Nhà giá thấp sẽ tăng thanh khoản

Dự thảo thông tư của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố từ ngày 15.4 cho một số đối tượng vay mua nhà với lãi suất (LS) 6%/năm kéo dài trong 3 năm đã khiến nhóm cổ phiếu ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán tăng giá. Nhưng thực tế thị trường bất động sản sẽ như thế nào khi thông tư này chính thức được ban hành?

Kích cầu cho nhà giá thấp

Việc cho vay với LS thấp 6%/năm được quy định rõ chỉ áp dụng đối với nhà ở xã hội hoặc căn hộ thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích nhỏ hơn 70 m2. Người mua nhà ở thương mại phải có vốn tối thiểu 20% (được vay thêm 80%) và đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội phải có vốn tối thiểu là 30% (được vay thêm phần còn lại). Nhìn tổng thể với chương trình này, các ngân hàng (NH) sẽ được hưởng chênh lệch lãi ròng là 1,5% trên tổng vốn giải ngân cho vay khách hàng khi được hỗ trợ LS của NHNN (NHNN tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại với LS 4,5%/năm và NH cho vay ra với LS 6%/năm). Đại diện một công ty chứng khoán lớn ở TP.HCM cho rằng chương trình chắc chắn mang ý nghĩa tích cực đối với doanh nghiệp (DN) xây dựng và người mua đáp ứng yêu cầu theo quy định. Trước đây, chương trình nhà ở xã hội không phổ biến, đặc biệt ở phía Nam, do biên lợi nhuận ròng thấp và khả năng chi trả hạn chế của người mua làm DN không mặn mà, chỉ một số dự án được Bộ Xây dựng mua thì DN mới tham gia. Với chương trình này, ước tính sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ có nguồn vốn để hoàn thiện và đưa đến tay người mua cuối cùng. Ngoài việc hỗ trợ cho người mua, các DN bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi từ chương trình này.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, chính sách cho vay LS thấp là cú hích thực tế sẽ góp phần gia tăng thanh khoản cho phân khúc nhà giá thấp, nhất là nhà thương mại có giá từ 15 triệu đồng/m2 trở xuống. Riêng số lượng nhà ở xã hội vì chưa có nhiều sản phẩm hoàn thiện và người mua thường cân nhắc lâu hơn nên phân khúc này cần có thêm thời gian nữa mới phát triển.

Giá có giảm thêm?

Phân khúc nhà giá thấp và nhà ở xã hội sẽ là tiêu điểm khi thông tư mới của NHNN được áp dụng là điều không ai bàn cãi. Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, cũng không dễ một sớm một chiều thanh khoản của phân khúc này tăng mạnh. Bởi nhiều người có nhu cầu nhưng vẫn còn tâm lý chờ đợi để giá giảm thêm.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích: Chỉ những dự án căn hộ đã hoàn thiện hoặc nhà đang trong tầm ngắm của nhiều người mới “chạy” nhanh hơn trong năm nay. Về giá, những căn hộ này đã ở mức 15 triệu đồng/m2 trở xuống thì khó giảm thêm nếu dự án đó có địa điểm tốt và được xây dựng, hoàn thiện đúng tiến độ đề ra.

TS Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cũng nhận định thị trường bất động sản của VN chưa được chứng khoán hóa nên không hẳn hoàn toàn “đóng băng” như các nước khác khi khủng hoảng xảy ra. Trong đó, phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp vẫn có thanh khoản vì nhu cầu nhà ở của người dân VN vẫn rất cao. Do vậy, dư địa cho các nhà đầu tư cá nhân và DN trong phân khúc này còn rất lớn. “Các chính sách khuyến khích phát triển hay để làm “tan băng” thị trường bất động sản của Chính phủ cũng phải bắt đầu từ phân khúc này. Từ đó sẽ từng bước có sự lan tỏa dần sang các phân khúc khác cũng như các lĩnh vực có liên quan”, TS Trần Du Lịch nhấn mạnh.