Năm 2013 một năm kỉ lục của quyết sách

Năm vừa qua có nhiều ý kiến cho rằng thị trường đã phục hồi, còn ý kiến bi quan thì cho rằng bất động sản “bất động”. Sự mâu thuẫn giữa hai luồng ý kiến không biết bao giờ mới hết?. Nhưng có một điều thực tế cho thấy năm vừa qua là một năm kỉ lục của những quyết sách hỗ trợ nhằm tác động trực tiếp đến thị trường ảm đạm.

1. Thông qua luật đất đai sửa đổi mới:

Sau nhiều năm triển khai luật đất đai(sửa đổi) công tác quản lý đất đai đã có nhiều tiến bộ, tuy nhiên trong những năm qua đã có nhiều vấn đề trong công tác quản lý dẫn đến những bất cập về sử dụng đất vì vậy việc sửa đổi và bổ sung Luật đất đai 2003 là cấp bách và cần thiết. Chưa bao giờ Luật Đất Đai lại được sửa đổi và lấy ý kiến lâu như vậy, cuối cùng thì ngày 29/11 vừa qua Luật đất đai (sửa đổi) mới đã chính thức được quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2014. Một số quy định đã được quốc hội sửa đổi thông thoáng hơn nhằm giảm được tình trạng khiếu kiện kéo dài từ đất đai suốt thời gian qua.

Người dân cũng như các doanh nghiệp rất kì vọng vào các điểm sáng của Luật đất đai(sửa đổi) , mong rằng nó sẽ có những tác động tích cực vào thị trường bất động.

2. Giải ngân gói 30.000 tỷ:

Gói 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất 6%/năm hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà chính thức được giải ngân đến nay gần 6 tháng với mục đích nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Người mua nhà và chủ đầu tư rất kì vọng vào gói hỗ trợ cho vay này. Nhưng từ lúc triển khai cho đến thời điểm hiện tại thì số lượng doanh nghiệp được giải ngân rất khan hiếm và tổng số tiền được giải ngân ít ỏi tính đến 30/9/2013 thì chỉ mới 590 khách hàng được giải ngân với tổng số tiền 142,5 tỷ đồng. Riêng khách hàng doanh nghiệp, các nhà băng cũng mới giải ngân 54,8 tỷ đồng. Mặc dù các điều kiện cho vay đã được thay đổi và nới rộng nhưng hồ sơ vẫn “chất đống” và không được xét duyệt. Lý giải cho sự chậm trễ này chính là nhà nước sợ đồng vốn cho doanh nghiệp vay từ gói 30.000 tỷ đồng không được sử dụng đúng mục đích, dẫn đến tình trạng dư thừa nhà ở xã hội.

Trong lúc việc giải ngân đang khó khăn thì nhà nước lại đưa ra quan điểm gói hỗ trợ này là giúp người nghèo chứ không phải để giải cứu thị trường. Lượng căn hộ tồn kho tại TPHCM hiện rất lớn và nhu cầu vay tiền để mua nhà của người dân, doanh nghiệp để hoàn thiện dự án rất cấp bách trong tình hình thị trường không mấy khả quan vì thế nhiều cá nhân và doanh nghiệp đang rất thất vọng về gói 30.000 tỷ này.

3. Đề xuất giảm thuế 25% xuống còn 2%:

Cuối tháng 11 Bộ Xây dựng đã kiến nghị Bộ Tài chính áp dụng mức thuế suất 2% trên giá vốn, không áp dụng mức thuế suất 25% trên lợi nhuận đối với chuyển nhượng bất động sản. Đây là một đề xuất có lợi cho người mua nhà và bán lại. Bởi vì nếu vẫn áp dụng cả hai mức thuế suất 2% và 25% trong chuyển nhượng sẽ xảy ra các trường hợp mua bán nhà, đất tương tự nhau tại cùng một khu vực, do cùng một cơ quan thuế giải quyết nhưng áp dụng hai mức thuế khác nhau. Việc áp dụng 2 mức thuế có thể dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực trong việc xác định và kê khai thuế, thu thuế. Theo ý kiến của người dân và các luật sư thì cả 2 mức thuế suất 2% hay 25% đều có điểm bất lợi đối với người nộp thuế. Mức thuế suất 2% trên giá bán thì lỗ hay lời gì người bán nhà cũng phải đóng; còn mức 25% trên lợi nhuận thì trong trường hợp nhà đất không xác định được chi phí, hoặc lạm phát 20 - 30 năm sau mới bán. Vì thế Luật cần quy định rõ người dân tự chọn mức thuế suất thực hiện đóng thuế.

4. Mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam:

Đầu tháng 10 vừa qua Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo Nghị quyết sửa đổi, trong đó bổ sung một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Nhiều tín hiệu đáng mừng cho người mua nhà đó là cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt. Bộ cũng đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu cả nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất với thời hạn sở hữu là 70 năm như quy định của pháp luật về đất đai...

Năm vừa qua tình hình thị trường bất động đang bế tắc đầu ra, nhiều dự án “chôn chân” tại chỗ do không tìm được khách hàng đầu tư thì phân khúc khách hàng người nước ngoài được xét đến như một “cứu cánh” để giải quyết vấn đề hàng tồn kho.

5. Sở hữu chung cư có thời hạn

Căn hộ chung cư là nhu cầu cần thiết của nhiều hộ dân sống tại các thành phố lớn hiện nay. Trên thị trường các loại căn hộ chung cư có thời hạn từ 10 đến 20 năm và loại căn hộ sở hữu vĩnh viễn. Nếu mua nhà chung cư có thời hạn sau khi hết hạn người mua nhà sẽ được đền bù hoặc tái định cư. Trên thực tế nhà chung cư có thời hạn bán rất chậm và ít người quan tâm, khi chủ đầu tư xin chuyển sang chung cư sỡ hữu vĩnh viễn thì mới có thể bán được.

Đầu tháng 11 trong dự thảo luật Nhà ở của Bộ xây dựng có một quy định sở hữu chung cư 70 năm đã làm dậy sóng dư luận. rất nhiều ý kiến không tán thành bất bình cho rằng chủ trương của Nhà nước là vận động người dân tại thành thị vào sống trong chung cư để tiết kiệm đất thì quy định như thế này khác nào ‘đuổi’ người dân tìm về với đất thổ cư”. Nếu quy định này được thông qua thì dự tính việc để lại chút tài sản cho con cháu của người dân sẽ tan thành mây khói. Đề xuất này khó đi vào thực tế, do nước ta có nhiều loại hình chung cư và thời gian xây dựng cũng như chất lượng, vị trí của mỗi chung cư không giống nhau, nên không thể ấn định thời gian chung cho tất cả các chung cư. Mục đích của Bộ khi đưa ra đề xuất này là cách muốn kéo giá chung cư xuống, giải quyết cấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.

6. Mô hình tiết kiệm nhà ở

Đầu tháng 12 vừa qua thị trường đang xôn về việc chính phủ trình phương án thí điểm Quỹ Tiết Kiệm nhà ở tại Hà Nội và Tp Hồ chí minh. Ý tưởng của mô hình tiết kiệm nhà ở là huy động vốn nhàn rỗi của người dân, kêu gọi mọi người hỗ trợ nhau xây dựng nhà ở thông qua gửi tiết kiệm. Ngân hàng Schwabisch Hall của Đức là ngân hàng thực hiện phương án này đây cũng là lần đầu đại gia tài chính này đặt chân đến Việt Nam sau khi đã thuyết phục được 6 quốc gia thành công với mô hình này trong đó có Trung Quốc, CH Séc, CH Slovakia, Romania, Hungary và Đức.

Với mô hình tiết kiệm nhà ở, tại Đức, thông thường mỗi người sẽ gửi tiết kiệm hàng tháng ở mức năm phần nghìn (5/oo) tổng giá trị căn nhà muốn mua. Lãi suất gửi tiết kiệm khoảng từ 0,25 – 0,5%, lãi suất vay ra sẽ vào khoảng 1,7 – 2,5% nếu cả 2 hoạt động này ở cùng 1 ngân hàng. Trường hợp chỉ vay không gửi tiết kiệm, lãi vay sẽ tăng lên mức 3-4%, cố định trong vòng 10 năm đến 20 năm sau. Ngân hàng cam kết ở Việt Nam cũng sẽ giống Đức với mức lãi suất vay ra bao giờ cũng thấp hơn mặt bằng chung lãi suất của thị trường. Đó cũng chính nguyên tắc cơ bản của mô hình tiết kiệm nhà ở và cũng là nguyên tắc hoạt động của ngân hàng này trong suốt 80 năm nay. Chưa có một quốc gia nào có thể phá vỡ.

Một lần nữa người dân lại hy vọng vào chính sách hỗ trợ người mua nhà của nhà nước có thể mang lại những lợi ích tích cực nhằm giúp người dân có cơ hội sở hữu ngôi nhà trong tầm tay.

