Tạo cơ chế để dân góp vốn cải tạo chung cư

Trong dự thảo Nghị định về xây dựng lại nhà chung cư có đề xuất cho phép người dân góp vốn cải tạo cùng chủ đầu tư. Điều này nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ vốn đang bế tắc hiện nay. Tuy nhiên, nhiều ý kiến vẫn còn khá băn khoăn với đề xuất này.

Người dân băn khoăn

Nhiều chung cư cũ “chờ sập” tại các thành phố lớn vẫn chưa được xây dựng lại, mặc dù đã có dự án cải tạo. Bà D.M.T (50 tuổi), cư ngụ tại khu B1 chung cư Giảng Võ, Hà Nội từ những năm 70 của thế kỉ trước. Gia đình bà 5 nhân khẩu đang sống trong căn hộ hơn 40 m2 tại tầng 3. Mọi sinh hoạt của các thành viên trong nhà phải “vừa làm vừa nhìn nhau”. Đó là còn chưa kể, gia đình bà sắp đón thêm một thành viên mới chào đời.

Dọn dẹp tạm những đồ đạc vứt lăn lóc trên nền nhà, bà T. chậm rãi chia sẻ: “Khu nhà tôi chưa xuống cấp như khu C7 hay D2 nhưng cũng thuộc diện phải cải tạo. Người dân ở đây lo lắng lắm bởi nhà thì cũ đi theo thời gian, diện tích không tăng lên trong khi số người sinh sống ngày càng nhiều. Mọi thứ đều quá tải”.

Bà T. cũng như các hộ dân ở đây tỏ ra không mấy lạc quan về tiến độ xây mới, cải tạo các khu chung cư xuống cấp của Hà Nội bởi chỉ cần nhìn sang khu B6 ngay bên cạnh, mặc dù có dự án cải tạo nhiều năm nay nhưng vẫn… án binh bất động. Dù người dân đã giao mặt bằng từ năm 2010 nhưng đến nay dự án chưa xây xong móng. Hay tại khu C7, mặc dù xây thô đã được 2 năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện để bàn giao cho người dân.

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, thành phố hiện có khoảng 32 khu chung cư và 99 công trình chung cư cũ trong khu vực nội đô đang xuống cấp, chủ trương chung là lập dự án xây dựng lại. Tuy nhiên, số lượng chung cư cũ đã được cải tạo, xây mới đến nay chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguyên nhân của sự chậm trễ này đến từ nhiều phía: người dân chây ỳ giao mặt bằng, đòi hỏi quá nhiều; chủ đầu tư năng lực yếu kém; cơ chế xin - cho…

Bởi vậy, cơ chế cho người dân góp vốn cùng chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ được kì vọng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ. Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền xây lại chung cư cũ thì nay người dân có quyền góp vốn vào dự án như những cổ đông. Sau đó, hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Cách này vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn, đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thì họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi như chủ đầu tư nên họ sẽ kiểm soát tiến độ, việc hạch toán của dự án.

Tuy vậy, chính người dân đang sống trong những tòa chung cư xập xệ, xuống cấp vẫn không khỏi băn khoăn. Một người dân nhà B7 Giảng Võ cho biết: “Chung cư này có tuổi thọ vài chục năm. Chúng tôi nhất trí góp vốn cùng chủ đầu tư thực hiện nhưng phương án cụ thể góp như thế nào, ai quản lý giám sát… cần có quy định rõ ràng”.

Khó khả thi

Bà D.M.T cho rằng, vấn đề quan trọng nhất không phải là tìm cơ chế góp vốn mà là tìm xem doanh nghiệp nào có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm xây dựng. Bà T đề nghị người dân phải có quyền lựa chọn đối tác xây dựng. “Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư đã ‘đem con bỏ chợ’ nên chúng tôi rất lo lắng. Khi nào thống nhất chọn được chủ đầu tư, chúng tôi mới tính đến các bước triển khai tiếp theo”.

Cùng chung suy nghĩ này, theo GS Đặng Hùng Võ, cơ chế xin cho trong lựa chọn nhà đầu tư khiến tiến độ dự án bị ảnh hưởng, người dân thiệt thòi. “Phải để doanh nghiệp đấu thầu. Chọn nhà đầu tư yếu kém theo kiểu xí phần rồi không triển khai dự án thì rất nguy hiểm làm cho các dự án triển khai ì ạch”, ông Võ nói.

Dưới góc độ các doanh nghiệp xây dựng, dự thảo nghị định xây dựng lại chung cư cũ mới chỉ nêu lên việc góp vốn nhưng chưa có cơ chế rõ ràng. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất lành (TP Hồ Chí Minh) cho biết, theo kinh nghiệm, 9 người thì 10 ý. Có dự án cải tạo nhà chỉ với 10 người dân mà tranh cãi 2-3 năm chưa đi đến thống nhất. Bởi vậy, đề xuất cho người dân góp vốn rất khó thực hiện.

“Người dân không am hiểu về kinh tế. Khi góp vốn, họ không hiểu đồng vốn được sử dụng thế nào, rồi lại phát sinh tranh cãi với chủ đầu tư. Không khéo, cách làm này lại phản tác dụng, kéo dài thời gian thêm”, ông Đực nói.

Cũng theo ông Đực, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, Nhà nước cần tạo cơ chế đặc thù, cho phép chủ đầu tư được xây dựng ít nhất gấp rưỡi diện tích xây dựng ban đầu. Có như vậy, ngoài phần diện tích đền bù tái định cư cho các hộ dân, chủ đầu tư mới có thêm phần diện tích kinh doanh để bù vốn và có lãi. “Điều này là xuất phát từ thực tế: người dân luôn yêu cầu sau khi cải tạo được giữ nguyên số tầng, số diện tích như ban đầu. Nếu không tăng diện tích cũng như mật độ xây dựng thì chủ đầu tư sẽ không mấy mặn mà”, ông Đực phân tích.

Ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Công ty Him Lam Thủ đô, cũng cho rằng rủi ro có thể đến với các chủ đầu tư khi có nhiều cổ đông cùng tham gia vào dự án dưới dạng góp vốn, việc quản lý dự án thêm phức tạp, đẩy chi phí lên. Ông Kiên đề nghị các cơ quan quản lý phải kiểm soát được tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi các cổ đông bên ngoài tham gia góp vốn vào dự án, tránh những lợi ích nhóm.

Hiện nay, về phía các sở Xây dựng đang chờ dự thảo được thông qua để có các quy định cụ thể hơn về giải pháp này.