Những “vùng trũng” khó thoát

Trong khi thị trường BĐS Hà Nội được đánh giá khởi sắc với lượng giao dịch tăng, có tiền chênh ở cả những dự án cao cấp, ở một vài địa điểm, thị trường địa ốc lại gần như bất động.

Đóng băng

Mê Linh có lẽ được xem là vùng đất khiến nhiều nhà đầu tư ngao ngán nhất ở thời điểm hiện nay. Chủ đầu tư biến mất, BĐS gần như không có giao dịch, dự án đã xây dựng bị bỏ hoang. Tại các xã có số dự án lớn như Tiền Phong không khó để thấy diện tích đất dành cho nông nghiệp đã bị băm nát bởi các dự án nhà ở và khu đô thị chưa khởi công. Theo thống kê của Sở Kế hoạch-Đầu tư Hà Nội, tính đến cuối năm 2013 trên địa bàn huyện Mê Linh có 47 dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở với tổng diện tích hơn 2.000ha.

Tuy nhiên, sau hơn 6 năm triển khai, đến nay mới có 15 dự án hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), với tổng diện tích đất sạch trên 846ha; 18 dự án đã thực hiện GPMB một phần và 14 dự án chưa GPMB hoặc chưa rõ thông tin do chủ đầu tư không liên hệ được.

Trong số đó có nhiều dự án đình đám, một thời được các nhà đầu tư săn lùng như dự án khu đô thị AIC, dự án Minh Giang-Đầm Và, Diamond Park New hay khu đô thị mới Hà Phong… Hiện tại giá đất nhà liền kề tại dự án Minh Giang-Đầm Và vị trí mặt đường lớn chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, thậm chí chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2 đối với đất biệt thự, khu đô thị Hà Phong cũng có mức giá dao động khoảng từ 7 triệu đồng/m2 đến 20 triệu đồng/m2 tùy loại đất, tùy vị trí.

Tình cảnh tương tự cũng có thể thấy ở khu vực Đại lộ Thăng Long đoạn chạy qua các huyện Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai. Tại khu vực này, mỗi địa phương có đến hàng trăm dự án vốn được quy hoạch thành chuỗi đô thị nối với khu đô thị Hòa Lạc. Trong đó có rất nhiều dự án lớn như dự án khu đô thị Sơn Đồng (huyện Hoài Đức) 420ha, khu đô thị Bình Yên (huyện Thạch Thất) 211ha, khu đô thị Tuần Châu (huyện Quốc Oai) gần 200ha, khu đô thị Điện lực Dầu khí (huyện Thạch Thất) 196ha, khu du lịch sinh thái Cổ Đông (Ba Vì) 180ha…

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay bóng dáng chuỗi đô thị hiện đại vẫn chưa thấy đâu. Khu vực này cũng vắng bóng giao dịch trên thị trường và gần như bị nhà đầu tư quên lãng.

Một vùng đất hoang khác không thể không kể đến là BĐS ở các xã Tiến Xuân, Yên Trung, Yên Bình (được nhập vào Hà Nội từ xã Lương Sơn, Hòa Bình). Từ 3 xã thuần nông nghiệp, tại thời điểm sáp nhập, BĐS ở đây đã nhanh chóng lên cơn sốt và các dự án ngay lập tức mọc lên như nấm.

Có thể kể đến những dự án đình đám như khu đô thị Tiến Xuân-Sudico, dự án khu biệt thự nhà vườn sinh thái Yên Bình, dự án khu đô thị Nam Láng Hòa Lạc-Gleximco… Những dự án này đều đang trong trạng thái “ngủ đông” bởi sự ấm nóng của thị trường BĐS có thể sẽ không lan đến đây trong vòng vài năm tới.

Tiến thoái lưỡng nan

Xa khu vực trung tâm, bất tiện về giao thông. hạ tầng yếu kém là những điều có thể dễ dàng nhận thấy tại những khu đô thị ở các khu vực này. Xây dựng trên đất nông nghiệp, những khu đô thị này không khác gì những ốc đảo giữa đồng không mông quạnh: không hạ tầng, không trường học, không chợ búa, không khu dân cư…

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn BĐS Info, giá đất tại những khu vực này đã bị đẩy lên quá cao trong các năm 2009-2010. Mặc dù đã có sự giảm giá nhưng chưa đủ để kích thích sức mua. Bên cạnh đó, đất thổ cư khu vực lân cận vẫn đang dư thừa khiến đất dự án nhanh chóng rơi vào tình cảnh ế ẩm.

Chính những yếu tố này đã làm chùn chân những người mua có nhu cầu thực hiện nay, dù giá đất nhà liền kề, đất biệt thự rẻ hơn cả căn hộ chung cư. Cách đây khoảng 1 năm, TP Hà Nội đã lên kế hoạch thu hồi các dự án bỏ hoang, nhưng cho đến nay con số này vẫn chưa suy chuyển, bởi đối với các dự án chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng, việc thu hồi không phải là dễ. Mặt khác, chính TP cũng phải thừa nhận nhiều chủ đầu tư hiện nay còn không biết… ở đâu để có thể thực thi việc thu hồi.

Trên thực tế, trong khi thị trường BĐS khu vực trung tâm đã có những chuyển biến khởi sắc, có thể thấy BĐS ở những khu vực như Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất… đang ở vào tình thế không lối thoát và rất khó giải quyết trong một sớm một chiều. Doanh nghiệp hết vốn cộng với nguồn cầu không hề có trở thành “hòn đá tảng” khiến cho BĐS những khu vực này khó bật lên.

Kể cả khu vực Mê Linh đang đứng trước cơ hội lớn khi cầu Nhật Tân đã hợp long, trục giao thông mới lên Nội Bài sớm hoàn tất… cũng không dễ giải quyết hết được gần 50 dự án hiện đang hoang hóa. Việc những gói tín dụng liên kết 4 nhà trong đó cho khoanh vùng nợ cũ giúp các doanh nghiệp hoàn thiện dự án còn dang dở cũng có thể coi là một cánh cửa mở ra cho các chủ đầu tư, tuy nhiên, đây cũng không thể là giải pháp căn cơ.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, TP Hà Nội cần nhanh chóng thu hồi những dự án bỏ hoang, giao cho chủ đầu tư khác hoặc tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng, cùng với những người nông dân biến nơi đây thành vành đai xanh, thí dụ biến dự án đô thị thành vùng chuyên canh trồng rau, hoa màu, cây cảnh cung cấp cho nội đô. Bởi với tình trạng hoang hóa tràn lan như hiện nay, thủ đô đang bỏ lỡ một nguồn lực lớn, trong khi đó tình trạng nông dân không có ruộng, thiếu việc làm đang trở nên ngày một gay gắt.