7. Chung tay giải cứu bất động sản:

2013 qua đi, không ít những hành động giải cứu bất động sản của nhà nước cũng như các doanh nghiệp được triển khai. Những chính sách hỗ trợ như gói 30.000 tỷ, giảm thuế VAT, chia nhỏ căn hộ, giảm thuế chuyển nhượng, mở rộng đối tượng mua nhà, đẩy mạnh tiêu thụ vật liệu xây dựng bằng cách giảm 50% thuế GTGT đầu ra,… Mặc dù tình hình bất động sản vẫn ảm đạm và chưa khởi sắc nhưng chúng ta vẫn hy vọng vào sự phục hồi của thị trường trong tương lai không xa.

Điều đáng lo đó chính là tồn kho bất động sản còn quá lớn bởi vì sự chênh lệch cung cầu cao. Các doanh nghiệp cũng không thể đứng ngoài cuộc, họ không ngại giảm giá bất động sản xuống 50% chưa hết còn tặng xe, tặng dịch vụ ngoài ra có nhiều ưu đãi chưa từng có cho người mua. Để làm tan băng bất động sản thì cần sự đoàn kết và nổ lực từ rất nhiều phía trên thị trường.

8. Có nên để thị trường thả tự do?

Tiến Sĩ Alan Phan người có 43 năm kinh doanh ở thị trường Mỹ và Trung Quốc đã đưa ra quan điểm gây “sốc” đó là “nên để thị trường rơi tự do” nhà nước không nên cứu thị trường bằng các chính sách hay đổ tiền vào bất động sản nữa. Theo như ý kiến của ông thì để doanh nghiệp chết, nhà băng chết, chứng khoán tụt giảm…miễn sao không ảnh hưởng đến người dân và người dân không mất tiền. Theo ý kiến của ông thì không cần giải cứu thị trường có thể đi lên trong vòng 4 – 5 năm, nếu giải cứu thì có thể mất đến 10 – 15 năm.

Có rất nhiều ý kiến trái chiều xung quanh những quan điểm của ông, CLB bất động sản Hà Nội với hơn 1000 hội viên đã gửi đến ông những câu hỏi chất vất. Ông đã trả lời là ông rất vui vì đã có thể bàn luận về nhiều góc cạnh của vấn đề. Nhờ có những quan điểm của ông đánh một hồi chuông thức tỉnh cho doanh nghiệp phải  minh bạch về giá cũng như giúp người dân hiểu được bản chất của thị trường bất động sản để có được hướng đi đúng đắn.

9. Cho phép chia nhỏ căn hộ:

Trong bối cảnh thị trường hiện nay thì việc chia nhỏ căn, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội là một ý tưởng tạo lối thoát cho các doanh nghiệp. Bộ Xây dựng đã bật đèn xanh bằng thông tư 02 cho các chủ đầu tư đang tồn kho những căn hộ lớn được phép chia nhỏ diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, nhưng diện tích căn hộ sau khi điều chỉnh không được nhỏ hơn 45 mét vuông. Những thủ tục hành chính cho việc chuyển đổi còn rất chậm trong khi doanh nghiệp đã nộp đầy đủ hồ sơ đã chờ quá lâu để duyệt.

Khác với những dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư có thể bán cho bất kỳ ai có tiền, còn các dự án nhà ở xã hội chỉ bán cho cán bộ công nhân viên chức, sĩ quan, quân nhân. Đó là điểm hạn chế lớn.

10. Điêu đứng vì mua nhà không có sổ đỏ:

Việc đề nghị và làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là trách nhiệm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, cũng do công tác quản lý lỏng lẻo khiến tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng quy hoạch, việc chuyển nhượng dự án tràn lan xảy ra, dẫn tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho dân gặp khó khăn.

Nhiều người dân đang sở hữu đất xen kẹt (không sổ đỏ) đang rất lo lắng vì họ giảm giá đất xuống gấp 3 lần mà vẫn không bán được. Không ai dám mua nhà không có sổ đỏ gặp rất nhiều rủi ro. Vì vậy Ủy ban nhân dân đang rà soát các quận huyện cũng như thúc sở Tài Nguyên và Môi Trường hoàn thành thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người dân. Người dân nên cẩn thận và suy tính cẩn trọng hơn về việc mua nhà không có sổ đỏ, nên chọn những nhà đầu tư có uy tín. Ngoài ra người mua còn có thể đăng kí sổ qua mạng được chấp nhận như đăng kí qua giấy tay.