Lấn cấn chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Để xử lý hàng tồn kho trên thị trường bất động sản, trong đó đa số là căn hộ cao cấp và căn hộ có diện tích lớn vượt khả năng mua của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà để ở, Bộ Xây dựng đã cho phép các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và chia nhỏ căn hộ để người thu nhập thấp dễ tiếp cận hơn. Cơ chế chuyển đổi hình thức dự án này được coi một hướng đi mới để chủ động giải quyết khó khăn cho thị trường,  nhưng thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc khi triển khai.

Không dưới 45m²/căn hộ

Theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng, từ ngày 22-4-2013 đến hết ngày 31-12-2014, các doanh nghiệp (DN) đang có số lượng hàng tồn kho diện tích lớn có thể chuyển cơ cấu căn hộ. Cụ thể, chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ (bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại…).

Nguyên tắc điều chỉnh cơ cấu căn hộ thương mại có diện tích lớn sang loại căn hộ có diện tích nhỏ phải bảo đảm các nguyên tắc: an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Căn hộ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm… Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng quy định rõ, diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở. Tức là căn hộ phải có diện tích sàn xây dựng không thấp hơn 45m².

Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, đối với các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đáng lưu ý, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. “Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng” - Bộ Xây dựng nêu rõ. Một chủ đầu tư có 2 dự án tại TPHCM hiện đang tồn kho trên 65% căn hộ diện tích lớn cho rằng, mặc dù chủ trương cho phép nhưng trên thực tế không dễ dàng chuyển đổi, nhất là những dự án đang xây dựng dở dang vì không chỉ phải điều chỉnh về mặt kết cấu kỹ thuật căn hộ mà vấn đề giải quyết phát sinh với khách hàng đã bán trước đó sẽ rất nan giải.

Không chỉ chẻ đôi là xong

Số liệu từ Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, tổng số dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP khoảng 1.321 dự án, nhưng chỉ có 131 dự án đã hoàn thành xây dựng. Hiện TP đang tồn kho gần 15.000 căn hộ, hơn 300.000m² diện tích đất nền, gần 59.000m² văn phòng cho thuê. Tổng giá trị tồn kho hơn 30.000 tỷ đồng. Trong tổng số quỹ căn hộ tồn kho, lượng căn hộ doanh nghiệp chưa ký hợp đồng mua bán hoặc chưa huy động vốn có giá trị lên đến khoảng 24.500 tỷ đồng. Trong tổng quỹ căn hộ tồn kho, loại căn hộ đang xây dựng chiếm hơn 12.000 căn, số đã hoàn thành chỉ có 2.300 căn… Trong đó, căn hộ có diện tích từ 60 - 90m² chiếm 70%.

Nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp chẻ nhỏ diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường đối với những dự án mới có mặt bằng, chưa xây dựng còn dễ. Đối với những dự án đã hoàn tất, nhất là những căn hộ cao cấp chuyển sang nhà ở xã hội, thay đổi thiết kế, nội thất là cả một vấn đề. “Một căn hộ không phải muốn cắt đôi ra thành 2 căn hộ là xong mà cần phải điều chỉnh để đảm bảo điều kiện tối thiểu về thiết kế, hệ thống thoát nước, nhà vệ sinh, bếp…” - một chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nhìn nhận. Việc điều chỉnh này không đơn giản mà phải tốn khá nhiều thời gian và kinh phí. Đó là chưa kể đến những căn hộ cao cấp có giá thành 30 - 40 triệu đồng/m² sẽ khó mà chuyển đổi sang nhà ở xã hội vì với mức giá đó, đối tượng mua nhà ở xã hội không thể mua được.

Bên cạnh đó, hiện một số doanh nghiệp không xin điều chỉnh toàn bộ dự án mà chỉ xin chuyển đổi một phần, tức khoảng 40% - 50% căn hộ của dự án sang nhà ở xã hội, phần còn lại vẫn giữ nguyên làm nhà ở thương mại để tìm đầu ra, đảm bảo lợi ích mà DN đã đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay các cơ quan chức năng vẫn chưa có cơ chế cho việc chuyển đổi này.

Về việc chuyển đổi này, mới đây, Sở Xây dựng TPHCM cũng vừa kiến nghị TP chỉ nên cho chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội đối với những dự án có giá bán không quá 12 triệu đồng/m², diện tích căn hộ không quá 70m². Theo Sở Xây dựng, Nhà nước không sử dụng ngân sách để mua lại quỹ nhà chuyển đổi mà đầ² tư phải trực tiếp ký hợp đồng bán, thuê mua đối với các đối tượng được hội đồng xét duyệt. Những căn hộ nhà ở thương mại đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa khởi công sẽ không được phép chuyển đổi.