Nhà ở xã hội: Dễ mà không dễ

Với tình hình bất động sản như hiện nay, nhà ở xã hội (NOXH) là một cứu cánh cho các nhà đầu tư đang “chết dí” với các dự án thương mại. Tuy nhiên, đó vẫn chỉ là giải pháp tạm thời đối với một số lượng dự án và đến một thời gian nhất định, vì nếu không có cơ chế kiểm soát và quản lý chuyển đổi theo lộ trình thì các nhà đầu tư có thể lại tiếp tục chôn chân và sa lầy trong mảnh đất này.

Đó là chưa kể đến những vấn đề cần được giải quyết tiếp theo: sở hữu như thế nào khi diện tích bị chia nhỏ vì theo luật sẽ không được cấp sổ đỏ? Cơ sở hạ tầng quá tải, nguy cơ hoả hoạn,…

Góc khuất những vấn đề

Theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng, từ ngày 22-4-2013 đến hết ngày 31-12-2014, các doanh nghiệp (DN) đang có số lượng hàng tồn kho diện tích lớn có thể chuyển cơ cấu căn hộ. Cơ chế chuyển đổi hình thức dự án này được coi một hướng đi mới để chủ động giải quyết khó khăn cho thị trường,  nhưng thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc khi triển khai.

Số liệu từ Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, tổng số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP khoảng 1.321 dự án, nhưng chỉ có 131 dự án đã hoàn thành xây dựng. Hiện TP đang tồn kho gần 15.000 căn hộ, hơn 300.000m² diện tích đất nền, gần 59.000m² văn phòng cho thuê. Tổng giá trị tồn kho hơn 30.000 tỷ đồng.

Giải pháp chẻ nhỏ căn hộ chỉ phù hợp với những dự án chưa xây dựng, còn đối với những dự án đã hoàn tất thì việc thay đổi cấu trúc xây dựng, nội thất là cả một vấn đề, bên cạnh đó còn phải đảm bảo điều kiện tối thiểu về thiết kế, hệ thống thoát nước, bếp,… Nhất là những dự án đang xây dựng dở dang vì không chỉ phải điều chỉnh về mặt kết cấu kỹ thuật căn hộ mà vấn đề giải quyết phát sinh với khách hàng đã bán trước đó sẽ rất nan giải. Chưa kể đến việc chia nhỏ căn hộ đã vi phạm diện tích tối thiểu trong Luật Nhà ở khiến các căn hộ đó không được cấp sổ đỏ.

Bên cạnh đó, trong trường hợp người thu nhập thấp vào ở kín các căn hộ NOXH đó thì hạ tầng bỗng đột ngột quá tải, dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường: hạ tầng xuống cấp nhanh chóng, hoả hoạn chung cư do ý thức của những người thu nhập thấp chưa được trang bị tốt về việc PCCC,…

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay, Hà Nội đã có văn bản cho phép điều chỉnh 3 dự án chuyển đổi sang xây dựng NOXH và Tp.HCM là hơn 12 dự án. Ngoài ra, hiện đang có nhiều nhà đầu tư đăng ký dự án xây dựng mới NOXH nhưng chưa được UBND Thành phố chấp thuận.

Đã khó lại còn nhiêu khê

Trước tiên phải nói đến vấn đề thủ tục hành chánh khi chuyển đổi. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest phản ánh, theo quy định tại Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nếu việc chia nhỏ căn hộ không làm thay đổi mật độ, hệ số sử dụng đất, diện tích xây dựng thì doanh nghiệp được phép làm ngay, mà không cần xin điều chỉnh dự án. Thế nhưng, khi xin chuyển đổi diện tích từ 48 căn lên thành 72 căn hộ cho Dự án Nam Đô Complex không đơn giản, chủ đầu tư đã phải chờ đợi mất gần 6 tháng mới hoàn thành xong. Thời gian càng dài thì khó khăn càng chồng chất và mất đi nhiều cơ hội từ thị trường.

Ông Nghiêm Văn Bang, Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), cho biết đã xin điều chỉnh 4,2 ha dự án xây nhà cao tầng sang xây NOXH ở Q.Hà Đông nhưng chưa khởi công được vì đang phải chờ thủ tục.

Thêm một cái khó  nữa cho thị trường là NHNN vừa đưa ra dự thảo thông tư hướng dẫn hỗ trợ người cho vay với mức hỗ trợ dự kiến khoảng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ổn định 6%/năm áp dụng trong 3 năm từ tháng 15-4-2013 đến 15-4-2016. Dự thảo thông tư của NHNN không hề đề cập đến cho vay mua NOXH trong khi đó, gói hỗ trợ lãi suất thấp này chỉ dành cho người mua nhà ở thương mại được vay là không phù hợp thực tế và cũng là thiếu sót lớn để thực hiện theo mục đích mà NQ 02 đưa ra. Vấn đề này đang gây ra nhiều tranh cãi và “ồn ào” trên các mặt báo trong tuần qua.

Trần tình về vụ việc, NHNN chỉ thực hiện theo nội dung NQ 02 của Chính phủ nên không thể thêm bất kỳ đối tượng nào vào mà trong NQ không quy định. Mặc dù vậy, NHNN cũng cho biết hoàn toàn ủng hộ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang được vay vốn mua nhà ở xã hội theo chương trình này.

Thiết nghĩ, nhà nước đã tạo điều kiện và gỡ khó cho các nhà đầu tư thông qua việc chuyển đổi dự án sang NOXH thì cũng nên tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có được giấc mơ an cư.