Thất bại phát triển nhà ở xã hội

Đó là một trong những nội dung được các đại biểu nhận xét thẳng thắn tại Hội thảo “Thực trạng, tiềm năng, giải pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM giai đoạn 2016 - 2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030” do Sở Xây dựng TPHCM tổ chức ngày 12-11.

Thách thức 330.000 căn hộ

Báo cáo của Tiến sĩ Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm Đề án Phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016 - 2020 định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 cung cấp góc nhìn khá toàn diện. (Đề án này do UBND TPHCM giao cho Sở Xây dựng TP thực hiện, đang lấy ý kiến để hoàn thiện trình TP vào cuối năm 2015).

Theo đó, toàn TP hiện có gần 1.220 dự án, bao gồm cả dự án mới và cải tạo nâng cấp. Trong số này có khoảng 40% dự án phát triển nhà ở hoàn thành, 33% đang thực hiện thủ tục đầu tư, 19% đang thi công và 8% dự án đang ngưng thi công. Các dự án nhà ở phân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở các quận mới, đứng đầu là quận 9 với 140 dự án; quận 2 với 120 dự án (khu vực này tập trung nhiều dự án vì định hướng phát triển của TP về 2 hướng chính Đông - Nam). Riêng 4 huyện của TP, các dự án nhà ở chỉ tập trung ở huyện Bình Chánh.

Tiến sĩ Phạm Thái Sơn cho rằng, có khá nhiều tồn tại trong công tác quản lý và phát triển nhà ở. Tồn tại đầu tiên là thủ tục phát triển dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM thường bị kéo dài do có quá nhiều thủ tục. Theo quy định hiện hành, một dự án nhà ở chỉ định chủ đầu tư có quy mô nhỏ hơn 20ha thì mất thời gian làm thủ tục 464 ngày làm việc; dự án từ 20ha đến 100ha mất 486 ngày.

Đối với dự án nhà ở thông qua hình thức đấu thầu thì mất đến 605 ngày làm việc. Nhưng trên thực tế, thời gian làm thủ tục kéo dài hơn rất nhiều so với quy định, vì thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý không rõ ràng. Chính hệ quả của công tác quản lý phức tạp và tiến trình thực hiện dự án kéo dài mà có nhiều dự án triển khai không thành công và bị thu hồi do tiến độ chậm trễ của chủ đầu tư.

Thêm một hạn chế nữa là các dự án nhà ở chưa được kết nối tốt với định hướng quy hoạch phát triển chung của TP. Để phát triển một đô thị văn minh, hiện đại, đòi hỏi phải phát triển và vận hành hiệu quả hệ thống giao thông công cộng.

Trong khi đó, gần 1.220 dự án nhà ở trên địa bàn TP có tới 210 dự án trong bán kính phục vụ trực tiếp của hệ thống metro trong tương lai của TP (trong vòng bán kính 500m kể từ ga metro). “Tỷ lệ này quá thấp có thể dẫn đến hiệu quả hoạt động không cao của hệ thống metro trong tương lai” - ông Sơn nói.

Nhận định chung về thị trường BĐS TPHCM, hàng loạt vấn đề khác được ban chủ nhiệm đề án viện dẫn như thiếu minh bạch, phát triển thiếu ổn định. Dẫn chứng báo cáo hàng năm của Công ty Tư vấn BĐS toàn cầu John Lang LaSalle cho thấy, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu, thuộc nhóm có độ minh bạch thấp.

Chính sự không minh bạch đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ trong thị trường BĐS (khảo sát của một doanh nghiệp, giới đầu cơ chiếm 20% số người mua nhà tại thị trường BĐS TPHCM trong giai đoạn 2011 - 2014, còn trong thời kỳ phát triển nóng, tỷ lệ này lên đến hơn 50%).

