Phát triển nhà cao tầng từ “rời rạc” đến có kiểm soát

Tại nhiều đô thị lớn trên cả nước, việc phát triển nhà cao tầng đang chạy theo số lượng mà thiếu đi sự kiểm soát cần thiết.

Để thoát khỏi tình trạng phát triển tự phát như hiện nay, cần tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển đô thị như Luật Đô thị, Nghị định Phát triển đô thị. Mặt khác, phải tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước, bộ, ngành liên quan và địa phương để quản lý đô thị phát triển theo đúng quy hoạch, có đầy đủ hạ tầng đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Bộ trưởng Bộ Xây dựng - Trịnh Đình Dũng

Theo đánh giá của một chuyên gia, mâu thuẫn của sự phát triển đô thị khiến cho không gian cao tầng của các đô thị lớn nói chung, mà Hà Nội là một điển hình, vẫn chỉ được tạo bởi các điểm cao tầng rải rác, các tòa nhà cao tầng xây xen, chưa tạo ra một hệ thống hoàn chỉnh theo dạng tuyến, tổ hợp hay điểm. Đã đến lúc cần có một định hướng tổ chức quy hoạch không gian về cao tầng.

Thận trọng với xu thế

Phát triển cao tầng là xu thế chung. Các công trình cao tầng, tòa nhà chọc trời là biểu tượng cho sự thịnh vượng của đô thị. Theo KTS Vũ Hoài Đức - Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, công trình cao tầng giải quyết vấn đề về mật độ, tập trung cao các hoạt động của đô thị tại công trình. Trên cùng một khuôn viên, diện tích, công trình cao tầng có hiệu quả sử dụng đất tốt. Đồng thời cũng tạo nên diện mạo, động lực phát triển cho khu vực xung quanh. Nhưng hiện nay, cách làm của Việt Nam tương đối khác với các nước: Việc nhìn nhận công trình cao tầng chưa được cân nhắc trên một bình diện tổng thể, khu vực nào được cao tầng, khu vực nào phải hạn chế, xu thế cao là bao nhiêu, tạo nên những cụm công trình ở đâu. Tại Washington hay NewYork (Mỹ), người ta chỉ phát triển cao tầng ở một khu vực nào đó như Mahattan, tạo nên một điểm nhấn thực sự và tạo sức lan tỏa ra xung quanh. Ở châu Âu thì lại khác, khu vực lõi cũng giống như nội đô của Hà Nội, có chiều dài phát triển với lịch sử hàng ngàn năm, thì họ lại không cho phép phát triển cao tầng. Công trình cao tầng được phát triển ở khu vực ngoài vành đai và công trình sẽ thấp dần vào phía khu vực lõi, cách làm này cũng giống như luận điểm mà Hà Nội đang hướng đến, đó là phát triển kiểu lòng chảo.

KTS Vũ Hoài Đức cho rằng, phát triển cao tầng phải có ý đồ rõ ràng. Điều rất quan trọng mà các nước khác người ta đã làm mà Việt Nam chưa kế thừa được đó là kết nối giữa quy hoạch GTVT với các tòa nhà cao tầng. Ở Singapore, mật độ công trình rất cao, các công trình xây dựng xen kẽ nhưng hệ thống giao thông được đấu nối rất tốt, hầu hết các công trình cao tầng đều gắn với ga tàu điện ngầm, bến xe buýt. Ở Việt Nam, việc phát triển các công trình cao tầng lại đang tương đối độc lập. Hiện cũng bắt đầu hình thành các tuyến nhưng vẫn còn mang tính đơn lẻ. Đây là điểm yếu, trong tương lai có thể trở thành "câu chuyện lớn" nếu không có giải pháp kịp thời.

Thực tế cho thấy, cùng với dòng người dịch cư, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị ngày càng bức bách và phát triển loại hình nhà cao tầng là lựa chọn không thể khác. Sự thiếu kiểm soát không chỉ thể hiện ở số lượng nhà cao tầng mọc lên một cách ồ ạt mà còn thể hiện ở việc thiếu các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội tại các khu ở cao tầng, các khu đô thị. Hạ tầng không đồng bộ, nhiều khu đô thị xây xong, dân đã dọn về ở nhưng vẫn chưa có trường học, phòng khám bệnh, chợ dân sinh… Nhìn chung, việc đầu tư phát triển hạ tầng hiện nay còn chậm so với yêu cầu của sự phát triển đô thị. Tất cả những yếu tố này tạo nên áp lực cho khu vực nội đô, đô thị trung tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.

