Mua bán nhà, đất “lúa non” phải đóng thuế

Hiện chưa thể đánh giá chính sách thuế này sẽ ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường nhà, đất ở TPHCM, tuy nhiên chắc chắn về tâm lý khách hàng sẽ có thái độ dè dặt trong đầu tư. Điều này dẫn đến nhiều giao dịch nhà, đất đóng băng.

Đầu tháng 9-2009, việc Cục Thuế TPHCM có Công văn số 6969/CT-TTHT gửi các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) trên địa bàn TPHCM về cách tính thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng đang tạo ra những “dư chấn” nhất định.

Bởi nếu căn cứ theo tinh thần của công văn này, việc mua bán nhà, đất “lúa non” (căn hộ, nền đất còn đang trong giai đoạn triển khai dự án - PV) cũng phải kê khai để nộp thuế, trong khi đây chính là phân khúc tạo ra siêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư và khách hàng.

Hễ chuyển nhượng là phải chịu thuế!

Trước đây, phần lớn các giao dịch nhà, đất được ký theo dạng hợp đồng “hứa mua, hứa bán”, “góp vốn”, “quyền mua căn hộ, nền đất”... khi khách hàng giao dịch, chyển nhượng cho nhau đều không phải nộp bất cứ khoản thuế nào, ngoại trừ một khoản phí giao dịch cho chủ dự án.

Chính vì thế, nhiều người chỉ cần bỏ ra từ vài chục triệu đồng đến vài trăm triệu đồng vốn mồi để đặt cọc mua sản phẩm dự án, sau đó bán lại cho người khác là có thể kiếm được một khoản tiền chênh lệch có khi lên đến cả tỉ đồng.

Đây chính là một trong những nguyên nhân tạo ra các cơn sốt giá nhà, đất vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Bởi từ mức giá ban đầu mà chủ đầu tư bán ra, khi qua tay vài khách hàng là giá có thể tăng từ vài chục đến cả trăm lần. Đơn cử như dự án Him Lam – Kênh Tẽ (quận 7), năm 2007 khi chủ đầu tư bán nền đất ra giá chỉ khoảng 9 – 10 triệu đồng/m2, còn hiện nay giá lên đến 50-60 triệu đồng/m2.

Còn hiện nay, nếu Công văn số 6969/CT-TTHT được áp dụng nghiêm, thì chắc chắn các nhà đầu tư, khách hàng phải móc hầu bao, chia sẻ lại phần lợi nhuận cho Nhà nước.

Cụ thể, theo hướng dẫn tại công văn trên thì kể từ nay các cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà, nay ký hợp đồng chuyển nhượng lại phần vốn góp và quyền mua căn hộ, nền nhà cho người mua mới thì cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS cho Chi cục Thuế địa phương nơi có BĐS chuyển nhượng.

Giao dịch đóng băng?

Theo ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TPHCM, hiện có hai cách để tính khoản thuế phải nộp này, gồm: Thứ nhất, thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

Thứ hai, trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng.

Cục Thuế TPHCM cũng lưu ý: Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới (thanh lý hợp đồng với người mua cũ, ký lại hợp đồng với người mua mới) sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp trước đây các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đã lập hóa đơn cho người mua cũ thì phải lập biên bản thu hồi và hủy hóa đơn đã lập, đồng thời phải lập lại hóa đơn cho người mua mới. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng hợp đồng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình cho cơ quan thuế khi có yêu cầu.

Theo các chuyên gia địa ốc TPHCM, hiện chưa thể đánh giá chính sách thuế này sẽ ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường nhà, đất TP, tuy nhiên chắc chắn về tâm lý các nhà đầu tư và khách hàng sẽ có thái độ dè dặt trong đầu tư, điều này dẫn đến nhiều giao dịch sẽ đóng băng.

Hồ sơ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo công văn hướng dẫn của Cục Thuế TP thì hồ sơ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân phải có: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS; thu nhập từ thừa kế và nhận quà tặng là BĐS) theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27-3-2009. Các giấy tờ, chứng từ liên quan để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân như: hợp đồng góp vốn mua căn hộ-nền nhà, hợp đồng chuyển quyền mua căn hộ-nền nhà, các chứng từ thanh toán tiền và các hóa đơn, chứng từ của các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có).
 

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao Động