Nhà xã hội: Nguy cơ khủng hoảng thừa nguồn cung?

Khoảng 34.000 căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội dự kiến sẽ hoàn thành trong vòng 2-3 năm tới, đây là một áp lực không nhỏ lên thị trường.

Năm 2013 được xem là năm dành cho loại hình nhà ở xã hội, đây cũng là lĩnh vực mà chính sách ưu đãi của Nhà nước đang hướng tới nhiều nhất. Điều này được cụ thể hóa trong Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành hồi đầu năm, và chính sách thuế từ Bộ Tài chính mới bán hành gần đây.

Chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, áp dụng thuế TNDN 10%, thuế VAT được giảm 50%, hỗ trợ vốn vay lãi suất 6%,…Cùng với đó là “đầu ra” được cho ra dễ thở hơn rất nhiều so với nhà thương mại giá cao. Chính vì thế, dự án nhà ở xã hội lại mọc lên như nấm sau mưa.

Ồ ạt đầu tư theo phong trào

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 8/2013 cả nước đã có trên 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, còn có 22 dự án nhà ở thương mại đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với quy mô thiết kế ban đầu khoảng 6.000 căn hộ, nay xin điều chỉnh tăng lên 8.320 căn hộ.

Riêng tại Hà Nội,  21 dự án đăng ký xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội, với quy mô 11.400 căn, và 12 dự án điều chỉnh diện tích căn hộ làm tăng số lượng căn từ 3.734 căn lên 5.234 căn.

TP.HCM có 24 dự án xin chuyển từ nhà thương mại sang nhà xã hộ với quy mô 14.800 căn, và 10 dự án xin điều chỉnh diện tích căn hộ làm tăng số lượng căn từ 2.183 căn hộ thành 3.084 căn hộ.

Cho đến nay đã có khoảng 11 dự án động thổ, khởi công. Riêng ở Hà Nội đã có một số dự án bắt đầu nhận đơn đăng ký mua nhà và mở bán như hơn 1000 căn ở Đặng Xá 2, gần 1000 căn ở Bắc Cổ Nhuế -Chèm, 1000 căn ở Tây Nam Linh Đàm,...

Theo nhận định của giới đầu tư bất động sản, đây là thời điểm vàng của nhà xã hội, nhà giá rẻ, các dự án đăng ký mở bán, và tung sản phẩm ra thị trường ở thời điểm này rất có lợi, và như “được mùa”.

Tuy nhiên, với tốc độ phát triển và xin đầu tư nhà xã hội như hiện nay thì trong vòng 2-3 năm tới, khi hàng loạt các dự án ra hàng thì rất có khả năng lại bội thực nguồn cung.

Cảnh báo nguy cơ bội thực nguồn cung

Các căn hộ nhà xã hội hiện nay được cho là khá hợp lý với diện tích thiết kế từ 36m2 đến 70m2 từ 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 10 triệu đồng/m2 tùy từng dự án. Tổng giá trị căn hộ khoảng 300-600 triệu đồng là phổ biến. Với mức giá này sẽ đáp ứng được phần đông người dân có nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên, với những người thu nhập thấp thì khoản tài chính này cũng sẽ vẫn là một gánh nặng cho họ. Trong khi đó, chính sách ưu đãi từ gói 30.000 tỷ còn giải ngân chậm do nhiều nguyên nhân. Đến ngày 31/8/2013, các ngân hàng mới giải ngân được  69,4 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân và hơn 44 tỷ đồng cho khách hàng DN.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, một số đơn vị chuyên phát triển nhà xã hội thì sẽ triển khai rất tốt phân khúc này, và có đầu ra, tuy nhiên, bên cạnh đó, hiện nay ai cũng muốn làm nhà xã hội ngay cả những đơn vị không chuyên.

Điều này rất dễ dẫn đến khủng hoảng thừa nguồn cung trong vòng 3-5 năm tới. Theo lý giải của ông Quyết để làm được nhà xã hội phải chuyên trong khi ai cũng muốn làm nhà xã hội, bởi chi phí đầu tư nhà xã hội được giảm, bán nhà xã hội phải thấp hơn nhà thương mại.

Hiện nay một số nhà giá rẻ như chỗ dự án của đại gia Lê Thanh Thản bán 10-13 triệu đồng/m2. Giá bán nhà ở xã hội mà không thấp hơn hẳn so với nhà thương mại giá rẻ, và không cạnh tranh được với nhà thương mại, không cạnh tranh được với các đơn vị đã làm nhà xã hội rồi thì nguy cơ khủng hoảng thừa là rất dễ xảy ra.