“Những tín hiệu “khả quan” chưa phản ánh đầy đủ thị trường BĐS”

Trước những thông tin cho rằng tình hình thị trường bất động sản (BĐS) đã có những tín hiệu “khả quan” – giá nhà tăng, hàng tồn kho giảm, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty địa ốc Đất Lành lại cảnh báo, thị trường BĐS không “khả quan” như có người lầm tưởng.

* Ông nhìn nhận đánh giá như thế nào về thị trường BĐS từ giai đoạn cuối năm 2014 đến hết quý 1 năm 2015?

Tôi thấy rằng, thị trường BĐS năm 2014 có phần sôi động hơn năm 2011-2013. Đó là do khoảng 40 dự án hoạt động tốt, các dự án như Ehome của Nam Long, Cty Lê Thành, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay HimLam Chợ Lớn. Các dự án được hồi sinh do Cty Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland, Thanh Yến mua lại. Cuối năm 2014 là sự xuất hiện của những Cty “siêu mạnh” như Đại Quang Minh, Hà Đô, VinCom với các sản phẩm trung cao ở quận 2, quận 10 và Bình Thạnh, TP HCM. Đó được xem là một vài điểm sáng, tạo dấu hiệu của sự khởi sắc, có cải thiện về thanh khoản. Tuy nhiên sự sôi động của những dự án này không phản ánh được hết toàn cảnh của thị trường BĐS. Các dự án cao giá và siêu cao giá, trên 40 triệu đồng/m2 vẫn trầm lắng.

* Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở TP HCM tương đối ổn định; giá nhà ở Hà Nội có nhiều dự án tăng giá từ 1-3%, có dự án tăng tới 5-10% trong quý 1 năm 2015; giá nhà tăng và tồn kho BĐS giảm. Thực tế thị trường BĐS tại Việt Nam hiện đang diễn ra như thế nào? Liệu có “khả quan” như số liệu đưa ra hay không?

Năm 2014 sôi động việc mua bán các dự án hoặc cả DN, cộng với sự xuất hiện của những Cty phát triển dự án như Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland, Thanh Yến … Cuối năm 2014, đầu năm 2015 các doanh nghiệp bắt đầu “bung hàng” (chủ yếu là sản phẩm thấp – trung), tạo ra sự sôi động cho thị trường BĐS. Tuy nhiên số lượng vẫn không thấm vào đâu so với núi hàng tồn kho, điển hình là trong năm 2014, số dự án được các doanh nghiệp hồi sinh chỉ ở con số vài chục so với 900 dự án “bất động” (chỉ tính riêng tại TP HCM).

Trong số hơn 900 dự án BĐS “bất động” ở TP HCM nói trên, đã rút giấy phép 200 dự án, khoảng 700 dự án khác đang “đắp chiếu”. Thế nên, tôi nhận thấy rằng toàn cảnh thị trường BĐS mới chỉ le lói những tín hiệu có thể gọi là đáng mừng, như cách nghĩ của một số người lạc quan. Những nguy hiểm thực sự đang diễn ra ở phần hàng tồn kho (chủ yếu là những sản phẩm cao giá, siêu cao giá) hiện tượng doanh nhân trong ngành BĐS bị bắt giam, bị kiện ra tòa án, lừa đảo… đã xảy ra và tiếp tục xảy ra.

Do vậy theo cá nhân tôi, thị trường không khả quan như số liệu Bộ Xây dựng đưa ra.

* Vậy việc đưa ra các số liệu mang tính “khả quan” như trên, có thể Bộ Xây dựng dựa trên những cơ sở nào?

Rất có thể Bộ Xây dựng đưa ra số liệu hoàn toàn dựa trên báo cáo của DN BĐS. Đó mới chỉ là những thông tin chung chung, chứ chưa cụ thể chi tiết. Bộ cũng không chỉ ra được đã giảm tồn kho ở phân khúc nào, dự án nào. Thực tế, hàng tồn kho giảm nhưng có khi giá trị tồn kho lại tăng do DN vốn hóa lãi vay. Cụ thể, với hàng trăm dự án “đắp chiếu” có giá trị vay hàng trăm nghìn tỷ đồng, phải vốn hóa lãi vay nên giá trị tồn kho tăng hàng chục nghìn tỷ đồng mỗi năm.

Ví dụ năm nay một DN giả sử như sản phẩm tồn kho có giá trị 2.000 tỷ (không bán được đồng nào), thì một năm phải trả lãi vay 200 tỷ ngân hàng (nếu lãi suất 10%). Số tiền 200 tỷ lãi vay này có hai cách xử lý, một coi đây là phần lỗ, hai là xử lý vào vốn, nhưng thực tế không có nhiều DN xử lý theo chiều hướng lỗ, mà thường chọn cách thứ hai đội vốn lên. 

Như vậy, thực tế là giá trị tồn kho tăng – trong khi sản phẩm không bán được, mầm mống phá sản DN, vỡ nợ là từ đây. Hoặc khi bán dự án cho DN khác, DN bán dự án làm báo cáo hàng tồn kho đã hết, nhưng thực tế hàng tồn kho lại chuyển sang cho DN mới mua.

Tôi cho là số liệu thống kê không chính xác, khả năng thứ nhất có thể do DN cố tình báo cáo sai. Khả năng thứ hai, những người làm công tác thống kê “làm đẹp” số liệu. 

Thực tế, có trường hợp giá trị sản phẩm bán ra được chưa chắc đã đủ tiền để trả lãi vay. Đánh giá chính xác dự án BĐS có thành công hay không, phải dựa trên cơ sở số tiền bán được trừ đi số tiền đầu tư còn lại “giá trị” là bao nhiêu, chứ không phải cứ bán được nhà là có lãi.  

* Không khó để có thể chỉ ra những dự án BĐS ế chỏng gọng. Vậy nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng nhiều dự án BĐS không bán được sản phẩm của mình?

Thực tế “ế hàng” phản ánh đúng tính chất thị trường của BĐS hiện nay, trong một thời gian dài các DN lao vào đầu tư theo xu hướng căn hộ cao giá mà không quan tâm đến khả năng và nhu cầu của người mua. Do đó không chỉ tồn kho CUNG (thị trường dư thừa căn hộ cao giá), mà còn tồn kho CẦU (thị trường thiếu những căn hộ giá bán thấp và trung bình, phù hợp nhu cầu và khả năng của đa số người dân), nhưng vì CUNG không phù hợp CẦU nên hai bên CUNG – CẦU không gặp nhau.

Cần thấy rằng, những người thu nhập thấp mới là những người có nhu cầu cấp thiết nhất về nhà ở. Vậy nên cần xét đến sản phẩm nào thì phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp? Chứ nếu sản phẩm không phù hợp thì dù Nhà nước có tích cực hỗ trợ như thế nào đi nữa, thì người dân cũng không đủ điều kiện để mua, hoặc lại phát sinh nợ xấu cho ngân hàng.

* Thực tế, có hiện tượng giá nhà chung cư đắt hơn cả giá biệt thự, điều này có thể hiểu và giải thích như thế nào thưa ông?

Căn hộ chung cư cao cấp thuộc dự án có vị trí trung tâm, diện tích không lớn, đầy đủ tiện nghi và dịch vụ sẽ đắt hơn những biệt thự có diện tích lớn, ở vùng ven khá xa trung tâm và hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh.

* Trước thông tin giá nhà tăng, có ý kiến cho rằng đây chỉ là “chiêu trò” đồn thổi nhằm mục đích tạo ra cơn sốt ảo nhà đất. Với những gì đang diễn ra tại thị trường BĐS, ông cho biết liệu có khả năng tạo nên một cơn “sốt nhà” như thời điểm 2008 – 2010 nữa hay không? Nếu có sốt, thì phân khúc nhà ở nào sẽ đáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường?

Thực tế cho thấy, những BĐS thưa thớt người mua, ảm đạm như “bỏ hoang” thường là những dự án thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạ tầng kém. Ngược lại, những dự án tăng giá lại là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung bình - thấp. Hai phân khúc khác nhau này phản ánh chính xác nhu cầu thực của thị trường – những căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng, sẽ là phân khúc sôi động nhất. Như tôi đã từng dự báo, năm 2015 các căn hộ nhỏ sẽ lên ngôi, hàng loạt căn hộ 50 - 60m2 sẽ ra đời, nhất là Luật Nhà ở mới đã không quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải là 45m2 như trước đây, cho nên sẽ xuất hiện các căn hộ 30m2. Tuy nhiên, mức độ cạnh tranh trong thị trường căn hộ nhỏ sẽ càng sôi động và khốc liệt hơn.  

Sẽ có khoảng từ 60 đến 70% DN BĐS nhảy vào đầu tư đúng hướng, cung cấp các căn hộ phù hợp với nhu cầu của “thượng đế”. Cạnh tranh như vậy sẽ rất tích cực, có thể nhận thấy điều này qua việc hiện nay mỗi ngày các thuê bao di động nhận được khoảng 10 lời chào mời mua nhà rất hấp dẫn. Trên cơ sở đó, khách hàng nếu có nhu cầu sẽ tha hồ lựa chọn những sản phẩm ưng ý phù hợp. Hiện tại đang là thời điểm các DN BĐS cạnh tranh với nhau, nên người mua được lợi. Nên các sản phẩm cung cấp nếu đầy đủ các tiêu chí rẻ, đẹp, chất lượng… mới được người tiêu dùng lựa chọn.

* Đối với những dự án BĐS ế hàng, hướng giải quyết như thế nào thưa ông? 

Có nhiều trường hợp không có cách giải quyết bởi vì các lẽ sau. Thứ nhất, dự án chỉ bán được khoảng 50% , còn lại 50% không có người mua. Thứ hai, chủ đầu tư do tính toán sai đã thua “cháy túi”, hết tiền đầu tư – nguy hiểm hơn khả năng người dân không có tiền mua nhà. Việc này có thể do DN phải trả lãi vay trong nhiều năm đã ngốn hết cả vốn lẫn lãi của dự án. Hoặc đầu tư theo kiểu “giật gấu vá vai” lấy tiền dự án này đầu tư cho dự án khác, dẫn đến cả hai dự án… cùng chết. 

* Trân trọng cảm ơn ông!