Ngán quy định bảo lãnh bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lo lắng với quy định bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, khi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/7/2015.

Hướng dẫn chưa rõ ràng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA), điều gây lo lắng nhất cho nhiều doanh nghiệp bất động sản là quy định mới về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai”, như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận, nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Có thể thấy, quy định mới này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro cho người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nêu những khó khăn khi thực hiện quy định này. Họ cho rằng, quy định làm phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản, mà người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có số tiền bảo lãnh tương ứng ký quỹ vào ngân hàng, nếu không thì phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế. Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm. Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ (hoặc tài sản bảo đảm) và phí bảo lãnh, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà. Trong khi đó, việc quy định bảo lãnh theo tinh thần Điều 56 chưa có quy định cụ thể như thế nào. “Mỗi dự án mức đầu tư hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp không thể lấy đâu ra số tiền lớn như vậy được”, ông Châu phân tích.

Bảo lãnh 100% giá trị mua bán là không đúng

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Từ Văn Phước, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư bất động sản Việt - Úc cho biết, trước đây, các ngân hàng đồng ý tài trợ vốn hoặc bảo lãnh thư cho các dự án trước khi khởi công, chỉ cần có cam kết theo mức chủ đầu tư 30% vốn và ngân hàng là 70%, hoặc ngân hàng thanh toán trực tiếp cho nhà thầu và được quyền can thiệp sâu vào mảng bán hàng, còn nhà đầu tư chỉ cần 30% vốn là sẽ kêu gọi chủ thầu vào. Trong khi theo quy định mới, bảo lãnh này là bảo lãnh tay ba chủ dự án - ngân hàng - khách hàng, nếu vì nguyên nhân khách quan, không đảm bảo tiến độ thì ngân hàng sẽ trả tiền cho khách hàng. Do vậy, không ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh.

Theo HOREA, hiện có đến 95% dự án bất động sản vướng nợ xấu theo Nghị quyết 11/NQ-CP, năm vừa qua, nhiều dự án vướng vào vay với lãi suất cao đến 26 -27%/năm, vì thế rất khó để ngân hàng đồng ý bảo lãnh cho doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, theo thông tư hướng dẫn, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính 30%, ngân hàng cho vay 70% thì mới được khởi công dự án. Tất cả những điều này giống như “vòng kim cô” siết chặt doanh nghiệp bất động sản.

Một chuyên gia tài chính phân tích, bảo lãnh 100% giá trị mua bán là không đúng, mà chỉ bảo lãnh phần trách nhiệm của chủ đầu tư phải chịu theo hợp đồng. Ngoài ra,rất khó hiểu thế nào là khái niệm “ngân hàng thương mại đủ năng lực” và không loại trừ việc này sẽ làm phát sinh giấy phép con.