Thế chấp nhà trên giấy: Cú đột phá của Bộ Xây dựng...

Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể phát sinh rủi ro, nhưng mức độ rất ít, chỉ từ 1-2%.

Là quan điểm của ông Nguyễn Văn Đực -  Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành trước quyết định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

* Đề xuất cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Bộ Xây dựng đã được thông qua. Theo quan điểm của ông, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể tiềm ẩn những rủi ro nào? Ông có thể phân tích cụ thể, trong trường hợp dự án đã thế chấp nhưng chưa hoàn thành, doanh nghiệp mua nhà, người dân hay ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Đây là quyết định đúng đắn và có tính xã hội vì trước đây người nghèo không có gì để thế chấp nên không thể mua được nhà còn những người có tiền thì lấy tài sản bất động sản có sẵn để thế chấp và mua mới.

Tức là anh có một căn nhà đầu tiên mới có khả năng thế chấp để mua căn nhà thứ 2. Điều này tạo nên sự phân hóa xã hội lớn, đẩy người đã nghèo, không nhà ở lại càng không có điều kiện để có nhà ở. Đây là sự bất công xã hội mà nó đưa đến việc người đã nghèo, vô gia cư lại tiếp tục vô gia cư.

Tôi cho rằng quyết định này là sự đột phá rất lớn trong vấn đề giải quyết an sinh xã hội giúp người nghèo, thu nhập trung bình sớm có căn nhà đầu tiên.

Mặc dù điều có thể phát sinh rủi ro nhưng rủi ro rất ít, chỉ từ 1-2%. Thứ nhất là từ người mua nhà, không có nhà mà chỉ có số tiền ban đầu 30 - 40%, họ đặt cược theo tiến độ thi công thì điều này không có gì nguy hiểm hay rủi ro vì nhà đầu tư và ngân hàng đã nắm tài sản, tài sản không thể xuống giá quá 30% nên không thể mất trắng, chỉ có rủi ro là người mua nhà không đủ điều kiện để theo trả tiếp.

Lúc đó sẽ có 3 cách để xử lý: Yêu cầu người mua nhà bán lại cho người khác để người khác tiếp tục trả, hai là chủ đầu tư có cam kết chịu trách nhiệm bằng cách thu hồi căn nhà và bán cho người khác, ba là ngân hàng đấu giá, thanh lý căn nhà và trả cho người mua số tiền ban đầu. Với cách làm này không hề có rủi ro cho ngân hàng hay nhà đầu tư.

Theo tôi, kiến nghị không ảnh hưởng đến ngân hàng hay doanh nghiệp mà càng lợi cho doanh nghiệp là bán được hàng nhanh chóng, giúp người dân mua nhà, ngân hàng giải quyết được vấn đề tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra là chủ đầu tư có thế chấp ở nhiều nơi, thế chấp không hoàn thành hay không thì rủi ro nằm ở phía chủ đầu tư chứ không phải chuyện thế chấp nhà hình thành trong tương lai. Rủi ro nếu có cũng chỉ ở 1-2%.

Nhiều người mua nhà doanh nghiệp thu được nhiều tiền hơn, chuyện rủi ro mà do doanh nghiệp có thể gây ra là do nghiệp vụ ngân hàng khi quyết định cho doanh nghiệp vay.

* Thời gian vừa qua, liên tục những chính sách có lợi cho doanh nghiệp bất động sản được đưa ra khiến dư luận đặt câu hỏi về vấn đề lợi ích nhóm giữa những người ban hành chính sách và doanh nghiệp bất động sản. Ông có đồng tình với quan điểm này không? Áp vào việc cho thế chấp trên giấy vừa được thông qua, biểu hiện lợi ích nhóm được thể hiện như thế nào (nợ xấu bất động sản vẫn rất cao, ngân hàng bị đặt vào một chính sách tiềm ẩn đầy rủi ro)?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Chuyện giải cứu bất động sản bằng cách xử lý nợ xấu, giải quyết hàng tồn kho đương nhiên là có sự hỗ trợ. Tôi lấy ví dụ 30.000 tỷ là sự hỗ trợ cho phép doanh nghiệp chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép nhà ở thương mại chia nhỏ diện tích …đây là những quyết định đưa ra để cứu thị trường chứ không phải cứu bất kỳ doanh nghiệp nào.

Đương nhiên không tránh khỏi việc sẽ có một số doanh nghiệp hưởng lợi trong việc cứu thị trường này nhưng với trường hợp này, chúng ta không thể kết tội đây là lợi ích nhóm, đây là lợi ích của cả cộng đồng bất động sản, của người dân có nhu cầu về nhà ở mới là cao hơn một nhóm, một vài công ty.

Có những chính sách Bộ Xây dựng đưa ra chưa phù hợp như tạm dừng cấp phép cho nhà ở thương mại năm 2014 đang bị phê bình, nhưng chính sách cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai này phải ủng hộ 100% vì về mặt xã hội nó mang nhân bản cao, tính rủi ro thấp.

* Liệu ông có thể dự đoán khả năng đi vào thực tế của chính sách cho thế chấp nhà trên giấy này, liệu có lặp lại kịch bản gói 30.000 tỷ hay sẽ rơi vào tình trạng… bi đát hơn? Liệu có khả năng ngân hàng sẽ bị “ép” cho vay để chính sách được đi vào thực tế không và vì sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Nếu gói 30.000 tỷ thất bại mà không ai muốn nói tới nữa có nhiều yếu tố, trong đó yếu tố thứ nhất là sản phẩm của gói 30.000 tỷ không có, là lỗi của ngành xây dựng, yếu tố thứ 2 là ngân hàng đặt quá nhiều điều kiện cho vay là lỗi của ngân hàng.

Trong các lỗi đó có việc không cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì quyết định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ quay trở lại tác động vào gói 30.000 tỷ đồng tiêu thụ nhanh, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, tránh nợ xấu.

Theo tôi, Thủ tướng đã ủng hộ thì buộc lòng các ngân hàng phải chấp hành và đây cũng là cơ chế để ngân hàng cho vay.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Rủi ro nhân lên gấp bội

Trước đó, trao đổi với PV báo Đất Việt, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho biết, việc cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sẽ khiến rủi ro nhân lên gấp bội.

Những rủi ro được chỉ ra là vấn đề định giá tài sản khi tài sản hiện hữu cũng đang xảy ra nhiều trường hợp định giá sai gây thiệt hại cho các tổ chức tín dụng nhận tài sản đảm bảo.

Trong trường hợp hợp đồng tín dụng có vấn đề họ sẽ phải xử lý tài sản đảm bảo thế chấp. Tài sản hình thành trong tương lai chưa thấy đâu nên rõ ràng việc xử lý cũng không hề dễ dàng.

Ngoài ra, không ngoại trừ trường hợp tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai đem thế chấp ở nhiều nơi...

Tóm lại, rủi ro liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai mang ra thế chấp bao gồm toàn bộ những rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo thế chấp bằng tài sản hiện hữu đồng thời cộng thêm rủi ro mới phát sinh xuất phát từ tính chất tài sản khác rất nhiều tài sản hiện hữu.