Mối lo “thổi giá” bất động sản

Phải rất khó khăn thị trường bất động sản (BĐS) mới có dấu hiệu hồi phục nhưng chưa vững chắc. Hiện tượng đầu cơ, làm giá nhà đất tái xuất. Vậy nên, nếu nghi vấn chủ đầu tư và sàn bất động sản (BĐS) bắt tay thổi giá căn hộ là đúng, thị trường BĐS có thể sẽ phải đối diện với một giai đoạn đóng băng, ế ẩm mới. 

Ám ảnh lòng tham

Thời gian gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh thị trường BĐS đang bị đầu cơ, làm giá và căn cứ được đưa ra là tình trạng tăng giá bất thường tại một số dự án nhà đất. Điều đáng nói, việc tăng giá này được phản ánh thông qua việc mua đi bán lại của các “khách hàng”. Người mua được nhà giá gốc rồi mang ra các sàn giao dịch BĐS hoặc bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua nhà. Mức chênh lệch cho mỗi căn hộ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng…

Ngoài ra, trên thị trường BĐS cũng xuất hiện nghi vấn chủ đầu tư “bắt tay” sàn BĐS để làm giá, thổi giá căn hộ. Nghi vấn này được đưa ra sau khi trên thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm nhà đất dù chưa chính thức mở bán nhưng trên các trang rao vặt, mua bán thì đã bày bán rất nhiều. Ví như dự án chung cư Tràng An (Phùng Chí Kiên, Hà Nội), chủ đầu tư chưa chính thức mở bán nhưng thông tin mở bán căn hộ đã được đăng tải tràn lan trên mạng. Mức giá đưa ra cho những căn hộ này cũng rất đa dạng, từ 26-30 triệu đồng/m2.

Nói về hiện tượng sàn BĐS tăng giá bất thường tại một số dự án, ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là điều rất đáng lo ngại, thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong kinh doanh. Ông Quang cảnh báo, nếu doanh nghiệp không xây dựng cho mình một chiến lược phát triển kinh doanh hợp lý, với cơ cấu sản phẩm hợp lý và đặc biệt, phải biết cân đối lợi nhuận không chỉ cho bản thân mà với cả lợi ích của khách hàng, viễn cảnh khó khăn, ế ẩm như những năm 2011 - 2013 là hiện hữu.

Một điểm nữa, theo tìm hiểu của phóng viên, tại một số dự án hot, mặc dù chủ đầu tư đã tuyên bố “cháy hàng”, nhưng người có nhu cầu mua nhà thực vẫn có thể tìm được sản phẩm ưng ý ở những dự án có vị trí đẹp, thuận lợi. Tuy nhiên, để mua được căn hộ, người mua phải mất tiền chênh lên tới 300, 400 thậm chí là 500 triệu đồng. Trong vai một khách hàng mua nhà, phóng viên đã lên hệ với Sàn BĐS EZ, nơi phân phối dự án căn hộ tại Dự án Housing Complex (136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Qua trao đổi với nhân viên môi giới, phóng viên được biết, hiện dự án đã được bán hết, không còn căn hộ nào. Nếu khách có nhu cầu mua thì phải chấp nhận thanh toán khoản tiền chênh từ 2-4 triệu đồng/m2, tùy căn hộ và tùy từng vị trí.

Ông Vũ Kỳ Anh - Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng TNP đưa quan điểm, chuyện BĐS tăng giá khi mua qua tay là chuyện bình thường. Tuy nhiên, khi số lượng căn hộ tại một dự án được giao bán với các mức chênh khác nhau có số lượng lớn thì nó lại không bình thường. Điều này chỉ có thể giải thích là có bàn tay của giới đầu cơ và cũng không loại trừ việc chính chủ đầu tư thông qua sàn BĐS để làm giá. Những hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đều được lập lên giữa chủ đầu tư - sàn BĐS - người mua, dễ dàng được “đạo diễn” bởi chính chủ đầu tư và sàn BĐS.

