Nghề thẩm định giá BĐS: Đất lành chờ chim đậu

Thẩm định giá trị thị trường của BĐS là một công đoạn không thể thiếu đối với mỗi đơn vị môi giới trung gian nhà đất. Trong hệ thống ngân hàng hay tổ chức tín dụng đều có các phòng ban chuyên trách phần việc này (liên quan tới vay thế chấp, tài sản cầm cố). Ở góc độ vĩ mô, công tác thẩm định tài sản (bao gồm cả BĐS) còn quan trọng đặc biệt.

Chỉ áp dụng với tài sản là BĐS, thù lao cho nhân viên thẩm định luôn ở mức ổn định cao. Tuy vậy, không phải ai cũng lọt vào mắt xanh của nhà tuyển dụng, trước khi trụ lại với nghề.

Cơ hội rộng mở

Từ lúc xây dựng địa ốc phát triển “nóng”, “ốm li bì” suốt 3 - 4 năm, và mới đây có phần tươi tắn trở lại nhờ nhiều phương thuốc, những ngành sản xuất - dịch vụ phụ trợ như môi giới, tư vấn cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Trái ngược với sự sa sút của lĩnh vực VLXD, nội thất, hay phần nào đó là các sàn giao dịch, trung tâm nhà đất, thẩm định giá nhà đất chưa lúc nào kém hấp dẫn trong danh mục công việc liên quan tới thị trường BĐS.

Giai đoạn 2012 - 2013, báo chí hay nhà quản lý nói nhiều tới sự gục ngã dạng domino của hàng trăm sàn giao dịch, hàng nghìn nhân viên tư vấn nhà đất ngay trên địa bàn phát triển mạnh nhất cả nước (Hà Nội và Tp.HCM).

Sản xuất VLXD đình đốn, hàng tồn nội thất lẫn BĐS nhà ở nằm chất đống. Nhưng nhiều đơn vị kinh doanh dịch vụ địa ốc ở Thủ đô vẫn âm thầm đăng tuyển nhân viên thẩm định giá. Mức lương “cứng” tối thiểu vào khoảng 8 - 10 triệu đồng/tháng, chưa kể hoa hồng, đầy đủ các chế độ theo Luật Lao động, đó là thông tin từ một công ty chuyên về tư vấn cho thuê/ký gửi/định giá BĐS nằm trên đường Lê Đức Thọ, đầu 2013. Theo ông Tiến, đại diện DN này, nếu “biết” cách làm thực sự, thu nhập của thẩm định viên có thể vượt xa ngưỡng trên.

Chưa nói tới những yêu cầu (về bằng cấp, kinh nghiệm thực tế cả về pháp lý lẫn thị trường) xưa nay rất khắt khe, nghề thẩm định giá trị địa ốc trở nên ngày càng “hót” bởi thực tế số lượng sản phẩm BĐS nằm trong “kho” thế chấp của ngân hàng, hay nhu cầu bán tống, bán tháo của chủ sở hữu (để trả nợ nhà băng) ngày càng lớn.

Vậy nên, không khó hiểu khi những ông chủ DN “thạo” nghề dịch vụ BĐS như Cenvalue (trực thuộc CenGroup) luôn hối hả tuyển nhân viên thẩm định giá trong suốt cả năm 2013 tới nay.

Nguồn cung thì… bất tận, sức cầu (đòi hỏi bán để thu hồi vốn, cấn trừ công nợ), lại thêm những yếu tố mới về chính sách liên quan (giá trị đất), chỉ e các công ty dịch vụ địa ốc “đuổi khách không kịp”, ông Sơn, người từng công tác nhiều năm trong một công ty thẩm định giá độc lập khẳng định.

Về phía các ngân hàng, TCTD lẫn rất nhiều cơ quan nhà nước (như Sở Tài chính là điển hình), nhu cầu về thẩm định giá luôn hiện hữu. Hầu hết các NHTM đều có phòng thẩm định riêng, đáng chú ý, một số ngân hàng thương hiệu còn “sắm” riêng cho mình công ty thẩm định.

Đơn cử, VietinBank có VietinAMC, MB có MB AMC… để phục vụ hoạt động đánh giá - thế chấp - phát mại tài sản, đánh giá giá trị DN cho hoạt động gọi vốn đầu tư hoặc IPO.

Mặt trái tấm huy chương

“Lò” đào tạo thẩm định viên nói chung (BĐS nói riêng) cơ bản xoay quanh những cơ sở, trung tâm sau: Đại học Kinh tế Quốc dân, Học viện Tài chính, Đại học Kinh tế Tp.HCM, Đại học Tài chính Marketing, Đại học Hoa Sen…

Ngoài ra, phải kể tới hàng loạt các đơn vị tổ chức như Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam, Viện Quản trị và Tài chính IFA, Công ty CP Giáo dục Việt Nam - Trung tâm kế toán Quốc gia. Trên hết, Bộ Tài chính sẽ tổ chức thi cấp thẻ hành nghề (trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua Hiệp hội Thẩm định giá).

Tốt nghiệp và được cấp bằng/chứng chỉ là 2 mốc quan trọng nhất với người làm nghề. Theo nhiều nhân viên thẩm định từng “hái ra tiền” từ nghề này, sở hữu tấm bằng đúng chuyên ngành cộng thêm chứng chỉ (do Bộ Tài chính cấp) chưa nói lên điều gì.

Bởi lẽ, ngay từ khi trên ghế nhà trường, hay tới lúc bước vào văn phòng làm việc, thẩm định giá trị của BĐS đòi hỏi khối lượng kiến thức khổng lồ về kinh tế vĩ mô (chính sách tác động trực tiếp tới BĐS), lẫn vi mô (hoạt động cung cấp, quản lý dịch vụ địa ốc).

Chưa hết, yêu cầu bắt buộc phải “thuộc nằm lòng” các công cụ tài chính, pháp lý (vốn đan xen và nằm trong rất nhiều các bộ luật khác nhau). “Kiếm tới 800 triệu đồng sau gần 1 năm làm việc, nhưng do sơ suất về quy trình kiểm toán lẫn kiểm tra lợi nhuận sau thuế của dự án nên tôi đã trả giá đắt. Mất việc, bị đền bù tiền hơn 1,5 tỷ đồng, vẫn là may vì được miễn truy cứu trách nhiệm hình sự”, Diệp, cựu nhân viên thẩm định tài sản của một đơn vị chuyên ngành hoạt động độc lập trên địa bàn Hà Nội, nhớ lại.

Vì sao nên nỗi? Theo người trong cuộc, chính do đặc thù “kiếm tiền dễ” nên nhiều nhân viên đã quên mất “kim chỉ nam” mang tên: minh bạch, khách quan và “làm chủ bản thân”.

Trên bề nổi, thẩm định viên về giá có trách nhiệm làm sáng tỏ những giao dịch trên thị trường một cách có căn cứ và áp dụng phương pháp thẩm định thông thường để đưa ra quan điểm về giá trị thị trường của tài sản đánh giá.

Vấn đề là ở chỗ kết quả của thẩm định giá là một quan điểm và mang tính chất chủ quan. Thẩm định viên cũng phải chịu trách nhiệm pháp lý về những đánh giá đó.

Thay đổi một dấu phẩy, thêm hay bớt một con số (theo yêu cầu/đòi hỏi đi kèm lợi ích đưa ra đánh đổi của khách), thẩm định viên có thể tự tăng thu nhập và dần dà tự đưa mình gần tới vành móng ngựa lúc nào không hay.