Nhà đầu tư thận trọng với Condotel tại Đà Nẵng?

Theo khuyến cáo của các chuyên gia, nhà đầu tư hết sức thận trọng khi đặt bút ký hợp đồng đầu tư vào phân khúc Condotel. Nếu không sẽ không tránh khỏi những rủi ro, nhất là rủi ro về tranh chấp...

Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng những năm gần đây chứng kiến sự lên ngôi của các dự án condotel, một phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thế nhưng, sự phát triển nóng, dẫn đến dư thừa nguồn cung, nên năm 2017 và đầu năm 2018 thị trường chứng kiến cảnh giao dịch ảm đạm, mặc dù các chủ đầu tư và các nhà phát triển BĐS đã sử dụng nhiều phương thức bán hàng để kích cầu.

Chính nguồn cung tăng mạnh trong những năm trước đã khiến thị trường tiêu thụ gặp nhiều khó khăn. Trước thực trạng này, nhiều chủ đầu tư đã găm hàng để chờ thời cơ tung ra thị trường trong năm 2018 hoặc 2019.

Theo ghi nhận của CBRE, thị trường condotel Đà Nẵng chứng kiến sự tăng mạnh về nguồn cung, với khoảng 19.000 căn hộ được cung cấp ra thị trường - tăng đến 800% tính theo năm trong các năm 2015 và 2016. Trong khi đó, năm 2017, nguồn cung condotel chỉ có 1.426 căn mới được tung ra thị trường, từ dự án Coco Ocean Resort & Spa, Coco Towers, Coco Wonderland và TMS Luxury, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 7.675 căn.

Điều đáng nói, trong quý IV/2017, thị trường BĐS Đà Nẵng ghi nhận không có dự án condotel mới được chào bán. Chính điều này, các nhà quan sát thị trường cho rằng, sự tăng mạnh nguồn cung trong những năm trước, khiến thị trường bị bão hòa và có nguy cơ tồn đọng. Khiến các chủ đầu tư e dè trong quyết định có tung hàng hay không trong thời điểm cuối 2017 và đầu 2018.

Điều này cũng được các nhà phân tích thị trường của CBRE nhìn nhận, nguyên nhân của việc này là các dự án được chủ đầu tư lùi thời gian chào bán sang năm 2018 và cũng có thể kéo sang năm 2019. Theo CBRE nguồn cung mới trong 2 năm tới, Đà Nẵng sẽ có khoảng 9.000 căn được các chủ đầu tư tung vào thị trường. Điều này đã khiến thị trường condotel có nhiều điểm sáng khi tính đến cuối quý IV/2017, tỷ lệ bán trung bình toàn thị trường BĐS Đà Nẵng đạt 90,3% cho phân khúc cao cấp - tăng 3,9% theo quý và 8,8% theo năm; và 94,2% cho phân khúc trung cấp, tăng 4,4 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm.

Nhận định về triển vọng của phân khúc condotel, các chuyên gia cho rằng, sau sự kiện tuần lễ cấp cao APEC, Đà Nẵng có cơ hội tiếp đón các nguyên thủ quốc gia và lãnh đạo DN từ 21 nền kinh tế thành viên, cùng với một lực lượng phóng viên, hậu cần hùng hậu. Sự kiện được nhắc đến nhiều trên các phương tiện truyền thông đa quốc gia, giúp Đà Nẵng ghi thêm dấu ấn trên bản đồ nghỉ dưỡng quốc tế. Yếu tố này giúp Đà Nẵng tăng thêm lực hút đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng trong những năm tới. Đồng thời, thu hút một lượng lớn khách du lịch và các nhà đầu tư mới đến với lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, phân khúc condotel Đà Nẵng có thực sự được thị trường đón nhận như sự kỳ vọng của các nhà đầu tư? Theo phân tích của CBRE, trước làn sóng đầu tư ồ ạt ở Đà Nẵng, tính đến quý III/2017, Đà Nẵng có 15.390 phòng cho thuê được hoàn thành. Dự báo đến năm 2020, con số hoàn thành đưa vào khai thác khoảng 32.021 phòng. Nguồn cung nhiều dẫn đến sự cạnh tranh lớn trên thị trường là không tránh khỏi.

Cùng với sự cạnh tranh giữa các dự án đóng trên cùng địa bàn, condotel Đà Nẵng còn chịu áp lực cạnh tranh từ Hạ Long, Nha Trang, Phú Quốc… Trong đó, Nha Trang có khoảng 34.249 phòng, Phú Quốc dự kiến có khoảng 15.600 phòng, Hạ Long khoảng14.739 phòng.

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho biết, sự cạnh tranh đến từ Nha Trang chắc chắn làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của các nhà đầu tư. Ngoài ra, có một thực trạng đang diễn ra tại phân khúc condotel Đà Nẵng là lợi nhuận thu về không như cam kết ban đầu của chủ đầu tư. Đây là điều nhà đầu tư càng cẩn trọng. Chỉ tính riêng với căn hộ khách sạn cao cấp, trong khi lợi nhuận cam kết chủ đầu tư đưa ra ở mức 8-12% trong thời gian từ 5-10 năm song thực tế lợi nhuận chỉ đạt ở mức 5-10%.

Một chuyên gia BĐS nhìn nhận về thị trường condotel Đà Nẵng rằng, trước sức ép của thị trường là nguồn cung tăng mạnh khiến các chủ đầu tư trót xuống tiền đầu tư phát triển dự án căn hộ condotel như ngồi trên đống lửa. Thứ nhất, lo đầu ra cho sản phẩm. Cùng với việc lo về áp lực cam kết lợi nhuận khai thác đối với các nhà đầu tư. Chuyên gia này phân tích, nếu tính toán đưa ra mức lợi nhuận cam kết để hấp dẫn các nhà đầu tư thì rất là đau đầu để giải bài toán khai thác như thế nào để đảm bảo lợi nhuận như đã cam kết.

Thời gian qua, thị trường đã chứng kiến nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư condotel. Thường thì nhà đầu tư bị hấp dẫn bởi con số lợi nhuận do chủ đầu tư đưa ra cam kết, nhưng đến khi hai bên không thể đáp ứng được yêu cầu của nhau, khiến xảy ra tranh chấp ở một số dự án vận hành không đạt hiệu quả, không hoàn thành đúng tiến độ đề ra, hoặc dự án “giữa đường đứt gánh” buộc phải thay tên đổi chủ…

Trước vấn đề này, theo khuyến cáo của các chuyên gia, nhà đầu tư hết sức thận trọng khi đặt bút ký hợp đồng đầu tư vào phân khúc nói trên. Nếu không sẽ không tránh khỏi những rủi ro, nhất là rủi ro về tranh chấp...