Bảo đảm lợi ích hai phía

Thị trường BĐS phục hồi là tín hiệu hết sức lạc quan đối với không chỉ thị trường BĐS mà đối với cả nền kinh tế, bởi từ nhiều năm nay, BĐS luôn là một trong những lĩnh vực thu hút, tập trung nhiều vốn đầu tư nhất. Vậy nên mới có chuyện, khi thị trường BĐS lâm vào cảnh ế ẩm, đóng băng, nhiều chuyên gia kinh tế đã ví von: BĐS là “mồ chôn tiền” của nền kinh tế. Còn trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng thì nó cũng được nhìn nhận là nút thắt quan trọng, lớn nhất cản trở nỗ lực tái cấu các tổ chức tín dụng. Nếu thị trường BĐS khởi sắc, dòng vốn được khơi thông thì sẽ tạo nên những tác động vô cùng tích cực đối với nền kinh tế nói chung và nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như tài chính - ngân hàng, xi măng, sắt thép… nói riêng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam trong một cuộc trao đổi gần đây với phóng viên Báo Năng lượng Mới cũng đặt kỳ vọng, với những tín hiệu tích cực xuất hiện trên thị trường, BĐS năm 2015 chắc chắn sẽ khởi sắc. Thứ trưởng Nam cho hay: Hiện giá BĐS đã không giảm, thậm chí một số khu vực tăng, thanh khoản được cải thiện, người mua nhà đã trở lại thị trường. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là các khu đô thị, thành phố lớn còn rất cao. Các chủ đầu tư, kinh doanh BĐS cũng đã chủ động xây dựng phương án giá sao cho phù hợp nhất, vừa đáp ứng khả năng tài chính cho người dân, vừa đảm bảo lợi nhuận. Và khi cung - cầu BĐS gặp nhau, thanh khoản thị trường sẽ tăng, dòng vốn sẽ được khơi thông.

Thị trường BĐS đang khởi sắc, nhưng cũng chỉ như một “người bệnh” mới ốm dậy, vẫn cần phải được bồi bổ, chăm sóc. Mà thứ thuốc bổ duy nhất để nó có thể phục hồi chính là tính thanh khoản và mức độ thông thoáng của dòng vốn. Và nếu thiếu một trong 2 yếu tố này, BĐS sẽ lại trở bệnh!

Còn nhớ giai đoạn 2011 - 2013, mặc dù nhận được nhiều sự hỗ trợ thông qua các gói tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ chính sách hỗ trợ của Chính phủ như miễn, giảm thuế… nhưng BĐS không thể khởi sắc, người mua vẫn quay lưng lại thị trường. Một số chuyên gia khi đề cập tới câu chuyện này cũng cho rằng, giá BĐS quá cao, vượt quá khả năng tài chính của người dân, nên sản phẩm BĐS làm ra mới không bán được, không được thị trường hấp thụ.

Bài toán cân bằng lợi ích giữa người bán - người mua trên thị trường BĐS vì thế là vấn đề mấu chốt, quyết định sự thành bại của thị trường BĐS. Giá nhà tuy đã giảm nhưng nếu mức giảm chưa phù hợp, không đúng với giá trị thực thì cũng khó lòng được người mua chấp nhận. Và ở một hướng khác, dù nhận được sự hỗ trợ tài chính từ các tổ chức tín dụng, nhưng nếu giá nhà quá cao, người mua cũng chẳng “dại dột” mà đi vay tiền mua nhà.

Như vậy, bên cạnh việc tăng giá BĐS vì chủ đầu tư uy tín, xây dựng có chất lượng thì thị trường BĐS vẫn có hiện tượng đầu cơ, làm giá. Và đáng nói ở đây là hiện tượng chủ đầu tư “bắt tay” sàn BĐS để làm giá căn hộ. Sự thiếu chuyên nghiệp này xuất phát từ lối làm ăn chộp giật, không có chiến lược kinh doanh và thẳng thắn ra đó chính là sự tham lam của không ít doanh nghiệp. Hiện tượng này cần phải được cảnh báo bởi trong bối cảnh thị trường BĐS như “con bệnh” đang trong quá trình tẩm bổ, bồi dưỡng thì chỉ một tác động nhỏ, rất có thể “con bệnh” đó sẽ lại bị chết… lâm sàng!