơ chế phù hợp để “dẫn” nguồn vàng trong dân tham gia vào thị trường BĐS cũng cần tới một sự khôn ngoan về chính sách. Người dân thấy có lợi là tham gia khi vàng đang không có đường lưu thông để trở thành vốn. “Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sẽ xuất hiện. NQ02 như một phương án đỡ đẻ tốt, bà đỡ cụ thể là các cơ quan quản lý nhà nước và các cán bộ quản lý nhà nước. Người sinh nở chính là các nhà đầu tư BĐS cần vận dụng cao nhất sự thông minh của người trong cuộc để “vượt cạn” dễ dàng” - ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.