Việc BĐS tồn kho trên thị trường với số lượng lớn do chênh lệch cung cầu quá lớn, cũng là hệ lụy của sự phát triển lệch lạc, thiếu minh bạch. “Nhìn về tương lai, có thể thấy việc lấp đầy được khoảng trống giữa bên cung và bên cầu của dự án khi 330.000 căn nhà (số liệu của Sở Xây dựng) được dự kiến sẽ tham gia vào thị trường từ các dự án trong những năm tới, sẽ trở thành một thách thức lớn cho phát triển nhà ở tại TPHCM” - Tiến sĩ Phạm Thái Sơn nhấn mạnh.

Đón đầu hội nhập

Hiệp hội BĐS TPHCM đề xuất, cần cải cách thủ tục hành chính theo hướng minh bạch, nhanh chóng, đặc biệt là xu thế hội nhập TPP sẽ làm cho các phân khúc thị trường BĐS phát triển mạnh như BĐS công nghiệp, văn phòng, du lịch… Thực trạng thủ tục hành chính đang trở thành rào cản phát triển thị trường, có dự án làm nhanh thì 3 năm, 5 năm hoặc lâu lên đến 10 năm cũng không xong.

“Hiện nay, còn nhiều hồ sơ dự án BĐS đề nghị được tính toán để DN nộp tiền sử dụng đất, nhưng chưa được giải quyết kịp thời làm ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và cơ hội kinh doanh của DN” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nêu ví dụ.

Dưới góc nhìn của một công ty phát triển nhà ở lâu năm, ông Lê Huỳnh Cương Nghị, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển căn hộ Nam Long nhận xét, việc phát triển thị trường BĐS trong xu thế hội nhập sâu, cần phải theo thông lệ quốc tế.

Thứ nhất, việc không bố trí và công nhận các chi phí hình thành và phát triển quỹ đất, nghiên cứu phát triển dự án BĐS, quản lý kinh doanh BĐS và chi phí quản lý sau bán hàng đã buộc hình thành chi phí ngầm cho các nhà phát triển BĐS, làm nâng cao giá bán vì không được tính các chi phí này là chi phí hợp lý để khấu trừ thuế thu nhập DN.

Thứ hai, cần phải hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà ở cấp quốc gia và thiết lập các kênh tài chính - tiết kiệm nhà ở, bởi hầu hết các thị trường BĐS trên thế giới đều có một tổ chức chuyên trách phát triển BĐS. Chức năng hoạt động của tổ chức này là để kết nối cung - cầu trong chiến lược phát triển nhà ở quy mô quốc gia, kết nối và điều phối các nguồn lực kinh tế khác nhau để phát triển hiệu quả thị trường nhà ở, là cơ quan hoạch định chính sách phát triển nhà ở và BĐS quốc gia mà mô hình cơ quan quản lý và phát triển nhà Singapore là một hình mẫu thành công lớn.

Khá thẳng thắn, ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó Chủ tịch Thường trực UBND TPHCM, nói: “TPHCM sẽ không bao giờ phát triển được tốt, sẽ trở thành vấn đề muôn thuở không chỉ là BĐS, mà các lĩnh vực khác như môi trường, y tế, kẹt xe… nếu không nhìn góc độ vùng. Vấn đề chỉ giải quyết được khi các nghiên cứu phát triển phải đặt trong không gian vùng TPHCM”.

Theo Ban Chủ nhiệm đề án, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP trong thời gian qua là thất bại, vì qua tổng kết các chương trình nhà ở trọng điểm của TP cho thấy, việc phát triển NƠXH trên địa bàn TP rất khiêm tốn. Nguyên nhân dẫn đến sự thất bại đó là thủ tục hành chính quá nhiêu khê và thiếu hụt vốn đầu tư nên các DN ít tham gia.

Hiện tại đa phần các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP đều được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách trong khi đó nguồn vốn này rất hạn chế. Luật Nhà ở quy định các DN phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH đối với các dự án trên 10ha nhưng thực tế không mấy DN thực hiện, nhưng không bị chế tài…