Sẽ quy định rất mới về sở hữu chung cư?

“Người mua căn hộ chung cư được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài".

Chính phủ đang lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Điểm đáng chú ý trong nội dung dự thảo Nghị định này là việc phân chia quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng nhà chung cư.

"Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chung cư thì cần quy định “phù hợp với Luật Nhà ở” mà không cần có câu “theo hợp đồng mua bán nhà ở” là đủ" -GS Đặng Hùng Võ

Cụ thể, chủ đầu tư có trách nhiệm thể hiện rõ phạm vi, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong Hợp đồng mua bán nhà. Trong đó, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ, văn phòng làm việc, cơ sở kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư mà chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư tổ chức quản lý sử dụng theo dự án được duyệt.

Quyền sử dụng đất khu chung cư là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ sở hữu riêng về diện tích sàn căn hộ chia cho tổng diện tích sàn thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Trao đổi với PV Infonet, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cho rằng, nguyên tắc này đang trái với nguyên tắc của Bộ Xây dựng đưa ra.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đưa ra chỉ tính từ tầng 5 trở xuống có nghĩa vụ tài chính, từ tầng 6 trở lên không tính về nghĩa vụ đất đai. Thế nhưng, quan niệm của Bộ Xây dựng cũng chỉ là phần tính nghĩa vụ tài chính chứ không tính về giá trị quyền sử dụng đất.

“Tư duy về vấn đề tài chính đối với diện tích khu chung cư có những quan niệm khác nhau, chúng ta có thể chấp nhận quan niệm khác nhau đó nếu hai Bộ Tài nguyên môi trường và Bộ Xây dựng thống nhất được”, ông Võ nói.

Một điểm đáng chú ý tại dự thảo Nghị định: “Người mua căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Trước vấn đề này, ông Võ cho hay: dự thảo Luật Nhà ở cũng đang có luồng ý kiến thảo luận nhà chung cư nên để có thời hạn đúng bằng niên hạn, tuổi thọ nhà chung cư để giải quyết vấn đề giải tỏa xây dựng lại nhà chung cư dễ dàng hơn, thế nhưng hiện Luật Nhà ở chưa được thông qua nên chúng ta phải chờ.

“Theo quan điểm của tôi, cần quy định đất của khu chung cư phải là sử dụng có thời hạn thay vì sử dụng ổn định lâu dài”, ông Võ nói.

Trước vấn đề Nghị định đưa ra: “Diện tích căn hộ được xác định và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở”, ông Võ cho rằng: Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì chỉ nên nói về đất, không nên nói về nhà vì nếu nói về nhà sẽ “vướng” vào chuyện thiếu đồng bộ về pháp luật.

“Câu chuyện diện tích chung, diện tích riêng, diện tích căn hộ… là câu chuyện của Luật Nhà ở, không nên quy định ở Luật đất đai, tránh trường hợp nếu Luật Nhà ở có sự thay đổi thì lúc đó lại phải thay đổi cả Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, tự nhiên lại thêm việc”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Theo ông, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chung cư thì cần quy định “phù hợp với Luật Nhà ở” mà không cần có câu “theo hợp đồng mua bán nhà ở” là đủ.

Ngoài ra, Nghị định còn nói rõ: Người sở hữu căn hộ chung cư và công trình xây dựng của nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất có các quyền được dành một phần diện tích đất hoặc một phần diện tích sàn xây dựng làm chỗ để ô tô, xe máy, xe đạp và các loại phương tiện khác…

GS. Đặng Hùng Võ tán thành khi Nghị định đưa hẳn ra nguyên tắc dứt khoát khu chung cư phải có diện tích chung để xe là hợp lý. Tuy nhiên, theo ông cần đưa ra quy định cụ thể diện tích tối thiểu là bao nhiêu, tính theo tỷ lệ nhất định cho rõ ràng.