Nên để dân chọn nộp thuế bán căn hộ 2% hay 25%

Do không thể xác định đúng và đủ giá vốn lẫn chi phí liên quan nên nếu cơ quan thuế áp thu thẳng 25% trên lợi nhuận là bất hợp lý, gây thiệt hại quyền lợi người nộp thuế.

Theo Thông tư 161 ngày 3-9-2009 của Bộ Tài chính, có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất: Hoặc 25% trên lợi nhuận nếu xác định được giá vốn và các chi phí hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí.

Tại Công văn 6969 ngày 3-9-2009, Cục Thuế TP.HCM lưu ý: Nếu hợp đồng đã thể hiện rõ giá chuyển nhượng, giá vốn chuyển nhượng và chi phí liên quan (có hóa đơn, chứng từ hợp pháp) thì người chuyển nhượng buộc phải nộp 25% trên lợi nhuận.

Lợi nhuận được tính bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí hợp lý. Nhưng làm sao xác định đúng và đủ giá vốn và các chi phí hợp lý?

Sang tay nhiều lần, khó xác định vốn

Chẳng hạn A ký hợp đồng với một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để góp vốn 600 triệu đồng mua một căn hộ. Nói như lâu nay, A ký hợp đồng mua một căn hộ trong dự án với giá 600 triệu đồng và được thanh toán nhiều lần theo tiến độ xây dựng. Giữa chừng, A chuyển nhượng hợp đồng này cho B với giá 800 triệu đồng. Theo cách làm hiện hành, doanh nghiệp sẽ thu hồi hợp đồng đã ký với A để thay bằng hợp đồng mới ký với B. Nhưng trên hợp đồng, giá trị căn hộ vẫn được giữ nguyên là 600 triệu đồng. Sau đó, B lại chuyển nhượng tiếp cho C với giá một tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng sẽ sang tên hợp đồng cho C theo cách làm tương tự nêu trên.

Do giá vốn vẫn là 600 triệu đồng nên khi B sang nhượng cho C với giá một tỷ đồng (các chi phí liên quan không được tính vì B không có hóa đơn, chứng từ), lợi nhuận được tính là 400 triệu đồng. Căn cứ vào hướng dẫn của Công văn 6969, các chi cục thuế có thể yêu cầu B nộp thuế với mức 25% trên lợi nhuận. Tính ra B phải nộp thuế: 400 triệu đồng x 25% = 100 triệu đồng.

Anh Lê Xuân Huân, một nhân viên kinh doanh địa ốc cho rằng: Dù hợp đồng đã được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng do trước đây không có quy định nên A không phải nộp thuế. Nay B lại phải nộp thuế cho cả phần lợi nhuận của A là không hợp lý. Vậy phải xác định sao cho chính xác về phần lợi nhuận đối với hợp đồng đã sang tay qua nhiều người? Có thể tính giá gốc dựa trên giá của lần nhận chuyển nhượng ngay trước đó, cụ thể là giá mà B nhận chuyển nhượng (800 triệu đồng) để B chỉ phải nộp thuế 25% trên lợi nhuận thực (một tỷ - 800 triệu đồng) hay không? Vì với cách tính này, B chỉ phải nộp 1/2 thuế (tức nộp 50 triệu đồng).

Cần lưu ý là các giao dịch này đều bằng giấy tay. Nếu chấp nhận cách tính này cho hợp lý thì dễ xảy ra việc lách luật. Vì B có thể năn nỉ A ký lại giấy tay với giá cao hơn thực tế để giảm số lợi nhuận và được đóng thuế ít hơn.

Không phải chi phí nào cũng có chứng từ

Ngay cả khi xác định được giá vốn một cách hợp lý thì vẫn còn lấn cấn ở khâu xác định chi phí. Trong ví dụ trên, để có tiền góp vốn, có thể B phải vay tiền ngân hàng, người quen, bạn bè và trả lãi tổng cộng là 40 triệu đồng. Dù lợi nhuận thực tế chỉ có 160 triệu đồng và tương ứng thì số tiền thuế lẽ ra phải đóng chỉ là 40 triệu đồng nhưng B phải đóng đến 50 triệu đồng.

Trên Báo Pháp Luật TP.HCM ngày 15-9, ông Nguyễn Huy Trường, Trưởng ban Thuế thu nhập cá nhân (Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính), có cho biết Tổng cục đang xem xét để chấp nhận lãi vay ngân hàng là chi phí hợp lý (nếu có chứng từ đầy đủ). Tuy nhiên, khoản vay người quen, bạn bè và trả lãi do không có hóa đơn, chứng từ nên không được chấp nhận.

Như vậy, nếu cách tính chi phí không phù hợp thực tế thì khó đảm bảo sự công bằng khi tính thuế. Trường hợp chấp thuận lãi vay từ người quen, bạn bè lại không tránh được chuyện... kê chi phí lãi vay cao hơn thực tế để né thuế.

