Nhiễu số liệu giao dịch chung cư

Lượng căn hộ chung cư giao dịch thành công tại TP HCM quý II theo số liệu của CBRE là 10.000 trong khi Savills thống kê chỉ là 5.000.

Thanh khoản của thị trường căn hộ tại TP HCM được đánh giá là có xu hướng tăng mạnh so với quý một. Tuy nhiên, dữ liệu công bố của các đơn vị nghiên cứu thị trường có uy tín vênh nhau rất xa.

Ngày 8/7, Savills Việt Nam cho hay trong quý II/2015 TP HCM tiêu thụ 5.000 căn hộ, cao nhất kể từ quý IV/2010, tăng 17% so với quý trước và 96% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch tại "phố nhà giàu" quận 2 chiếm 28%, theo sau là quận Bình Thạnh với 15% thị phần.

Trong báo cáo thị trường công bố ngày 30/6, CBRE Việt Nam cho biết lượng căn hộ được giao dịch thành công trong quý đạt hơn 10.000 - số liệu theo quý cao kỷ lục từ trước tới nay.

Diện khảo sát của 2 đơn vị khá tương đồng nhau, với nguồn cung toàn thị trường là 85-100 dự án, trong đó 19 dự án đưa ra nguồn hàng mới. Thế nhưng kết quả công bố lại chênh nhau tới 5.000 căn, điều chưa từng có tiền lệ.

Quản lý cấp cao Phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, Lê Hoàng Lan Như Ngọc khẳng định con số 10.000 căn hộ được giao dịch trong quý hoàn toàn là dữ liệu thực tế. Sai số nếu có chỉ khoảng 5%. Doanh nghiệp thu thập thông tin từ nhiều nguồn như môi giới trực tiếp bán dự án, các hệ thống sàn và chủ đầu tư rồi đối chiếu chéo các nguồn này với nhau. Theo đó, 10.000 căn bán được trong quý II/2015 được tính gồm các giao dịch của dự án mới mở bán, dự án mở bán giai đoạn kế tiếp hoặc các dự án đã mở bán từ lâu nhưng phát sinh thêm giao dịch trong thời điểm khảo sát.

Số liệu trên tổng hợp từ tổng cộng 86 dự án có ghi nhận giao dịch mới trong quý. Nếu chỉ tính riêng 19 dự án chào bán mới thì tổng số căn hộ tiêu thụ được trong quý khảo sát đạt hơn 5.000 căn.

Trong khi đó, Giám đốc Bộ phận tư vấn Savill Việt Nam, Nguyễn Thị Vân Khanh khẳng định con số 5.000 căn hộ đã được tiêu thụ trong các tháng 4, 5, 6 là dữ liệu toàn thị trường (khoảng 100 dự án), đã được xác minh từ chủ đầu tư, hệ thống sàn, đội ngũ bán hàng của Savills. "Tỷ lệ sai số của kết quả này rất thấp, trung bình 2-3% và nhiều nhất là 5%", bà nói.

Ngoài ra, bà Khanh cho biết thêm, doanh nghiệp chỉ ghi nhận những giao dịch đã hoàn thành quá trình đặt cọc mua căn hộ, không ghi nhận hình thức giữ chỗ. Riêng những giao dịch mua sỉ từ các bên có liên quan (nhà thầu, ngân hàng cho vay, đối tác cùng phát triển dự án...) đều không được ghi nhận vì hình thức này chưa ra hợp đồng mua bán cụ thể từng trường hợp.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực nhận xét: "Tôi không tin các công ty tư vấn nước ngoài có thể đưa ra các kết quả khảo sát với sai số 3-5%. Tại thị trường bất động sản kém minh bạch như Việt Nam, nếu ai có thể thống kê các dữ liệu sai số 20% đã là quá giỏi".

Tuy nhiên, theo ông Đực, chênh lệch sức mua căn hộ lên đến 5.000 căn là quá nhiều. Nếu tin tưởng các tỷ lệ sai số cho phép mà Savill và CBRE đưa ra là 3-5% thì mức tiêu thụ sai lệch 5.000 căn hộ gần như không tưởng.

Chuyên gia này nhận định, không thể đòi hỏi chuẩn hóa dữ liệu thị trường bất động sản tại TP HCM nói riêng và Việt Nam nói chung thời điểm này vì tình hình bán hàng của các công ty đang xuất hiện nhiều tiểu xảo, có nguy cơ cho ra dữ liệu ảo. Nhân viên môi giới có thể tự đứng tên giữ chỗ, đặt cọc để tăng doanh số. Một sản phẩm đã được đặt cọc rồi nhưng vẫn chào bán trên nhiều hệ thống. "Từ hệ thống sàn đến chủ đầu tư số lượng giao dịch đã qua nhiều lớp trang điểm và tung hỏa mù. Vì thế đi tìm một con số chính xác là rất khó", ông Đực nhấn mạnh.

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa phân tích, Việt Nam chưa tiến hành đăng ký giao dịch bất động sản bắt buộc theo quy chuẩn nên không thể đòi hỏi một nguồn dữ liệu chính xác cho cả thị trường.

Hiện nay mỗi công ty môi giới, tư vấn, khảo sát có cách làm khác nhau, nguồn tin và cơ sở dữ liệu của các đơn vị này cũng không giống nhau nên kết quả vênh nhau là bình thường. Tuy nhiên, khác biệt giữa hai kết quả khảo sát lên đến con số 5.000 sản phẩm là rất nguy hiểm.

"Sai số này gây bất lợi cho những nhà hoạch định chiến lược, nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu để họ nắm bắt thị trường bị sai lệch quá nhiều sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình kinh doanh, đầu tư của họ", ông nói.

Theo chuyên gia này, đã đến lúc thị trường cần bàn tay cơ quan quản lý Nhà nước đóng vai trò người cầm trịch đứng ra khảo sát toàn diện, công bố các số liệu thống kê khách quan, độc lập. "TP HCM hoàn toàn có thể thử nghiệm mô hình đăng ký giao dịch bắt buộc như Thái Lan, Singapore. Từ dữ liệu này có thể cập nhật được chính xác tình giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này còn giúp ngăn việc tăng giá ảo và giúp thị trường phát triển bền vững hơn", ông Nghĩa đề xuất.