Nhà ở xã hội: Xung lực giúp phá băng bất động sản

Trong khuôn khổ Phiên giao dịch bất động sản (BĐS) lần 2, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 đã phối hợp tổ chức hội thảo chuyên đề "Phát triển nhà ở xã hội và nhà cho nhu cầu thực”. Nhiều ý kiến được đưa ra cho thấy, trọng tâm chiến lược tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay chính là phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), hướng tới người nghèo.

Tồn kho giảm mạnh

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà ở và thị trường BĐS cho biết: Sau 9 tháng triển khai, Nghị quyết 02 hiện đã đạt được nhiều kết quả khả quan. Cụ thể, qua rà soát, các địa phương đã bước đầu phân loại các dự án cần tạm dừng, các dự án tiếp tục triển khai và các dự án tiến hành điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp nhu cầu thị trường. Hiện tại, trên cả nước có tới hơn 4.000 dự án, trong đó có hơn 300 dự án đã bị tạm dừng. Tuy nhiên, với những dự án dù chưa đền bù giải phóng mặt bằng nhưng phù hợp nhu cầu địa phương và có sức mua thì vẫn được tiến hành.

Về việc hỗ trợ tín dụng, hiện đã có 6 doanh nghiệp (DN) được chấp nhận vay vốn và hơn 600 khách hàng cá nhân tiếp cận nguồn vốn. Dù số lượng còn khiêm tốn nhưng tốc độ vay vốn, giải ngân đã cao hơn tháng trước. Đáng chú ý, nhiều DN chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chuyển mạnh sang phát triển NƠXH, cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường với giá cả hợp lý.

Ông Trần Như Trung - PGĐ Savills Việt Nam cho biết: Khảo sát giao dịch từ tháng 8 trở lại đây, giao dịch ở phân khúc bình dân giá dưới 17 - 18 triệu đồng/m2 tiếp tục có hướng phát triển mạnh. Nhiều dự án mở bán hết hàng chỉ trong vài ngày. Phân khúc trung cấp có giá từ 20 triệu đồng trở lên bắt đầu có giao dịch. Song căn hộ giá 2 - 3 tỷ vẫn khó khăn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng thừa nhận: Số liệu tồn kho chưa chính xác do có DN ngại báo cáo, địa phương chưa tập hợp hết. Nhưng so số liệu hàng tồn kho cuối tháng 9-2013 so với tháng 3 đã giảm 20,7 %. Tốc độ những tháng gần đây giảm ngày một nhiều.

Như vậy, cùng hàng loạt giải pháp gỡ khó cho thị trường như sửa đổi bổ sung Luật Thuế thu nhập DN, Luật Thuế GTGT, chậm nộp tiền sử dụng đất và các giải pháp mạnh mẽ của Nghị quyết 02, niềm tin vào sự hồi phục thị trường đang quay trở lại. Song, do quy mô thị trường quá lớn nên việc tốc độ chuyển đổi còn chậm, cần nhiều nỗ lực hơn của các ban, ngành, địa phương, các DN.

Nhà ở xã hội -  thế năng mới đón TPP

Thời gian tới, theo ông Hà, quan điểm chủ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Bộ Xây dựng chính là gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, trọng tâm là phát triển NƠXH.

Đồng quan điểm, TS Đinh Trọng Thắng - Trưởng Ban Chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ cho biết: Phát triển NƠXH là ưu tiên chính sách cần có của mọi quốc gia. Trong nhiều năm qua, Chính phủ đã tích cực giải quyết vấn đề về nhà ở cho các đối tượng xã hội, nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Chính sách ưu đãi phát triển NƠXH chưa rõ ràng, các cấp chính quyền địa phương chưa chuẩn bị về vốn và kế hoạch thực hiện loại hình này, khiến các DN khó tiếp cận vốn vay. Ngoài ra, thiếu hụt quỹ đất xây dựng NƠXH, vì hầu hết các dự án đã quy hoạch chỉ tập trung vào các dự án nhà ở thương mại và đã bàn giao cho chủ đầu tư. Với những khu đô thị có diện tích trên 10ha phải dành 20% quỹ đất xây NƠXH, song nhiều khi quỹ đất này cũng bị chuyển đổi chức năng sử dụng.

Do đó, theo TS Thắng, định hướng thị trường vào NƠXH vẫn tiếp tục là điều chỉnh chiến lược. Nếu tập trung mạnh mẽ cả về chính sách điều hành, cả về nhân tài, vật lực để thúc đẩy phân mảng thị trường này, cộng với các xu thế chung của nền kinh tế, thị trường BĐS sẽ tạo được thế năng mới để đón đầu cú hích TPP - một cơ hội mới cho BĐS Việt Nam.

Tuy nhiên, vai trò nhà nước không phải can thiệp vào diễn biến thị trường mà thực hiện quy hoạch nhà ở quốc gia, hỗ trợ lượng vốn nhất định cho thị trường hướng tới người mua. Thị trường nhà thu nhập thấp không nên bao cấp hoàn toàn, nền tảng vẫn là vốn. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chỉ có thể giúp điều tiết giá cho thị trường giảm xuống nhưng để giải quyết khó khăn cho thị trường, giải quyết nợ đọng BĐS thì khó khả thi.

Ông Phan Thanh Điệp - GĐ Sàn giao dịch BĐS Viglacera, là đơn vị đi tiên phong triển khai nhiều dự án nhà dành cho người thu nhập thấp cho biết: Viglacera vừa tung ra thị trường những căn hộ có giá 310 triệu đồng/căn, đơn giá dưới 9 triệu đồng, tạo hiệu ứng rất tốt. Do đó, kinh nghiệm thiết yếu phát triển NƠXH chính là giá trị căn hộ phù hợp với khả năng chi trả. Bên cạnh đó, vẫn đảm bảo việc thiết kế tối ưu hóa căn hộ, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt của người dân với mức chi trả hằng tháng thấp nhất.