Tính 2% cũng... kẹt

Với các khó khăn nêu trên, nhiều ý kiến cho rằng không thể tính thuế theo cách thu 25% trên lợi nhuận mà nên tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Như ở ví dụ trên, khi chuyển nhượng với giá một tỷ đồng, B chỉ phải nộp thuế là 20 triệu đồng.

Luật sư Trần Thái Bình (Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng) nhận xét: Có những trường hợp nhà đầu tư chứng minh được đã bị lỗ mà vẫn thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng là không hợp lý. Ngoài ra, với những nền đất, căn hộ có giá chuyển nhượng cao thì nộp thuế theo cách 2% có khi cao hơn cách tính 25%.

Chẳng hạn, có những nền đất, căn hộ có giá chuyển nhượng bảy tỷ đồng, lợi nhuận khi chuyển nhượng là 500 triệu đồng. Tiền thuế có thể là 140 triệu đồng (2% trên giá chuyển nhượng), cao hơn so với 125 triệu đồng (25% trên lợi nhuận). Trong trường hợp này, người nộp thuế sẽ mong muốn được nộp thuế theo mức 25% lợi nhuận.

Nên cho tự chọn cách nộp

Để người nộp thuế “dễ thở”, nhất là đang trong thời điểm kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản có phần chựng lại, nên chăng cho phép người nộp thuế được tự chọn cách nộp thuế.

Theo luật sư Bình, đang có nhiều người hiểu rằng việc chuyển nhượng có hợp đồng, có ghi giá gốc là phải áp ngay cách tính thuế 25% trên lợi nhuận chứ không được tính 2% trên giá chuyển nhượng. Trong khi đó, Thông tư 84 ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính đã nói rõ nếu xác định được giá gốc và các chi phí thì mới áp cách tính này. Như vậy, cơ quan thuế cần hướng dẫn rõ ràng cho người nộp thuế. Nếu người nộp thuế xác định được chi phí (trong bản kê khai nộp thuế) thì tính thuế 25% trên lợi nhuận. Ngược lại, nếu người nộp thuế ghi “chi phí không xác định được” thì dù hợp đồng có xác định giá vốn cũng tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

Với cách này, có thể người nộp thuế sẽ chọn cách nộp thuế ít hơn. “Nhưng như vậy thì nhà nước có thể gỡ được các lấn cấn đã nêu ở trên khi áp dụng cách thu 25%, đồng thời khuyến khích được việc nộp thuế” - luật sư Bình nhận xét.

 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Thiệt hại cho người mua cuối cùng

Chắc chắn việc đánh thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Bởi số lượng lớn người tiêu thụ căn hộ, nền nhà là những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong quá trình mua đi bán lại, căn hộ được sang tay qua nhiều tầng, nấc khác nhau. Giá gốc ban đầu của căn hộ là một tỷ đồng, qua nhiều chủ có thể giá lên thành hai tỷ đồng. Bây giờ nếu đánh thuế, người mua cuối cùng sẽ bị thiệt hại nhiều khi bán lại cho người khác, vì phần chênh lệch giá trị căn hộ đâu phải một mình người đó được hưởng. Mức thuế cũng cần được xem xét lại cho hợp lý hơn. Với thuế suất 2%, người bán căn hộ 10 tỷ đồng phải đóng 200 triệu đồng tiền thuế, điều này sẽ khiến nhiều người phải chần chừ khi quyết định đổ tiền vào đầu tư bất động sản.

Ông Võ Đình Quốc, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Bất động sản Lộc Hưng:

Vốn sẽ bị đọng lại ở nhà đầu tư nhỏ lẻ

Không phải đợi đến khi có thông tin đánh thuế thì nhiều người mới bung căn hộ ra bán. Vì đa số người đầu tư vào thị trường bất động sản là nhà đầu tư nhỏ lẻ nên họ thường phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Sau đó thì họ tìm cách sang tay nhanh chóng để kiếm lời. Cái khó của họ ở thời điểm hiện nay là muốn bán nhưng chưa chắc đã bán được. Họ muốn tránh bị đánh thuế thì những nhà đầu tư khác cũng muốn tránh, hậu quả là cầu về căn hộ bị giảm. Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ bị đọng lại ở những nhà đầu tư nhỏ lẻ, gây khó khăn cho họ và sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.

Theo tôi, chính sách thuế này sẽ còn ảnh hưởng đến mức giá đầu ra của căn hộ. Để không bị lỗ, người bán sẽ tăng giá để sau khi đóng thuế, họ còn có số lời nhất định. Nhưng giá cao thì lại bán không được. Các dự án mới cũng sẽ ít người mua hơn trước đây.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP