Thị trường bất động sản: Cộng lực để... phá khóa

Trong những ngày gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng đưa rất nhiều tin... “sốt dẻo” về hiện tượng người dân TP HCM đổ xô đi lùng mua những căn hộ của dự án The Vista...

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, đây chỉ là một chiêu... thổi giá của các nhà đầu tư. Còn thực chất, thị trường BĐS VN đã trải qua 6 giai đoạn phát triển, trong đó có tới 5 giai đoạn thị trường BĐS chậm phát triển, thậm chí đóng băng. Chỉ từ đầu năm 2007 đến nay, thị trường BĐS mới có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa như mong đợi của các nhà đầu tư. Không những vậy, nhiều ý kiến còn cho rằng thị trường BĐS VN hiện đang có quá nhiều... khóa cần phá.

Vì vậy, theo TS Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Cty CP Vincom: Trong giai đoạn 5 - 10 năm tới nhằm chuyên nghiệp hóa lĩnh vực kinh doanh BĐS chúng ta cần thực hiện nhiều giải pháp. Đặc biệt cần sử dụng biện pháp nỗ lực cần phải xuất phát từ nhiều phía trong đó có Nhà nước, nhà đầu tư và nhân dân.

Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở VN bình quân khoảng 30% vào năm 2010, khoảng 50% vào năm 2020 (tốc độ đô thị hóa ở Hà Nội hiện nay xấp xỉ 57%, dự báo 70% (2010) và khoảng 85% vào năm 2020) thì rất cần phát triển thị trường BĐS và các đối tượng tham gia thị trường. Trước nguy cơ sẽ không tránh khỏi những “cơn sốt nóng” và những đợt “đóng băng” kéo dài...

Các chuyên gia cho rằng, phần lớn các đô thị hiện có đều đã trải qua quá trình phát triển mang dấu ấn của nhiều thời kỳ lịch sử để lại - đây chính là “cái khóa” khó mở nhất. Trong khi đó, phát triển mới lại chủ yếu tập trung vào các khu đất mới, ít có nhà đầu tư tham gia cải tạo các khu hiện có, do tính phức tạp về xã hội và thiếu cơ chế tạo điều kiện hỗ trợ.
 
Tình trạng này tất yếu sẽ dẫn đến các đối tượng cân nhắc về lợi thế so sánh để chọn đầu ra thị trường BĐS. Đối với các dự án phát triển BĐS thì quy hoạch là nội dung quan trọng xác lập được sự cân đối giữa lợi ích chung của xã hội và hiệu quả kinh tế của nhà đầu tư, song thời gian thực hiện dự án thường rất dài, mà quy hoạch là dự báo.
 
Vì vậy cần có sự tham gia của các nhà đầu tư ngay từ giai đoạn quy hoạch 1/2000 đến quy hoạch chi tiết 1/500. Nội dung thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết nếu quá cụ thể đến từng lô đất, đến số lượng căn hộ, đến chi tiết kiến trúc sẽ dẫn đến “bó tay” các nhà đầu tư hoặc thường xảy ra hiện tượng “xin – cho” để điều chỉnh.

Phía quản lý nhà nước

Vốn, tính chuyên nghiệp và chính sách đối với thị trường bất động sản... chính là những “cái khóa” vô hình cần phải được 3 nhà: Nhà nước, nhà đầu tư và nhân dân cùng cộng lực để... phá.

Theo một số chuyên gia trên thị trường, chúng ta cần đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường BĐS; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp; tạo sức cạnh tranh cho thị trường BĐS trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

Ngoài ra, chúng ta cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; công khai hoá hoạt động kinh doanh BĐS. Đồng thời có chính sách liên thông ưu đãi về tài chính cho BĐS.
 
Đặc biệt, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước cũng cần chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách...

Để tạo chủ động cho nhà đầu tư và cải cách thủ tục hành chính thì chỉ nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với các chỉ tiêu cơ bản như: dự báo dân số, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế của cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
 
Làm được như vậy sẽ vẫn quản lý được mô hình đô thị thích hợp mà nhà đầu tư có được quyền chủ động trong triển khai dự án. Song song với đó, triển khai đồng bộ các dự án phát triển đối với đa dạng các loại hình nhà ở và hạ tầng xã hội để phù hợp với nền kinh tế nhiều thành phần và chủ trương xã hội hoá trong đầu tư công trình công cộng.
 
Nhiều dự án đầu tư khu đô thị vừa qua đã chú trọng phát triển nhà ở chung cư cao tầng và tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự. Song cũng cần các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để thị trường BĐS có tính đa dạng và có khả năng chuyển hoá BĐS.

Với các nhà đầu tư

Với tư cách của một DN hoạt động trong lĩnh vực đầu tư BĐS, ông Hiệp nhấn mạnh: Bản thân các DN trong nước cần nhanh chóng thay đổi tập quán kinh doanh đơn lẻ, phân tán để liên minh lại với nhau mới mong có sức mạnh đối diện với sự cạnh tranh mang tầm vóc mới của thị trường hiện nay. Ở thời đại mà tính chuyên nghiệp đang là yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh, các nhà đầu tư trong nước cần phải đi vào những thị phần chuyên biệt; đầu tư nghiêm túc vào lĩnh vực nghiên cứu - phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng và liên minh lại để tạo thế giao dịch với các đối tác quốc tế.

Nhiều Cty chuyên nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án. Thực ra, đối với sản phẩm BĐS, loại sản phẩm tạo ảnh hưởng đến mọi ngóc ngách trong đời sống vật chất và tinh thần của con người, các Cty trong nước vẫn còn nhiều dư địa để phát triển nhờ lợi thế am hiểu văn hóa, tập quán và tâm lý người VN...

Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên đá đầu tiên đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị BĐS thành công. Các đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS hãy biết dành thời gian cho công việc xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp khách hàng.

VN đang phát triển rất nhanh và nhu cầu BĐS cũng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Giá cả của hầu hết các mảng BĐS cũng sẽ tăng trong vài năm tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn. Vì thế thị trường này có nhiều tiềm năng nhưng cũng mang nhiều rủi ro. Điều này có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới. Dường như nhiều người, dù đã có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây chính là một sự mạo hiểm.

Theo Tuổi Trẻ