Sàn giao dịch thời địa ốc "đóng băng": "Tái cơ cấu" và sự biến tướng

"Tái cấu trúc", "tái cơ cấu" là những cụm từ thường xuyên được nhắc tới nhất khi đánh giá về nền kinh tế vĩ mô hoặc ngành xây dựng trong năm 2013. Sắp xếp, tổ chức lại nhân sự, định hướng, thay đổi cung cách quản lý, kinh doanh càng trở nên bức thiết với nhiều Sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS), trung tâm môi giới hiện nay.

Từ đầu quý IV, một số đơn vị lớn, như: Cengroup, Đất Xanh… liên tục tuyển dụng nhân sự làm môi giới, chuyên viên. Trong khi đó, tại địa bàn Hà Nội, nhiều SGD BĐS đang chứng kiến đủ dạng thức "hợp - tan" diễn ra với tần suất liên tục nhằm tồn tại, thích ứng với thị trường vẫn rất khắc nghiệt.

Bài toán quản lý cho DN

Trong mạch chảy thị trường BĐS nhiều năm qua, rất nhiều thành tố mới đã xuất hiện và được pháp luật thừa nhận. Từ đủ dạng thức giao dịch (ký gửi, ủy quyền công chứng, góp vốn, giữ chỗ, thế chấp, vật liệu xây dựng (VLXD) đổi m² sàn…) tới các thuật ngữ được chuyên nghiệp hóa hơn như SGD BĐS (trung tâm, văn phòng nhà đất), nhân viên môi giới BĐS (từng được đánh đồng là "cò vạc", "buôn nước bọt"). Trái với thời hoàng kim địa ốc - người người làm môi giới, đầu tư; nhà nhà lập SGD, hơn 1 năm nay là quãng thời gian co cụm phòng thủ để tồn tại của hàng trăm SGD BĐS còn sót lại từ sự tuột dốc không phanh của thị trường năm 2012.

Với những môi giới hay lãnh đạo SGD BĐS từng "sống chết" với nhà đất nhiều năm, sự tan rã, phá sản hay thành lập một SGD luôn có lý do từ quản lý vận hành. Ở đây chỉ nhắc tới những cá nhân, đơn vị pháp nhân làm ăn nghiêm túc và có chuyên môn cơ bản về thị trường, pháp lý BĐS cũng như nghiệp vụ định giá, tư vấn, quản lý.

Gần hết năm 2013, bất cứ ai cũng có thể nhận ra số lượng SGD, trung tâm môi giới ký gửi BĐS giảm bất ngờ. Những khu vực quy tụ SGD như Nguyễn Xiển, Lê Văn Lương, Hồ Tùng Mậu, Láng… đến nay chỉ sót lại rất ít đơn vị còn hoạt động. Tuy vậy, số lượng SGD vẫn âm thầm được bổ sung theo dạng "quý hồ tinh - bất quý hồ đa". Theo đó, rất nhiều cá nhân môi giới từng làm việc, tích lũy dày dạn kinh nghiệm ở các sàn đình đám như Maxland, Hải Phát, Hạ Long, Đất Vàng, PVFC land… đứng ra lập đơn vị riêng để hoạt động. Về quy mô, các sàn dạng này được người sáng lập kêu gọi một nhóm đồng nghiệp góp vốn (HĐQT) và cùng làm việc với hình thức chia đều lợi nhuận sau khi đã trích 1 - 2% tiền hoa hồng mỗi thương vụ về quỹ sàn.

Góc khuất môi giới

Bên cạnh những sàn đang hoạt động tốt (về bề nổi) hiện nay như Đất Xanh, Cengroup, DTJ, Housing… nhờ tài chính và quản lý chuyên nghiệp, các sàn ra đời tự phát theo nhu cầu làm ăn "sòng phẳng - minh bạch" của một bộ phận cá nhân môi giới địa ốc vẫn không tránh khỏi "vết xe đổ" - quản lý.

Theo chị Thảo, nhân viên SGD NDL (Trung Hòa - Nhân Chính) phân tích, đây là một đơn vị thu tiền phí hàng tháng 1,8 triệu đồng/tháng của môi giới trong sàn. Yêu cầu tiếp theo của lãnh đạo sàn là mọi giao dịch phải được báo cáo và nhân viên tự mày mò tìm hàng, tìm khách để khớp nối giao dịch (!) Thế nên, 3 tháng nay, nội bộ trong sàn bắt đầu trục trặc vì quản lý nhân sự.

Theo yêu cầu đẩy mạnh kinh doanh trong quý IV/2013, đơn vị tuyển dụng thêm 6 nhân viên môi giới mới. Quy định nhân viên không nằm trong HĐQT phải đóng phí sàn (phí "giữ chỗ"); ngoài ra, mỗi vụ làm ăn kết hợp với cổ đông, môi giới cũng phải mất 5% hoa hồng cho quỹ sàn; đồng thời những người mới vào không hề được đào tạo tại sàn. Hàng tháng, tiền giữ chỗ vẫn phải đóng, trong khi không được đào tạo, thiếu người kèm cặp, làm việc theo nhóm thì gần như không có; nhiều môi giới đã phải ra đi sau vài tháng gồng mình mà kết quả thu về chỉ là con số âm.

Đáng báo động là hình thức "sàn mà không phải sàn" lại rất dễ gặp ở thị trường BĐS Hà Nội. Điểm được của phương án này là vận dụng tối đa sự chủ động của nhân viên môi giới và tỷ lệ hoa hồng được hưởng cũng theo đó gia tăng. Nhưng để đạt được kỳ vọng ấy, từng nhân viên môi giới phải có đầy đủ kiến thức pháp lý, thị trường, có mạng lưới quan hệ với DN chủ đầu tư để đảm bảo nguồn hàng – "trăm bó đũa may ra mới chọn được cột cờ". Ngược lại, cách làm để mặc nhân viên môi giới (vừa làm quen với thị trường) tự bơi, không cung cấp đào tạo bất cứ kỹ năng làm việc liên quan nào đang gián tiếp kéo lùi quá trình chuyên nghiệp hóa nghề trung gian. Bởi lẽ, sàn dạng này hoàn toàn không thể hiện được vai trò tổ chức, định hướng, hỗ trợ đối với người lao động. Với giao dịch cho thuê, hợp đồng ký kết hoàn toàn không cần con dấu xác nhận của sàn. Còn với giao dịch mua bán, chủ thể mua bán chỉ quan tâm tới con dấu của chủ đầu tư.