Phát triển theo hướng có kiểm soát

Theo một nghiên cứu, phân tích của Ths.KTS Trần Trung Hiếu, về mặt tiện ích sử dụng, trong sự hòa hợp với môi trường thiên nhiên và nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, thì các loại công trình cao tầng, đặc biệt là nhà ở cao tầng còn nhiều vấn đề chưa có lời giải. Điều kiện để xây dựng nhà ở cao tầng ở mỗi nước trên thế giới rất khác nhau nhưng vẫn có những điểm chung rất dễ nhận thấy, đó là sự ăn nhập của nó đối với cảnh quan xung quanh cũng như yêu cầu về thẩm mỹ (bố cục, tỷ lệ, chi tiết). Tuy vậy, cho đến tận ngày nay, nhà ở cao tầng vẫn luôn là những đề tài còn tranh cãi trong xã hội cũng như giới chuyên môn. Vấn đề tranh cãi nhiều nhất phải kể đến là việc tạo lập môi trường ở tiện nghi đồng đều trên tất cả các tầng và tính nhân văn của chung cư cao tầng.

Tại một số khu vực, điển hình như phía Tây Hà Nội, mặc dù các khu chung cư còn chưa ở hết, các tòa nhà cho thuê còn chưa phủ kín, nhiều dự án còn đang trong quá trình triển khai… đã lộ rõ áp lực quá nặng nề lên hạ tầng của khu vực. Tuy nhiên, chuyện rà soát công trình cao tầng tại Hà Nội không phải việc mới. TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, ngay từ Quyết định 108 năm 1998 của Thủ tướng Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã nêu rõ, hạn chế chiều cao các công trình xây dựng tại khu phố cũ và chỉ bố trí các công trình cao tầng ở vị trí thích hợp. Song vì còn thiếu nhiều quy hoạch chi tiết, thiếu cơ sở pháp lý để kiểm soát công trình cao tầng nên định hướng trong quy hoạch chung năm 1998 mới là định hướng chưa được cụ thể hóa. Mặt khác, các đô thị vệ tinh vẫn chưa phát triển theo đúng định hướng. Đơn cử, khu vực Hòa Lạc đã có quy hoạch từ nhiều năm nhưng chưa được thực hiện, chưa kết nối với trung tâm. Định hướng quy hoạch phát triển tổng thể đô thị quốc gia đến năm 2025 đã chỉ rõ phải phát triển hệ thống đô thị hài hòa, cân đối giữa các vùng miền trong cả nước. Tuy nhiên, trên thực tế, dân số cơ học ở những đô thị lõi, đô thị trung tâm vẫn không ngừng tăng. Nếu nhìn lại quy hoạch năm 1998 mà Thủ tướng đã phê duyệt mới thấy giật mình bởi chỉ tiêu 4 quận nội thành Hà Nội chỉ đề ra mức 80 vạn dân nhưng hiện nay đã phát triển lên tới 1,2 triệu dân.

Theo quan điểm của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, cần kiểm soát chặt chẽ việc xây dựng thêm các công trình cao tầng - nơi có nhiều người làm việc và sinh sống tại các quận nội thành của 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đây cũng là một trong những biện pháp quan trọng để kiểm soát chặt chẽ việc tăng dân số cơ học ở các quận nội thành, góp phần giảm mật độ dân số. Muốn vậy, các đô thị nên phát triển thêm nhiều khu đô thị mới khang trang để chuyển dần dân ở 4 quận nội thành Hà Nội và những khu vực nội thành của TP Hồ Chí Minh ra bên ngoài.

Vấn đề này, quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã khẳng định mục tiêu sẽ chuyển khoảng 40 vạn dân tại 4 quận nội thành ra bên ngoài. Đây là công việc vô cùng khó khăn, đòi hòi chính quyền phải quyết liệt, phải có những giải pháp đồng bộ. Bên cạnh đó, Hà Nội đang phải tính đến phương án di dời các cơ sở đào tạo, trung học chuyên nghiệp ra khỏi nội thành để dịch chuyển khoảng 20 - 30 vạn sinh viên ra các đô thị vệ tinh hoặc tỉnh lân cận. Quy hoạch này cũng đang được Bộ Xây dựng, Bộ GD&ĐT phối hợp với các địa phương triển khai theo chỉ đạo của Thủ tướng. Mạng lưới bệnh viện tại đô thị trung tâm cũng cần rà soát lại để kiểm soát về quy mô. Cùng với đó là thực hiện di dời một số cơ quan T.Ư ra khỏi khu vực nội đô Hà Nội theo quy hoạch như đang thực hiện di dời trụ sở một số bộ, cơ quan T.Ư ra khu vực Tây Hồ Tây hoặc Mỹ Đình...